編者按：本文來自微信公眾號
「大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang），作者：一平方
，36氪經授權轉載
雖然大鬍子老師曾多次強調公寓不能碰，但總有粉絲躍躍欲試，畢竟公寓“不限購不限貸隨便買、單價便宜性價比高、無需搖號隨時可買”的賣點總是更撩人。
不能否認的是，公寓確實常常佔據交通便利、商業發達地段優勢，而且價格與住宅持平甚至更低，門檻低條件又少輕鬆即可上車。
但，公寓真有這麽好嗎？
這次，我一定要掰開揉碎，從功能用途、性價比、投資回報和稅費四個方面警醒大家，真的不能買。
公寓，真的“商住兩用”嗎？
從土地性質看，商住公寓在政府批地時，一般為綜合性用地(商住)或商業用地，按理說，在這種用地上加蓋的房子主要是商用。
但很多開發商為了賺取利潤，給房間配備了上下水，通上燃氣，把公寓包裝成可商可住的多功能產品。
首先，這種鑽空子催生的產品處境就很微妙，名不正言不順必定像無根浮萍，隨便往水裡扔點石頭，也就散開了。
2017年廣州頒布“330”政策 ，“限制個人購買商辦物業”，一年後，成交同比暴跌71%；
2017年北京頒布“3·26”商住房新政，“商業、辦公類項目，未經批準不得擅自改變為居住等用途”，一年後，成交同比暴跌94.6%
很顯然，這種商住兩用的改裝是不被國家支持的，市場也不甚看好，而且，在功能上非常雞肋。
我們都知道，絕大多數的商業公寓都不能落戶，不帶學區（位），這就意味著，如果你買了公寓，不是給自己住（辦公）就是租給別人住（辦公），不具備住宅的其他附加功能。
那麽，回歸居住屬性，公寓表現如何呢？
幾乎所有的商業公寓都動輒一梯十幾戶，平面圖一般是這樣的：
長長的走廊兩邊鑲滿一個個隔間，但至少有一面是向陽的，像下圖這種塔式結構就更差了：
居住密度大得窒息，上下班高峰時段的電梯不禁讓人焦慮。
日照通風惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。
而且公設率普遍在25%-30%之間，意味著如果你買的公寓建面是40平，套內就只剩24-30平，整個太空憋屈可想而知。
除了室內的不適，還有室外的，公寓的周圍可能是辦公室，也可能是轟趴館，進出人員雜亂，你永遠不知道你的鄰居會給你帶來什麽“驚喜”。
而且公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。
比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費5.2/噸；
居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元；
同地段住宅物業費2.4元/平，公寓物業費5元/平。
這樣以後，由於室內本就陽光不到、通風不暢，你可能需要冷氣機+抽風機+烘乾機三管齊下才能維持基本生活，那每月水電費就要蹭蹭直上七八百，一年光水電費就用掉一台iphone X。
那你可能覺得，居住不行，辦公總可以吧。
雜亂的進出人員，商業辦公與住宿混合，整體小區品質無法拔高，極大可能只能租給創業初期的個人和小團體，再受限於套內三四十平的太空，又能租出什麽好價位呢。
綜上，既沒有落戶和學位加持，也沒有居住品質和辦公價值，就相當於花上幾十上百萬買一個“床位”，還要每年花一台iphone X的錢養它，你還真不如直接租房。
公寓，真的便宜嗎？
可能很多人會說，我知道公寓比不上住宅，但是總價便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。
也對，總價低可能是公寓唯一的優點了，但不意味著這筆買賣劃算。
你知道嗎？
首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達30年，可以商貸，也可以公積金貸款；
而商業公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。
舉個例子，假設公寓單價和住宅都是1萬/㎡，你有30萬的上車成本。
從獲得太空看，選擇公寓，你最多可以買60平的單間/一房公寓；選擇住宅，你大可以擁有100平的三房之家。
從貸款壓力看，因為公寓貸款上浮利率高、貸款年限僅為10年，月供壓力其實並沒有比住宅輕鬆多少。
而，從持有年限看，公寓產權一般只有40年-50年，普通商品住宅的產權為70年；
住宅建設用地已經有法律明文規定，使用權期間屆滿自動續期，但商業用地到期至今未有明確說明。
從後期收益看，住宅有落戶和學位以及金融屬性加持，還能抵押貸款，後期的升值速度會遙遙甩開公寓。
