■中房報記者 高欣 上海報導
在持續5天日平均氣溫低於22℃後，上海宣布正式入秋，與季節變換同步，秋天的涼風也漸漸吹向樓市。一改過去兩年“十一”黃金周調控不斷的緊張氣氛，2018年的國慶假期雖然沒有新的樓市政策頒布，但上海樓市也是暗流湧動。
樓市成交逢假期略有回調一直是市場常態，今年的“十一”黃金周也不例外。據上海中原研究院數據顯示，10月1日~7日，上海新建商品住宅成交面積為5.6萬平方米，環比減少68.8%。從整體來看成交情況雖然並不理想，但與2017年同期僅2.2萬平方米的成交水準相比卻有明顯提高。如果按成交套數計算，上海在今年國慶假期成交的472套新建商品住宅已是去年同期的3.7倍。
儘管2018年國慶期間上海的成交水準有所提升，但放到今年整體的數據中比較，還是反映出市場成交量開始出現下行趨勢。更值得關注的是，在經過兩輪集中供應之後，上海樓市大量需求被消化，市場的去化壓力逐漸顯現。面臨2018年最後一個季度的到來，房企的銷售工作也進入最後的衝刺階段。多重壓力重疊下，向來罕見折扣與優惠的上海樓市近期開始又出現了“促銷”的動作和跡象。
部分建案以價換量
“十一”黃金周期間，有網友通過微博爆料稱，碧桂園位於上海浦東惠南的浦東南郡項目出現降價現象。原本銷售均價在35000元/平方米的項目有部分房源均價降低到了26000元~28000元/平方米。此時距離該項目的開盤才剛剛過去一個多月。
據公開資訊顯示，浦東南郡項目於今年8月15日開盤，此次開盤共計推出398套房源，戶型為90平方米到141平方米的兩房、三房產品，備案均價為35000元/平方米。據上海市東方公證處公開數據顯示，該項目在開盤時僅有84組購房者參與搖號，僅佔推盤總數的21%。
市場中松口“示好”的不止一家。9月位於上海寶山的招商雍和府項目更是打出當月購房可獲贈寶馬品牌汽車一輛（可折現）的重磅優惠。據悉，開發商在與寶馬4S店協定優惠的團購價格後，購房者可在購房當日同時簽約購房合約與購車合約，購買寶馬的首付款和後期還款均由開發商承擔，購房者可以獲得裸車。
面對成交下行的市場現狀，在進入“金九銀十”的傳統旺季之前，許多房企開始針對個別銷售不理想的項目展開一定程度的促銷，附贈電器、家具等實物或進行抽獎等慣用的促銷手段也逐漸活躍起來。
像這樣的“揮淚拋售”會在寸土寸金的上海樓市發生，實屬難得，但這一現象也暴露了上海部分新盤銷售困難的尷尬境遇。從上海市東方公證處公開的數據中可以發現，從7月開始，上海樓市中就有部分項目出現參與認籌的數量與推盤總數差距明顯的現象，到9月結束，這種趨勢愈演愈烈，僅在上海9月新開盤搖號的21個項目中，就有16個項目的認籌數量低於推出房源總數，其中更有項目推出792套房源，卻僅有54組認籌。與第二季度的熱賣相比，上海的成交量正在萎縮。
另外，二手房價格的變化對新房市場也在形成壓力。近幾個月，上海二手房市場溢價太空逐漸擴大，許多房主開始願意下調掛牌價格以換取成交，二手房的整體均價水準開始出現小幅下滑。相比之下，對標周邊區域房價定價出售的新盤便因此失去了價格優勢，此種現象在郊區剛需項目中尤為明顯。
“現在，上海有很多新項目入市，有很大的選擇太空。尤其是對比周邊二手房的價格，位置核心或交通優勢明顯的項目性價比更高，所以我們也願意在一定範圍內增加預算，從性價比來看，郊區的項目就變得吸引力不大了。”有購房者坦言。
此外，進入2018年最後一個季度，衝刺銷售目標的壓力也是使部分開發商願意放下身段加緊出貨的主要原因之一。再加上9月前幾周上海的成交量不夠理想，房企的銷售壓力集中在了最後兩三個月。
上海鏈家市場分析師趙葆根表示，當前上海外圍區域新推盤的搖號組數普遍大大低於房源數量，部分項目行情十分冷清。在企業購買商品住宅受限的政策影響下，甚至部分市中心建案的搖號組數也明顯低於房源數量。隨著年末的臨近，房企面臨著衝擊業績的壓力，並且今年年末和明年將逐漸進入房企債務兌付的高峰，在融資環境趨緊的環境下，房企的資金壓力進一步提升。預計四季度，上海新房市場的促銷力度將繼續增大，以價換量或成為市場主流。
房企隨行就市
儘管上海只有個別項目價格開始“松動”，但蝴蝶效應下，買賣雙方的心態也在發生轉變。部分購房者觀望心態漸濃，而房企大多選擇隨行就市。
對於華東區域部分建案降價的言論，碧桂園近期出面回應稱，確實推出了降價促銷措施，但不是全面降價，只是針對個別城市的個別項目采取了打折促銷手段，如有些銷售情況不太好的四、五線城市。
同時碧桂園方面稱，在國慶長假期間，包括萬科、恆大都推出了促銷措施，碧桂園只是做了一個跟隨動作。總體來說，這是目前市場環境下隨行就市的一個選擇。
陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌近日在接受中國房地產報記者採訪時稱，由於2018年陽光城提前完成了千億目標，後期會隨行就市，不會主動調整價格。
朱榮斌說：“當下房地產行業調控趨嚴，市場開始下行。未來也許是幾個冬天重疊在一起，所以我們要做好充分準備。如今，在‘房住不炒’‘堅決遏製房價上漲’的大環境下，中國在未來很長一段時間，住宅銷售市場的增速會大幅度下降，整個行業將不得不回歸品質本源。”
在新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷看來，目前一線城市房價貼著限價令，已經處在相對低位，下降太空很小。而且，市場普遍看好一線城市的長期價值，位置合適、交通方便、性價比不錯的項目，總是更受青睞。地處偏僻、交通不暢、“時空距離”更長的項目自然受到冷落。不過，在地價高位的約束下，小幅降價未必能夠跑量，大幅降價勢必導致虧損，房企也只能慢慢賣。
當前，上海正在從賣方市場向買方市場轉變，購房的交易周期逐漸被拉長。第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華認為：“總體來看，當前上海市場有受到影響，在梳理今年所有獲取預售證項目的銷售情況後我們發現，外環區域成交表現不太理想，中內環區域的新入市項目去化情況還比較理想。但市場大環境的影響只是一方面，部分產品滯銷還受到了自身短板的局限。但開發商基於對自我品牌的尊重，降低產品品質的情況相信不會大面積發生。”
戴德梁行高級董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏告訴中國房地產報記者：“上海以穩房價、控租金、保證真實的自住需求進入市場為調控的出發點。但目前市場中，內環、中環新增項目的去化情況仍比較理想，但提供了近70%供應的郊區區域卻有部分項目因同質化競爭或交通不便等因素面臨滯銷，外圍的住宅項目正面臨著兩極分化。因此政府調控以及市場供需仍處在相互適應的階段，而這樣的樓市磨合期還將繼續。”
伍惠敏預測：“當下開發商、政府和購房者多方膠著的市場正在經歷結構優化、盤整的過程，預計接下來還將延續穩房價、嚴調控的步調。對於房企來說，確實要保存實力，生存下來。”
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