周二市場說 26個典型城市房地產去化壓力分析

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隨著調控政策不斷深入，當下房地產市場確確實實感受到了市場壓力，部分城市市場降溫特徵明顯。當然，想要真實地了解各城市市場冷熱程度，微觀數據譬如新開盤項目去化率不啻為有效途徑。選取易居部分代理項目開盤銷售情況，不難發現存在以下三方面特徵：

1、7-9月，26個典型城市平均去化率達73%，依舊維持在較高水準。而從歷月走勢來看，整體去化率呈小幅下滑趨勢，由7月的71%降至9月的70%，淨減少1個百分點。具體而言，無錫、武漢等市場熱度慣性延續，去化率穩中有升，尤其是武漢市場持續火熱，去化率長期保持在90%以上。反觀，北京、上海等市場明顯降溫，去化率均有不同程度的回落，部分項目去化率更是低於30%，市場壓力可見一斑。個別熱點城市似有降溫跡象，典型如重慶，去化率明顯回落，新開盤項目不再是一味“日光”，部分項目去化率跌至80%附近。當然，受製於重慶新增供應持續偏緊，庫存消化周期現已不足3個月，這類項目去化前景依舊不成問題。

2、各城市市場周期迥異，去化表現顯著分化。成都、武漢、西安和重慶等市場熱度不減，新開盤項目去化表現優異，平均去化率都在9成以上，首開便告售罄的案例不在少數。典型如成都，基於房地產市場持續供不應求，疊加一二手房價格明顯倒掛，購房者“買到即賺到”的心理預期強烈，新開盤項目搖號中簽率一度低至1%。限購更新後，中簽率明顯回升，但近乎斷供的主城區以及近郊高性價比建案仍備受市場追捧，多項目案場頻現搶購潮。

多數城市去化表現尚可，平均去化率維持在60%-90%之間。典型如常州，中低端項目去化表現優異，去化率基本能夠達到90%以上，多數限價盤開盤當天即售罄。售價約2萬/平方米的高價盤去化表現難言樂觀，部分項目蓄水周期明顯拉長，案場到訪量持續走低，去化率更是低於50%，總價偏高很大程度上導致這類項目去化相較困難。

沈陽、福州、北京等市場確有降溫特徵，平均去化率均不足60%。典型如廈門，限購後外地投資客被迫離場，疊加房價上漲過快本地居民購買力難免透支，有效市場需求斷崖式下跌，平均去化率低至29%，暫居各線城市末位。

3、就產品結構而言，當下改善性需求持續釋放，90-150平方米三房、四房去化表現上佳，主力戶型位於該面積段的熱賣盤開盤當天去化率大都超95%。並且，隨著二孩家庭持續增多，有望進一步推升三房、四房市場佔有率。反觀，受製於調控政策持續高壓，有效抑製投資、投機性需求，70平方米以下小戶型去化表現較差。另外，150平方米以上大戶型去化表現不盡人意，總價偏高、市場需求不足乃是重要因素。別墅去化率普遍較低，一線城市更為明顯，多數別墅項目去化率不足30%。鑒於一線城市別墅套均總價門檻超千萬級，所對應的高收入群體基數畢竟有限，去化表現不佳也屬正常現象。

具體到各線城市，各等級產品去化表現差異明顯。一線城市遠郊剛需盤去化率持續偏低，受困於房價長期高位運行，剛需客群購買力略有不濟，部分剛需客被迫轉輾二手房市場，新房市場出現了一定的分流效應。受限價政策影響，中心城區改善性項目售價大都低於市場預期，高價盤更是存在較大的套利太空，很大程度上導致這類項目去化表現出眾，去化率顯著高於遠郊剛需盤。相較於一線城市，二三線城市市場行情迥異，表現於中低檔產品去化率明顯優於上等產品。一方面，剛需、剛改市場成交依舊活躍，適銷項目去化表現良好，即使不能做到開盤當天售罄，進入順銷期也能快速的去化完畢。另一方面，再改、豪宅市場不容樂觀，市場觀望情緒濃重，上等產品去化率普遍偏低，前期地王盤更是面臨較大的去化壓力。

綜合而言，當下各城市市場行情相對獨立，各項目案場去化表現也存在較大差異，諸如廈門、北京等市平均去化率不及50%，盡顯市場壓力。而在巨集觀經濟猶存較大下行壓力的背景下，房地產更要發揮經濟壓艙石的功效，四季度也將迎來難得的銷售視窗期，眾房企還是要積極推案行銷、加緊搶收業績。

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