恆大集團戰略轉型成效顯著

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 任澤平

　　恆大正堅定地邁向高品質發展階段，2017年順利完成發展模式與經營模式的轉變，利潤大增負債率大降，實現高品質增長。

恆大集團戰略轉型成效顯著

　　習近平總書記在十九大報告指出，中國特色社會主義進入新時代，我國經濟已轉向高品質發展階段。新恆大站在新起點、執行新戰略、繪就新藍圖。立足企業恆久發展、服務國家大局戰略，恆大富有歷史使命感和社會責任感，立志成為偉大公司，滿足人民日益增長的美好生活需要，為實現中國夢貢獻力量。

　　2017年恆大業績靚麗奠定新起點：總資產17618億，淨資產2422億，營業額3110億，核心利潤405億，淨利潤370億，現金餘額2877億，各項核心指標名列行業第一。和上市前的2008年相比，恆大的總資產增長了62倍，淨資產增加了28倍，銷售額增加了84倍，核心利潤增加了270倍，土地儲備增加了7倍。“時代是出卷人，我們是答卷人，黨和人民是閱卷人”。卓越的業績奠定新的起點，面向未來，“新恆大”繪就新藍圖：2020年底總資產破3兆，年銷售8000億，年利稅1500億，負債率下降到同行中低水準，成為世界百強企業。不忘初心，砥礪前行。

　　恆大的發展成就堪稱奇跡，為社會做出的貢獻堪稱卓越。2006-2017年納稅總額由2.1億增長到420億，增長200倍；員工數量由2634人增長到12.7萬人，增長48倍；解決就業人數由3萬人增長到220多萬人，增長約73倍；累計為民生、扶貧、教育、環保、體育等慈善公益事業捐款100余次、金額超105億元。

　　一、順應城鎮化趨勢，大發展、大戰略鑄就恆大奇跡

　　2008-2017年，我國年均新增2100萬城鎮人口，城鎮化率年均提高1.3個百分點，形成了巨大的住房需求。GDP總量從32兆增長到83兆，年複合增速達11.1%，城鎮居民可支配收入從1.6萬元增加到3.6萬元，年複合增速達9.7%，有力支撐了居民住房需求的釋放與更新。

　　作為行業內唯一一家全部精裝修交房的大型房企，恆大堅持精裝修交房、讓利於民，多建老百姓買得起的精品民生住宅，緊緊抓住時代的需求、實現高速增長。2015年，恆大正式實施“無理由退房”，向客戶傳遞公司對產品品質過硬的信心，“品質樹品牌，誠信立偉業”。恆大堅持“立即開發、快速建設、大規模開發、快速銷售，快速周轉”的高周轉開發模式，通過優化管理提升效益。2017年，恆大品牌價值489.72億，居全球品牌500強第93位，榮獲“中國房地產開發企業500強”第一名。

　　二、堅定不移實施新戰略，邁向高品質發展，打造“新恆大”

　　恆大正堅定地邁向高品質發展階段，2017年順利完成發展模式與經營模式的轉變，利潤大增負債率大降，實現高品質增長。2018年恆大的銷售目標是5500億元。許家印主席在2017年業績發布會現場上表示，“恆大的執行力比較強，但是有時候定的計劃會被超的，我們賣6000億、7000億也有可能，如果定8000億也能完成，但是沒有必要，要注重增長品質。”恆大用適度的規模增長目標，宣告堅決實施好新戰略的必勝決心。

　　（一）堅定不移實施“規模+效益型”發展模式

　　2017年初，恆大開始向“規模+效益”發展模式轉變，保持規模適度增長，注重增長品質。當年即取得顯著成果：繼2016年銷售3734億登頂行業冠軍後，2017年以1122.6億毛利潤成為行業“利潤王”。

　　定調“規模適度增長”。2008-2017年，公司的銷售金額從60億增長到5010億，年均增速64%。下一個三年，恆大到2020年銷售金額達8000億，年均增速適度調整到17%。“規模適度增長”，體現了恆大對行業、對市場未來的認知，體現了恆大“從快到穩”的變革轉型。土地儲備規模，同樣將轉向適度增長，恆大2018年的土地儲備預算金額將保持甚至略低於往年的增長幅度，“減少了土地款支出對於公司降負債具有重大意義”。

