搖號半年，杭州住宅市場也入“秋”了嗎？

前言：

國慶後，從北方吹來的第一波冷空氣已抵達杭州，小夥伴們也確信杭州的氣象開始轉涼了。而在氣象轉涼的同時，杭州的樓市也悄然發生著變化。今年的杭州樓市，最搶眼的字眼無疑是這兩個字——“搖號”。從4月4日杭州公證搖號細節發布後，“搖號”已經走過了它的頭半年。從政策施行後第一張預售證落地，到第一個萬人參搖的熱門建案，再到如今搖號熱情漸漸回落。如今，有人說的杭州樓市也入了“秋”？今天便用數據來盤點一下杭州搖號這半年發生了哪些變化。

火熱的杭州半年搖號

截至10月4日，杭州搖號半年來，共有151個住宅建案領出了292張預售證，其中39批房源無需搖號，意味著平均每天有1.38批房源進行了搖號；半年來，一共推出44273套住宅房源，參與搖號的人次為431238組，綜合平均中簽率為10.27%，每10組參搖人次中僅有一組才能幸運地擁有選房資格。

半年來，最熱門的10個搖號建案中有9個建案的中簽率低於3%，其中兩個建案更是創造過萬人參搖的勝景。不難發現，這些建案不同程度上具備如下兩個特點：一是擁有比較明顯的限價紅利，其新房價格與周邊二手房價格倒掛明顯；二是建案位置靠近主城或位於如未來科技城、錢江世紀城等發展規劃利好的熱門板塊。從這兩點出發，部分參搖人次具有投資屬性的可能性不容忽視。

看著如此激烈的搖號競爭，想著為凍資排起的長龍，當時的杭州買房人在遞交材料過後，唯一能做的就是不停地祈禱自己也能獲得那幾十秒的選房時間。而如今，市場發生了微妙的變化，隨著限價紅利建案的不斷清盤，投資期望的不斷降低，杭州市場中不少建案的中簽率開始回升。有人感慨杭州樓市也“涼”了，那麽我們將用數據回答杭州市場的熱度到底發生了哪些細節上的變化。

從細節探究搖號半年變化

行情由狂熱回歸理性，6月份是分水嶺

隨著調控政策的深入，杭州樓市也在發生著巨大的變化，從搖號建案的中簽率就可以窺見一斑。搖號半年來，6月份是一道行情分水嶺，無論是開盤量、參搖人次還是中簽率，都達到了巔峰，之後行情逐漸轉冷，尤其是9月以來，中簽率明顯回升，不少建案中簽率高達50%以上，甚至主城區出現了不需搖號的高層住宅。從搖號之初的狂熱到目前的漸涼，正是投機者退場，市場回歸理性的征兆。

低價剛需受追捧，3-4萬成為置業敏感區間

將半年來杭州搖號的建案以每1萬元為一個區間劃分為四個價格段分析。整體來看，半年來，價格區間在2-3萬建案最受市場青睞，該價格區間多為杭州主城周邊，以高層和小高層為主的剛需房源。以微小差距排在其後的是3-4萬建案和2萬以下建案。2萬以下建案也多為剛需房源，但項目位置大多數來自富陽、臨安，中簽率相對2-3萬區間者略微提高。而4萬以上的高單價房源中簽率相對較高。

具體來看，排除4月僅僅2個搖號建案的影響，2萬以下和2-3萬價格區間段建案平均中簽率相對較低並保持穩定，其中2萬以下建案有三個月平均中簽率在10%以下，而2-3萬建案有4個月。

而3-4萬建案中，隨著限價紅利和位於規劃利好板塊建案的逐步清盤，從7月開始，中簽率每月都有較明顯提高，這也表明了該價格段是目前杭州市場置業者的敏感區間。同時，以上3個區間段建案均在9月份達到自己的中簽率最高值，而4萬以上建案，儘管平均中簽率有所波動，但僅在9月開盤的9批房源中就有5批因登記人數不足而無需搖號，市場對高單價房源的態度可見一斑。

