人口紅利影響下的樓市版圖

房地產“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，人口、土地、金融也就成為影響房地產發展的三大要素。近幾年伴隨著國家加強金融監管“不良資本”已很難流入樓市。在樓市限購政策影響下作為房地產行業造血資源的土地市場普遍也出現流拍、土地成交均價和溢價率走低現象。在土地、金融兩大要素普遍收緊的背景下，人口做為決定一個區域經濟社會活動的根基就成為影響行業的首要決定因素。

大家都熟知城市發展，人是關鍵性因素。從去年開始，國內多個城市就陸續頒布人才政策，頻頻向各類優秀人才拋出“橄欖枝”，這場“人才爭奪戰”已席卷全國。在爭奪智力資源的同時其實也是各地在爭奪未來的經濟發展潛力，因為有人才會有消費有消費才會提升GDP。

那麽現在哪些城市是人口聚集的熱點區域，目前全國範圍內人口流動又出現了怎麽樣的趨勢呢？

一線城市：京滬放緩、蘇深加速

“逃離北上廣”的話題依舊存在，但身邊的例子卻告訴我們，哪怕大城市交通擁堵，空氣品質差，房價高物價貴，甚至還會因戶籍門檻帶來多多少少的不公平感，很多年輕人依舊會選擇來到/留在大城市，浴血奮戰。

北京、上海最近三年常住人口的累計增幅僅為2.7%和0.2%，均比10-13年低了5%左右；而深圳和廣州近三年的常住人口增幅分別接近9%和12%，較之前三年大幅提高。

數據統計在城市層面，2001-2010年主要城市人口增長可大致分為四個層次：上海、北京常住人口年均增量超過60萬人，蘇州、深圳、天津、成都、廣州常住人口年均增量在27-36萬人之間，鄭州、杭州、南京、武漢等城市常住人口年均增量在10-20萬人之間，長沙、沈陽、濟南、太原等城市常住人口年均增量在10萬人以下。

二線城市：中部地區人口增長較強

天津、長沙、鄭州、武漢、銀川、廈門最近三年的常住人口累計增幅在5%以上。近三年二線城市常住人口增長大多都超過了全國人口增幅，僅沈陽、大連、南京和太原人口增長慢於全國平均。而比較來看，近三年長沙、杭州、成都（不含簡陽，下同）、寧波和西安的常住人口增幅較之前三年提高了1.5%以上，人口加速增長。

三四線城市：的人口增速整體低迷

一二線城市的人口增速整體高於全國平均，其實就意味著三四線城市人口增長緩慢。雖然一些具備競爭優勢的三四線城市近年人口增長加快，但這並非整體現象。伴隨著流動人口老齡化和區域經濟發展人口回流的三四線城市也主要分布在四川、河南、安徽等人口流出大省但這些地區出現回流的三四線城市也只是小範圍的回流。總體而言大多數三四線城市的人口增速仍低。

通過簡單的人口變動邏輯我們不難得出一個結論：

買不起北上廣深可以考慮強二線：杭州、廈門、南京、天津......

買不起強二線可以買二線：長沙、鄭州、武漢、成都、濟南......

再不濟就買自己家鄉所在的省會，畢竟在一線城市疏解人口的驅動下正是各大省會城市人口回流之時，加之各地的吸引人才政策頻出，這個時候進場，也許是個不錯的選擇。