　　“注重增長品質”。規模增速慢下來了，但利潤增速卻上去了。2010-2016年，公司的銷售規模增長640.5%至3733.7億，淨利潤僅增長119.5%至176.2億，銷售增速明顯快於利潤增速，而2017年，則是利潤增速遠高於銷售增速，僅一年時間，淨利潤增長至370.5億，增速高達110.3%，銷售增速則為34.2%。2017年利潤大增，增加效益成果顯著，主要得益於三個方面：（1）打造全環節精品，提升產品附加值。項目的施工部門必須為全國前十強，所用材料均為國內外知名品牌，園林環境均按豪宅標準設計，並通過配套先行、更新物業服務、完善售後等措施，不斷提升產品附加值，增強市場競爭力。（2）多措並舉降三費，2017年三費合共下降2.5個百分點。在規劃、設計、物業等方面提升管理水準，管理費用率從2016年的2.6%下降至2017年的2.4%，行銷方面大力推廣“恆房通”全民行銷，銷售費用率從4.3%下降至3.4%；融資上優化負債結構，境外融資約91億美元，替換高成本、短年限的外債，財務費用率從3%下降至1.6%。（3）銷售適度高增長。高性價比的產品推動銷售適度高增長，從而實現利潤總額迅速增加。

　　盈利能力提升顯著。2017年公司毛利率為36.1%，較2016年提升8個百分點；銷售淨利率從8.3%提升至11.9%，增加3.6個百分點；核心業務利潤率從9.8%提升至13%，增加3.2個百分點；ROE（平均）從10.7%提升至30.7%，增加20個百分點；每股基本盈利從0.37元提升至1.83元，增長近4倍。

　　（二）堅定不移實施“三低一高”經營模式

　　恆大主動調整經營模式，全面轉向“低負債、低杠杆、低成本，高周轉”的“三低一高”模式，核心是大幅降低負債率、增加淨資產，助力企業長期平穩健康發展。

　　去杠杆成果顯著。2017年是經營模式轉型的開局之年，通過引入1300億戰投、還清1129億永續債等措施不斷優化資本結構，增強盈利增加淨資產，公司將淨負債率大幅下降近六成，資產負債率也下降至71.1%，而淨資產大增204.3%至2422億。

　　降負債同時保持ROE持續領先，提升增長品質。恆大ROE水準在2010-2015年6年間均明顯領先於同業，進行杜邦拆分發現，主要是靠高杠杆。2017年開始向“低杠杆”轉變，通過盈利能力的迅速提升使ROE保持高位。2017年杠杆水準明顯下降，權益乘數從22.1下降至19.6， ROE反而從10.7%提升至30.7%，主要在於銷售淨利率從8.3%提升至11.9%並通過財務杠杆倍數放大。恆大未來將繼續提升增長品質，一方面，繼續通過降低負債總額、增強盈利增加淨資產等方式進一步降負債、降杠杆，另一方面，打造高盈利和高周轉，繼續保持ROE持續領先。

　　（三）積極探索高科技，培育恆大龍頭行業、服務科技強國大局

　　旅遊、健康、高科技產業都是千億甚至兆級規模的朝陽產業，發展前景非常巨大。為培育龍頭行業、實現恆久發展，更好地服務實體經濟、服務科技強國戰略，恆大將積極探索高科技產業，逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技產業為龍頭的產業格局。

　　“房地產+服務業”，服務居民需求和實體經濟。目前，恆大已形成了“房地產+服務業”的產業布局，在做好房地產主業的同時，恆大健康服務於老人，恆大旅遊服務於少年兒童，恆大的服務業圍繞著中國14億人口、全世界1/4人口的龐大需求開展，為中國的經濟發展、為拉動內需做出貢獻。

