盤和林：上市公司手握近兆房產 炒房或造成主業競爭力下降

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　大多數企業持有房地產都是為了賺取價差，他們囤積居奇、待價而沽、商商勾結，使得同時期市場上可流動的房源遠遠低於所開發的房源，一旦放出房源剛需者立即哄搶一空，長此以往，房地產市場成了賣方市場，價格自然隻升不落。

　　近期樓市調控直指企業購買建案，西安、長沙、杭州三地相繼頒布政策暫停企事業部門在限購區域購買住房。但商業地產仍然交易頻繁，受上市公司青睞。6月28日晚間，淳中科技、恆泰實達兩家上市公司相繼披露購買房產情況，均擬斥資購買位於北京海澱區的綠地項目房產，合計金額超過4億元。最新數據顯示，截至6月22日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產，佔比46.23%；合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。

　　“五限時代”針對個人，恰好忽略企業這個巨型投資主體

　　此外，持有房地產的非上市公司更是不勝其數，其數量應該超過上市公司，公司炒房亂像已是公開的秘密。企業如此熱衷並且堂而皇之炒房的背後是什麽？

　　企業如此熱衷並且堂而皇之炒房的背後，源於政策支持與政策漏洞。據有關資料顯示，在1998-2003年期間上市企業並沒有持非主業之外的房地產，這說明在此期間還沒有公司炒房這一說。但隨著房地產行業成為國民經濟支柱產業之後，房地產行業呈現高速發展趨勢，一些房地產商賺得盆滿缽滿，而一些非房地產商公司也嗅覺靈敏，聞到了賺錢的氣息，服裝、家電等實體經濟企業要麽成立房地產開發公司直接殺入市場，要麽購買大量房子作為投資性資產。

　　近年來，針對供求矛盾，各地房地產調控主要提出的“五限”，即限購、限貸、限價、限售、限商，尤其是限購政策，但這些“五限時代”主要是針對居民個人買房，恰好忽略了企業這個巨型投資主體，使其成為漏網之魚，在這片利好但限制重重的汪洋中，它們卻如魚得水。

　　企業如此熱衷並且堂而皇之炒房的背後源於房地產巨大的套利太空，大大高於實體經濟利潤太空。任何企業都是逐利的經濟主體，這是市場經濟中的理性行為。限價政策導致一二手房價倒掛，創造了巨大套利太空，以杭州為例，某建案開盤價均價為18460元/平方米，而周邊的二手房價超過3萬元/平方米。其他熱點城市新房房價與二手房房價價差也在15%-30%範圍內波動，可以說買到即賺到。不少企業企業憑借其資金、技術、高風險承受能力等優勢，在房地產市場賺的盆滿缽滿。

　　企業如此熱衷並且堂而皇之炒房的背後，源於房地產的保值增值特性。這裡所指的保值增值一方面指的是價格，另一方面是其組成要素土地賦予這項資產所獨有的特性。首先來看房價，價格機制告訴我們供求決定價格，房地產市場近年來一直呈現的都是供不應求的狀態，房價居高不下，據國研網統計數據庫14年我國房價均價為6324元/m²，15年上漲至6793元/m²，16年更是達到7476元/m²房價連年增長給社會大眾穩定的利好預期。其次，房地產具有投資建設周期長，耐用性高，折舊小的特點，並且作為土地這一稀缺資源的附著物，其價值與土地成本成同向變化，因此在這個將土地視如珍寶的時代，房地產之於企業，正如黃金之於中國大媽，只要見到必將搶購一空。

　　企業炒房是房價飆升的一大推手

　　近年來房價一直高居不下，除了土地成本、房屋建設工程成本不斷上漲外，企業在房地產領域的投資投機活動也是房價飆升的一大推手。

　　首先表現在企業對房地產的投資性需求扭曲房地產市場供求關係。企業投資者需求放大了房地產本身的需求，導致供不應求，引起價格上漲。據相關資料顯示，房地產剛需者佔投資者比例甚至不能達到40%。

　　其次，企業的投資投資性活動導致人為控制供給，造成看似僧多粥少的局面，進步引起房價上漲。大多數企業持有房地產都是為了賺取價差，他們囤積居奇、待價而沽、商商勾結，使得同時期市場上可流動的房源遠遠低於所開發的房源，一旦放出房源剛需者立即哄搶一空，長此以往，房地產市場成了賣方市場，價格自然隻升不落。

　　公司炒房或造成主業受影響，競爭力下降

　　實際上，房地產行業需要資金量大、建設周期長，極易受政策影響。除了佔據公司資源外，還阻礙公司產業技術更新，導致公司低效率運轉，不利於公司的長遠發展。同時，房地產隨著政策的變化具有明顯的周期性，涉足房地產領域較深的企業，其主業並將受房地產周期的影響，造成實體經濟發展不穩定，抗衝擊能力減弱，競爭力下降。

　　雅戈爾或許就是一個比較典型的例子。根據雅戈爾集團公布的年報數據，2017年公司實現營業收入約為98.40億元，同比下滑33.94%；歸屬於上市公司股東淨利潤約為2.97億元，相較於2016年的36.85億元，降幅高達91.95%。地產板塊營收下滑成為了拖累公司整體業績的主因。2017年，雅戈爾集團地產板塊完成營收48.55億元，較上年同期降低52.70%，其中地產開發業務完成營業收入45.88億元，較上年同期降低 53.57%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤12.27億元，較上年同期降低 18.64%。

　　即便不介入房地產，而是直接炒房的公司，未必靠炒房就能救公司。面臨退市風險的金亞科技，在2009年購置4套房產，當時账面價值僅659.59萬元，前不久擬出售的評估價值為3291.07萬元，增值2888.04萬元，增值率高達716.57%。據房產評估，每平方米的均價為5.97萬元，較9年前上漲了將近6倍。不過，依然房價再多恐怕也改變不了金亞科技的厄運。無獨有偶，6月份ST宇順電子為了“保殼”，也擬售價1.68億元的賣房“自救”。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)