M1跌至一樓了，你還敢奢望房價頂在六樓嗎

老粉們都知道：

房地產短周期的四大驅動力：經濟面、政策面、資金面、存貨面。

自2013年以來，老楊捧著這四碗面，大嘴吃四方。

昨晚，央行公布了8月金融數據。

老楊最關注是貨幣供應，尤其是M1。

8月末，廣義貨幣（M2），同比增長8.2%，仍在歷史最低位徘徊。

狹義貨幣（M1）同比增長3.9%，增速分別比上月末和上年同期低1.2個和10.1個百分點！

這是過去三年，M1增速首次跌破5%！

M5是個重要關口。

本輪房價上漲，70城房價指數，於2015年二季由跌轉漲，而M1增速也正由7月開始反彈超過5%，其後一路上攻，至2016年7月的最大值：25%！

與之相伴，70房價環比漲幅一路擴大，至2016年9月達到漲幅最大值。

2016年8月開始，M1增速一路下滑，如今慘跌破5%，可以說由六樓摔至一樓了。

過去的經驗表明，每次M1增速的低位，對應樓市短周期的低位，比如05下半年至06年上半年，08年下半年至09年一季度，11年下半年至12年上半年，14年。

那麽，這次會有例外嗎？

老楊認為：不可能！

老楊再次宣布：40個大城，總體房價，三季度已經見頂！

40城總體房價，將以每季度下一半層樓的節奏，向下運行兩年左右。

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關於資金面，老楊再分享一個指標。

                             M2-GDP-CPI連續3個季度為負

貨幣供應，主要是為了滿足經濟增長的需要，同時物價上漲也需要新增加一部分貨幣。那麽，可以近似的認為，廣義貨幣增速減去經濟增速、減去消費品價格增速，所得到的增速差額，可以用來衡量潛在流進資產品市場的貨幣增速，該增速差額越大，意味著越可能推高房價（屬於資產價格），反之，該增速差額越小，意味著越不可能推高房價。

從2011年三季度至2012年三季度，M2-GDP-CPI的增速差額一路上行，從-2.1%上升到5.5%，此後該增速差額在4%附近振蕩前行，一直延續到2015年底，之後，從2016年初至今，該增速差額保持了下行趨勢，2017年四季度進入負區間。2018年二季度，該增速差額為-0.6%，與一季度的-0.7%相比略有上升。目前該指標已連續三個季度呈負值，預計未來有望逐漸平穩。

根據歷史經驗判斷，該增速差額的合理區間為2%-3%。目前該增速差額低於合理水準，意味著會略製約經濟的增速（但有助於實現經濟有品質的增長），但同時有利於控制房價的大漲。

預計隨著去杠杆的深化和金融進一步回歸為實體經濟服務，比過去低一些的M2增速將成為新的常態，而M2-GDP-CPI的增速差額也可能維持在較低水準，不會對樓市造成“大水漫灌”。