機構：資本助推存量商產改造品質提升引租金上漲

人民網北京9月26日電 (孔海麗)國際房地產服務商戴德梁行今日發布了《北京辦公大樓市場第3季度報告》。報告指出，第3季度北京辦公大樓市場租金穩中有升，與此同時，北京針對城市更新發布的利好政策和優質資本介入老舊項目改造更新，將為北京辦公大樓市場帶來更大發展潛力。

第3季度租金環比上漲2.2% 未來3年或進一步推高

2018年第3季度，中糧置地廣場、太平金融中心入市，為北京全市辦公大樓市場帶來約9.3萬平方米的新增面積，全市甲級辦公大樓總存量攀升至1048.6萬平方米，全市空置率環比上漲0.8個百分點至7.9%。而核心商圈空置率則繼續保持低位，為3.4%，較上季度上漲0.3個百分點。

報告顯示，第3季度核心區辦公大樓市場租金繼續保持堅挺，有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣442.4元，環比上漲2.8%。

就整體市場而言，儘管有新項目入市，但由於業主對自身項目的定位較高，並不急於采取降低租金的方式來提高入駐率，所以暫時並未對租金造成下行壓力，至此全市辦公大樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣403.4元，環比上漲2.2%。

“2019年核心區‘中服地塊’迎來供應高峰，中國人壽金融中心、正大中心、三星中國總部大廈、中信大廈、清華美院五大項目將相繼入市。”戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示：“新項目的入市將拉動北京中央商務區乃至核心區市場空置率小幅上升，市場租金在未來三年將隨著優質項目的入市而有被進一步推高的可能。”

政策利好與優質資本加速城市更新

在北京土地供應不斷收緊的大背景下，以一種可持續發展的方式來進行更新和改造是城市更新項目面臨的重要挑戰之一。對此，戴德梁行北中國區項目及建築顧問部主管、董事陳彬表示：“在北京的核心區域，商業用地的供給越來越少，拿地的成本也越來越高。這樣的形勢，恰恰為大量的經營狀況不太理想的項目帶來了複興的機會。”

陳彬表示，吸引社會資金，根據市場需求，對老舊項目進行改造成為地產開發的熱點，也必將成為未來長遠趨勢。北京市政府頒布的一系列政策，總體上對正面清單類的城市更新項目是支持和鼓勵的，同時對行政審批手續進行了極大的簡化。對房地產開發的從業部門而言，城市更新，為項目管理，設計，施工等關聯行業創造了新的發展機會。

另一方面，戴德梁行中國資本市場副董事總經理劉兵則強調：“資本在城市更新中起到‘加速器’的作用，將會幫助城市更好的完成更新改造。”據劉兵介紹，目前資本市場在變化，資管新規的細則將於近期落地，這對規範資本市場有著深刻而長遠的意義。資本在地產市場上起著根本性作用，新規帶來的去杠杆、資金荒等現狀將會加速市場優化買家結構及組合，擁有成熟的資產管理能力的買家將會在這一輪資本市場的波動中勝出。而這些優質買家也將是未來城市更新的重要推手。