2018年三季度長沙房地產市場簡報

2018年7月，中央政治局會議進一步強調下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏製房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。前三季度，地方房地產政策調控深化與擴圍並存。熱點城市限購限售政策進一步優化，部分三四線城市繼續頒布限購限售政策。截至9月底，超過12個縣市頒布限購政策，超過6縣市頒布限售政策。

7月23日，湖南省住房和城鄉建設廳印發《關於進一步穩定房地產市場的通知》（簡稱“湘十一條”），頒布樓市分類調控、區域聯動調控等11條舉措，要求自即日起施行。

土地市場

長沙內六區住宅用地供應量環比增加；土地成交量價齊升。

?2018年前3季度長沙內六區推出經營性用地62宗，總供應建設用地面積為327.49萬方，環比增加52.81%，同比增加215.6%。其中，商辦用地23宗，建設用地總面積70.72萬平方米，環比增加54.9%；住宅用地39宗，建設用地總面積為256.77萬方，環比增加58.34%。

?從推出樓面價格來看，其中3季度長沙內六區土地推出樓面均價為3998.19元/㎡，環比上漲64.63%，同步上漲14.62%。

?2018年前3季度長沙內六區成交57宗用地，建設用地面積為300.68萬方，環比增長17.15%；同比增長153.63%；規劃建築面積933.85萬方，環比增加21.55%，同比上漲188.94%。

?從成交樓面價格來看，3季度長沙內六區土地成交樓面均價為3945.60元/㎡，環比上漲38.51%，同比下降14.71% 。其中，住宅用地樓面均價為4046.43元/平米，環比上漲42.70%；商辦用地樓面價均為3308.43元/平米，環比上漲11.98%。

新房市場

住宅成交量小幅上漲，增速有所上升；商品住宅存量持穩，出清周期縮短；10000元/平以上房源成交量持續擴大；“剛需優先”政策下90-120平住宅項目熱賣；區域成交量：嶽麓區成交奪魁，望城區位列第二。

?2018年前三季度長沙內六區商品住宅成交量小幅增長，其中三季度總成交面積461.68萬方，環比增長31.87%，同比增長70.36%。

?自2017年調控政策以來，長沙內六區住宅成交量下滑，2017年前三季度成交量處於波動上升趨勢，整體市場調控偏緊，2018年前三季度成交量增速逐步上升。

?從可售面積情況來看，從2016年開始去庫存勢頭明顯，2018年三季度長沙住宅可售面積基本與去年1月水準持平。截止2018年9月，長沙住宅可售面積962.7萬方。

?從出清周期來看，隨著市場成交量不斷增加，自2017年6月開始出清周期不斷縮短，2018年4月出清周期僅6.74個月，7-9月市場供應量增加，出清周期延長至7.12個月，較去年同期縮短2.74個月。

?從2018年第三季度成交價格結構來看，8000元以上房源為市場主力，佔比達55.20%，10000元/平價格段佔比最大為33.22%，其次為8000-10000元/平價格段，佔比達21.98%。

?從成交佔比變化情況來看，高價房源成交大幅上漲，萬元/平以上房源成交量持續擴大，拉動新房整體成交均價。2018年第三季度住宅成交中， 10000元/平以上價格段較二季度擴大5.01個百分點，較去年同期增長11.53個百分點。

?從2018年前三季度長沙內六區住宅面積段成交套數佔比情況來看,144平以上的房源成交量逐漸上漲，改善型房源需求有所增加。

?從三季度長沙內六區住宅面積段成交套數佔比情況來看， 90-120平住宅仍為主力成交面積段，佔比達39.9%；144平以上住宅成交量佔比11.89%，較2017年同期上漲2.38個百分點。另外，60平以下、60-90平小面積住宅成交佔比均有所下降，銷量有所減少。

?從長沙內六區成交面積佔比情況來看， 2018年第三季度嶽麓區累計銷售131.29萬方，佔比達29.73%，為六區第一，較去年同期增長6.63個百分點，為漲幅最快的區域；

?其次為望城區，三季度累計成交面積99.84萬方，佔內六區成交比例22.61%，較去年同期減少3.33個百分點。

四季度展望

政策環境：下決心解決好房地產市場問題，堅決遏製房價上漲，保持需求端調控力度不放鬆，保障有效剛性需求，打擊“炒房”等擾亂市場秩序的行為；同時，隨著“湘十一條”調控政策的發布，相關政策實施細則將不斷完善，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

土地市場：由於推出樓面價偏高以及融資環境趨緊，房企負債率不斷攀升，資金鏈進一步承壓等原因，自2017年以來住宅用地流拍數量逐漸增加，今年流拍地塊趨向熱點一二線城市。

新房市場：經濟、收入、政策、貨幣、資金和人口為影響房地產市場的主要外部因素，預計四季度市場成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長。需求來源方面，新增城鎮人口住房需求仍為市場主流，改善型需求穩步增加；超三分之一的住房需求將通過非建案形式滿足。