因此，整體市場參與搖號的熱情著實有所回落，但價格相對可控的剛需建案具有更低的價格彈性。

余杭最難搖，主城區最抗風險

從區域對杭州樓市進行觀察，除主城區外，其余四區中簽率均有升高的趨勢，置業者對主城周邊建案的態度變得更加理性。

余杭區搖號半年的綜合中簽率最低，尤其是6月和7月，余杭區的中簽率僅不足6%。余杭區擁有較多熱門建案，如融信瀾天、未來城、蔚藍領秀，擴大參搖人次基數，主要熱盤集中在未來科技城、良渚、閑林的等熱門板塊，小戶型、低總價是該區域的吸睛之處。但隨著該區域熱門建案房源逐漸售罄，參與熱度下降，中簽率有所回升。

主城區房源抗風險性較高，雖然杭州主城區的中簽率受當月房源價格影響較大，但半年來的綜合中簽率持續較低水準，尤其是8月和9月，在其他區域市場搖號熱度有所“轉涼”的背景下，主城區的中簽率不升反降，成為最難中簽的區域。

與余杭相比，蕭山推出房源數量大致相當，且前期也具有相對較低的中簽率，但後期中簽率回升幅度更小，半年內波動幅度最低，置業需求最穩定。

富陽、臨安兩地半年內中簽率提高相對明顯，其中臨安半年綜合中簽率在各區中最高。新融入杭州的這兩大區域，成為市場熱度降溫的“第一陣地”。

杭州搖號半年，成交如何？

從杭州這半年搖號的特徵來看，市場熱度確實有所回落，市場參與者態度由前期的狂熱逐漸回歸理性。那麽這半年的成交數據又釋放出怎樣的信號呢？

市場退熱，成交量創2015年以來新低

4月搖號以來，杭州商品住宅成交量明顯降低，4月份成交量為3894套，環比降低38.4%；縱向來看，4-9月，商品住宅成交量創2015年以來新低，2018年明顯低於2016年與2017年的成交量，與2013、2014年基本持平。這一方面是因為限價政策對樓市作了極大限制，同一區域新房和二手房懸殊的房價倒掛，使得購房者紛紛參與搖號買房；另一方面，由於政府的價格管控，很多開發商不願意開盤，導致新房供應量明顯減少。可見，隨著政府調控政策的深入，過熱的市場初見轉冷端倪，逐步趨於穩定成必然趨勢。

半年房價相對平穩，近期面臨下行壓力

價格變化是反映市場熱度的關鍵指標。9月杭州商品住宅成交均價25611元，環比降低7.2%，創搖號半年來新低。同為搖號城市的南京，9月均價環比降低13.1%。而均價相對較低的成都近半年來價格相對平穩。未來，隨著市場行情退熱和投資客退場，“房住不炒”的定位有望進一步落實，屆時價格回歸至理性區間或將成為趨勢。

二手房成交先行回落，市場下調預期驟增

結合二手房與新房市場，我們更能描繪出整個市場的動態軌跡。4月初搖號政策剛剛啟動，二手房市場一片火爆，成交銳增。如此反應，一是看出購房者認為搖號政策可能導致置業變難的恐慌心理，二是看出市場對樓市未來發展向好的預期。

隨後搖號進入5、6月的高峰期，購房者認為“買到就是賺到”的新房市場對二手房市場形成衝擊，成交小幅下降。而後，新房市場熱度下降，而在二手房住宅市場表現出更大幅度、更持續加強的成交回落，二手房置業者對市場的悲觀下行期望驟增，尤其在8、9月，二手房住宅成交下滑加速，成交回到年初低位。

結語

搖號制度的初衷在於規範市場，引導樓市健康發展。然而在搖號之初，市場呈現出過度的期望。如今，市場熱度回落，中簽率回升，成交量價面臨壓力，購房者也開始了自己的思考，不再盲目衝鋒。市場期望的降溫，勢必讓樓市做出調整，相信在冷靜過後，杭州樓市必定迎來一個更加健康、可持續的未來。

（PS. 以上數據以項目開盤時間作為劃分標準；無需搖號項目未納入計算範圍。）