房貸利率下調、成交量拉升，房價又要開始漲了？

文 | 徐秋雨 初彥墨 董寒陽

編輯 | 陳臣

2019年第一季度，多地最嚴樓市調控政策都出現“松動”，加上近期局部樓市呈現回暖態勢，有觀點認為全國樓市又將迎來一波上漲。這是真的嗎？

回暖主要表現在哪些方面？

貸款利率下調

融360數據顯示，35城房貸利率從2017年下半年開始快速上漲。2018年10月，房貸利率達到峰值，首套房和二套房利率分別為5.71%和6.07%。隨後，房貸利率開始下跌，2019年2月已分別跌至5.63%和5.99%。

分城市來看，多數一二線城市的房貸利率都有所下調。一線城市中，深圳首套房利率降幅最大，環比下降0.11個百分點；二線城市中，南京、南寧降幅最大，分別環比下降0.2、0.12個百分點。

住宅成交量大幅拉升

易居研究院數據顯示，2019年2月，全國100城的新建商品住宅成交面積同比增速由負轉正，其中，一線城市的成交量回暖要更早一步，在2018年12月就顯著拉升。

截至發稿，3月份100城的成交量數據尚未統計完畢，但就已出爐的13個城市的的數據來看，北京、西安、惠州、東莞、廈門、合肥、肇慶等地的成交量增速都超過100%。

但這次回暖並不“徹底”

土地供求兩端同比下降

土地方面，2019年第一季度，土地市場總體處於下行狀態，供求兩端同比縮水，各項指標同比增速均為負。

單看3月的情況，土地推出面積環比、同比降幅擴大，整體成交量同比減少逾三成。

雖然土地成交樓面均價及溢價率有從低位回升的趨勢，但部分地區流拍現象仍然明顯。

中指研究院數據顯示，2018年流拍地塊宗數佔總推出宗數的10.1%，為2010年以來的最高值。2019年前2月流拍宗數佔比仍處高位。

房價同比漲幅仍在回落趨勢中

中指研究院數據顯示，2019年3月，100城房價同比增速仍然處於回落趨勢中，環比增速雖然略微擴大0.14個百分點，但還處於近年較低水準。

住房貸款發放額下降

雖然房貸利率從2018年底就開始從高位回落，但目前還未對房貸發放額起到明顯的刺激作用。中國人民銀行數據顯示，2019年2月，全國住戶部門貸款減少706億元，同比下降125.7%。

房價會大漲嗎？

3月25日，人民日報發表題為《“一城一策”不等於放鬆調控 “房住不炒”定位沒變》的文章，指出今年以來樓市仍以“穩”為主基調，一城一策、因城施策將是未來調控主要方式，但“房住不炒”定位不變，穩地價、穩房價、穩預期，防止樓市大起大落仍將是各地的主要調控目標。

中指研究院在3月發布的《中國房地產政策專題報告》中指出，目前部分地區的部分自住型購房者在市場調整到一定程度、 政策進行了結構性優化、企業進行了適度讓利和采取減輕購房者負擔的策略後，確實在一定程度上緩解了購房壓力，局部市場微幅回升也是正常合理的現象。

但目前的局部市場變化受節後效應、供給端影響成分更多，受需求端變化影響較少。因此，局部難向整體擴散，可持續性也僅存在部分前期調整較充分的區域。