　　積極探索高科技。一方面因為家國情懷和民營企業應盡的社會責任，恆大作為龍頭民營企業，必須要為國家的科技強國戰略作出貢獻。另一方面，從企業經營的角度看，用十年的時間，從科研、到孵化、再到產業化，一定可以培養出一大批世界領先的前沿科技技術，高科技產業也將成為恆大的龍頭產業。

　　三、讓利於民，堅持民生地產價值取向

　　堅持精裝修交房，打造高品質高性價比的房子。恆大實行全精裝修交樓的民生地產戰略，是最早推行精裝修的房企。當時國內精裝修成品房建設面積佔比不足10%，到目前也只有約20%。目前恆大與800多家國內外品牌企業建立戰略結盟，確保裝修品質，恆大至今仍是唯一能夠大規模建設，且全部精裝交樓的企業，同時與全國知名家居企業合作，實現業主購房拎包入住。恆大的住宅以144平以下的普通住宅和中端、中高端產品為主，定位居民自住需求。

　　堅持讓利於民。堅持高周轉，項目拿地後4-6個月即可開盤；合理定價、隻賺取合理利潤，全部精裝修的標準下，銷售均價至今不超過1萬元/平，是十強房企中最低之一。強化成本控制。土地成本上，憑借提前布局的戰略，公司土儲平均樓面價僅1711元/平，一貫“現金為王”，靈活參與二手並購。管理費用上，2017年恆大管理費用率僅2.4%，財務成本上，2014-2017年，公司借款平均實際年利率（含永續債）累計下降2.7個百分點，比同期金融機構人民幣貸款加權平均利率多下降1.6個點。通過統一規劃、統一招標、統一採購、統一配送的標準化運營模式，實現強有力的成本控制。

　　四、積極踐行社會責任，做好企業公民

　　在取得高速發展奇跡的同時，恆大始終不忘初心，牢記社會責任和使命。一方面，恆大依法依規、專心專注、兢兢業業地做好企業的經營、管理和發展，做大做強，為社會創造更多的財富、解決更多的就業、上繳更多的稅收，另一方面，恆大飲水思源、回報社會，積極參與慈善公益，積極投身脫貧攻堅，為實現總書記提出的“到2020年所有貧困地區和貧困人口一道邁入全面小康社會”的目標，貢獻恆大力量。

　　恆大創立以來，已經累計為民生、扶貧、教育、環保、體育等慈善公益事業捐贈100多次超105億。公司先後被授予全國脫貧攻堅獎、中國最佳企業公民、全國愛心捐助獎、中國最具社會責任感房地產企業等多項榮譽，並連續七屆榮膺中國慈善領域最高政府獎“中華慈善獎”。

　　精準扶貧，抓住產業扶貧、搬遷扶貧、就業扶貧的“關鍵”。在各級黨委政府的堅強長官下，恆大在貴州幫扶畢節全市10個縣區，共計無償投入110億元，並派出一支懂管理、懂技術、能吃苦耐勞、能打硬仗、共2108人的扶貧隊伍，同當地幹部群眾齊心協力、並肩作戰，要幫扶一百多萬貧困人口穩定脫貧。目前恆大已經幫扶30.67萬人初步脫貧，未來還要幫扶72.46萬人脫貧。

　　拉動就業貢獻卓著。2009年，平均每100萬城鄉就業人員中，就有11人是恆大員工，到2017年，則有161人是恆大員工，增長14倍，每100萬城鄉就業人員中，有2824人的就業是恆大貢獻的。

　　高分紅回饋股東。公司上市以來，累計現金分紅253億元，遠超公司歷年股權融資額（142億元），佔有分紅年度累計淨利潤的比重達39%，2013-2015年，公司連續3年派息率在50%左右。

　　稅收貢獻巨大，利國利民。十八大以來，恆大累計納稅1376億。年度納稅總額，由2006年的2.1億增長到2017年的420億，增長200倍。其中，所得稅從2008年的3.3億增長到2017年的404億，增長122倍，年均增長70%。

　　(本文作者介紹：恆大集團首席經濟學家，恆大經濟研究院院長。曾擔任國務院發展研究中心巨集觀部研究室副主任、國泰君安證券研究所董事總經理、首席巨集觀分析師。)