綜上，同樣的上車成本和差別不大月供壓力，選擇公寓的話，只能買到太空更小、持有年限更短、增值更慢的產品，真的不便宜。
公寓，真能賺錢嗎？
看到這可能還是有人不死心，我可以不住也不打算出租，我就是覺得那公寓交通便利地段好，還不限購，想要把閑錢投資增值。
首先，肯定一下，投資房產的思路沒問題，但不是所有的房產都是潛力股。
我們先梳理一下，房產的收益主要來自兩個方面：自身增值，和租金回報率。
首先，租金回報是比較顯而易見的，仿佛買了公寓就像擁有一台印鈔機，每個月源源不斷湧出“現錢”。
但是每個月能印多少錢呢？
下圖是北上廣深以及成都和蘇州的租售比情況
我們可以看到，北上廣深的購房價/年租金均在 55：1 以上。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標準線的一半。
如果單靠租金回報，55：1的租售比，在靜態投資周期內，需要55年才能收回購房成本，這意味著房東通過出租公寓獲得的年化收益小於 1.8 %，即使在一線城市，房產的投資價值並不大。
你可能會說，租金總會漲的，我長線持有必定可以博贏。
那我們可以再看下，廣州2017年1月至2018年7月全市監測點租金走勢（元/㎡/月）
在最近一年半，廣州的租金水準普遍在44-66元/㎡/月之間，而且無論是樓梯還是電梯住宅租金水準整體保持平穩，至少三年內不會出現明顯的增長。
我們在61與44之間取個中間值，假設以55元/㎡/月的租金水準，在廣州一線城市租一間60㎡的公寓月租金約為3300元。
這意味著，如果你把公寓出租，即使在一線城市，這租金只能勉強抵月供，並不會帶來額外增益，而在其他二三四線城市，以租養房就困難了。
這裡我還要揭穿一個深坑，市面上廣受投資客喜愛的LOFT公寓，一般層高4.5米（有規定總層高不得超過4.5米），面積小，打著“買一層送一層”的名號，含有大量贈送：如陽台半贈送，客廳餐廳不納入報建面積，全贈送。
可能很多人會認為自己撿了便宜，很抱歉，這也不是真相。
我們曾在東莞水鄉調研時看的一個經典的LOFT公寓戶型，這個公寓建面82㎡，複式，做到了四房一廳兩衛，在實景樣板間中，還有拓展太空。
通過各種贈送，實用面積懟到了80㎡以上，“低總價、高贈送”，完全符合了投資客撿便宜心理，所以去化也非常快。
看似實用率高，實際上羊毛出在羊身上，有些價格能賣到正常平層公寓的1.5倍，價格幾乎趕上住宅了。但在實際出租中，租金卻很難租到平層公寓的1.5倍。
比如市面的大單間30㎡租2500元，而一室一廳的LOFT公寓，最多只能租到3000元，幾乎不可能上到3750元，畢竟在出租時並不是按面積出租的，租金的邊際遞減效應相當明顯，看似實惠，實則是深坑，你以為的租金並沒有與購房投入一樣同步回饋你。
租金收益頂多抵月供，而且不會受“買一層送一層”而成倍增長，那賺錢就只能靠自身增值了。
從第一部分商住功能雞肋的分析，我們已經知道公寓自身增值因子乏力，從市場價格反饋上也能看出，過去同地段公寓的單價普遍比住宅貴，但現在慢慢與住宅趨平，甚至比住宅價格還要低，所以很明顯，無論是價值還是價格，公寓的增長都比不上住宅。
或者你選擇的是託管型公寓，“每年承諾6％以上的租金回報，還逐年遞增”，這種協定通常是和第三方簽訂，把開發商摘得一乾二淨。
你連衝個理發年卡都會擔心發廊倒閉，憑什麽相信這個第三方公司能持續盈利十年八年，並且永不翻臉？
更多的可能是，頂多在最初兩三年能實現預期收益，往後就聽天由命了。
公寓，稅費到底多高？
你只知道公寓稅費高，但可能不知道到底有多高。
同樣以廣州為例
契稅:房子總價的5%（買方付）
營業稅:房子總價的5.5%（賣方付）
土地增值稅:房子總價的1%（賣方付）
所得稅:（房子現值–房子原值）*20%（賣方付）
印花稅:房子總價的萬分之10（買賣方各承擔一半）
房屋交易手續費:房子總價的1 .9%（買賣方各承擔一半）、
房產產權登記費:550元
交易產生稅費鋼彈15%-20%，其中賣方稅費大概佔房子總價的7%-10%。
我知道你想說，我可以把稅費加到買方上。實際上，無論誰來買單，都意味著同等售價的房子，稅費越高，你到手的錢就越少，增值利潤部分至少被稅吃掉三分之一。
而且雞肋的功能和價值，買方還要負擔如此高的稅負，接盤俠數量會更少，與你而言轉手更難了。
“低進高出，快買快賣”的投資門道，在公寓上並不適用。
總之，如果你深讀這不買公寓的四大理由，還是抑製不住要買公寓的心，那我也不攔你。
買的時候請捫心一問：你那「自住不足，辦公不通，投資不利，轉手不暢」的公寓，真的值那個價嗎？
再囉嗦一句：你每天路過的街邊中介門市有掛牌二手公寓嗎？能快速成交嗎？？
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室