二手房成交連跌3個月， “金九”變“驚九”!

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8月成交量繼續環比下降

2018年8月份，易居研究院監測的10個城市二手房成交為6.1萬套，環比下降5%，同比增長2%。觀察10城二手房交易行情，近三個月二手房交易呈現持續下跌態勢，這也說明二手房交易正面臨下跌的壓力。分析原因，受持續性的政策打壓和信貸政策影響，購房者入市的積極性減弱。同時，部分城市新房供應有所增加，部分購房者或放棄二手房認購，而轉向一手房市場。

觀察累計值，今年1-8月份10個城市二手房成交為47.9萬套，相比去年同期水準下跌了13%。觀察歷史數據，即累計成交套數同比已經連跌20多個月。

後續來看，隨著中央對房地產的持續調控、全國整體信貸環境的收緊的環境下，預計下半年二手房成交量將重新回落至歷史平均水準以下。 

10城二手房月度成交套數及年初累計套數同比增幅

數據來源：各地官方房地產資訊網、易居研究院

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蘇州成交量能最強

我們定義，二手房成交量能度=40%*近6個月月均成交量較2012年來月均成交量的偏離度+20%*年初累計同比增幅+20%*月度同比增幅+20%*月度環比增幅。

 二手房成交量能度既考慮到城市歷史成交量的合理區間，又平滑了單月成交量波動，因此可以對各地成交氣氛提供更為直觀的了解。

從8月份10城二手房成交量能度的排行看，其中，量能度最強的城市是蘇州，其次是金華，量能度分別為52%和26%。而量能度最弱的城市是成都，其次是南京，量能度分別為-26%和-11%。

10個典型城市二手房量能度排行榜

數據來源：各地官方房地產資訊網、易居研究院

從具體城市排行來看，蘇州表現最強。蘇州本輪行情啟動較早，在2016年“930政策”之後成交量出現明顯萎縮。隨著蘇州土地流拍、信貸政策等等影響，新房購房者觀望氣氛濃重，8月新房成交量大幅下跌。但是，8月蘇州二手房成交量卻出現火爆行情，在蘇州園區板塊特別是具有優質學區資源、交通便利、生活設施齊全的地段，出現了一房難求的局面。

成都表現是最弱。成都在多次調控後，年初以來成交量已經出現回落。今年5月住建部約談後，成都進一步頒布了“515政策”，堵上了諸多限購漏洞，堅決遏製投機炒房行為。隨著調控效果的釋放，6月和7月成交量迅速下滑，8月成交量進一步萎縮。預計未來成交量將會持續萎縮。

二手房成交量能度最強和最弱城市

數據來源：各地官方房地產資訊網、易居研究院

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9月份預計量價依然有降溫現象

國家統計局公布的二手住宅價格指數包含本報告的9個典型城市（除蘇州以外），對這9個城市的價格指數取算數平均值後算出9城二手房價格指數，與10城二手房成交量同比增幅進行對比。這裡取近6月移動平均數據，來平滑單月數據異動干擾。

觀察歷史上這兩條曲線的走勢，可以看出，成交量曲線先於價格曲線調整。比如說在本輪周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開始呈現降溫態勢，隨後增幅開始收窄，進而下跌。受成交量曲線的影響，成交價格曲線也有表現，在2016年第四季度就呈現了降溫的態勢，其走勢是滯後於成交量曲線的。近期數據也有類似的效應，即二手房成交量的跌幅在收窄，其價格曲線也略有反彈。

今年下半年房地產調控不斷更新，除傳統一手房的管控外，二手房的管控也開始嚴厲，包括二手房房源的掛牌、二手房陰陽合約的查處等，實際上都會遏製部分二手房領域的交易亂象。在巨集觀調控政策及信貸環境收緊的背景下，預計三季度10城二手住宅成交量曲線將位於同比下跌區間，這其實是有助於抑製二手房價格曲線反彈的。

10城二手房成交量價關係圖

數據來源：各地官方房地產資訊網、國家統計局、易居研究院

備注：成交套數移動平均值取近6個月成交套數均值，房價指數為9城簡單算術平均值，不包括蘇州  

附注：10個城市分別為：北京、深圳、杭州、成都、南京、廈門、蘇州、青島、無錫和金華。 

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執筆人：易居研究院研究員  王瑾釗