仲量聯行：IT公司辦公租賃需求首度超越金融

10月15日，仲量聯行2018年第三季度北京房地產市場回顧報告顯示，IT公司需求保持強勁，並成為本季度租賃需求的主要來源。

“CBD核心區項目進一步推遲竣工，有助於整體辦公樓市場空置率保持低位並推高全市租金水準。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。

在零售領域，因為消費者越來越崇尚健康和積極的生活方式，健身和周邊產品備受歡迎。不斷收緊的金融政策可能導致未來幾個月開發商將出售更多資產。由於缺乏空置面積，工業需求受到抑製，導致本季度租金增長錄得歷史新高。在緊縮的住宅政策環境下，豪華公寓售價持續錄得負增長。兩個高端酒店入市，為郊區市場帶來新增供給。

在甲級辦公樓方面，IT公司需求保持強勁，並一躍成為本季度租賃需求的主要來源。儘管金融公司仍然佔比較大，但IT公司的需求已經超越金融公司。租金承受能力較高的基金公司本季度表現活躍，導致部分業主穩步提升租金。

在空置較少的市場環境下，所有子市場連續兩個季度錄得租金上漲。由於IT和金融類租戶在第三使館區、中關村和望京區域表現活躍，使得這些區域的租金漲幅較大。“全市缺乏可租賃的辦公面積，使業主繼續受益於本季度的租金上漲，”仲量聯行北京商業地產部總監賀睿柯表示，“由於市場空置率較低，業主在選擇租戶時也會更加挑剔，力求尋找最優質的租戶，同時避開風險較高的P2P等行業租戶。此外，由於CBD核心區項目進一步推遲入市，在成熟區域可租賃面積有限的情況下，我們預計業主在年底前將繼續享有較高的議價能力。”

在投資物業方面，2018年底至2019年，投資者對辦公樓物業的興趣仍保持強勁。由高租金和低空置率所致，辦公樓市場在本季度仍然受到投資者的追捧。因此，國內外投資者繼續在該領域尋找機會。同樣在本季度，來自零售等其他行業的投資者也在尋求合適的資產收購機會。

但供不應求的市場環境導致本季度工業地產租賃業務平淡。本季度，租賃需求繼續保持強勁，但由於多數交易為基於當前租賃合約的續約，本季度錄得交易十分有限。仲量聯行認為，北京幾乎無優質可租賃倉儲太空，繼而限制了市場當中新租約的數量以及租戶擴張的機會。另外，由於缺乏新增供應，市場上可租賃倉儲太空的稀缺導致本季度的淨吸納量為零。

市場缺乏可租賃倉儲太空，租金環比增長6.0％，創自仲量聯行於2004年開始追蹤市場以來的歷史新高。這導致淨有效租金達到1.29元/平方米/天。由於連續六個季度沒有新增供應，供不應求的市場環境促使整體空置率（0.5％）維持在五年來的最低水準。“最近幾個季度，在極度緊張的市場環境下，租金一直在飆升，預計這種增長勢頭將持續到2018年底，” 仲量聯行華北區工業地產部總監何邁可表示，“展望未來，需求仍將保持強勁，業主在2019年可能會繼續受益於供不應求的市場環境下帶來的強勁租金增長。”

高端住宅銷售則持續受製於緊縮的政策環境。由於住宅售價限制仍然存在，豪華公寓成交量本季度雖然環比上漲14.9%，但同比仍然下降8.9%。在同樣的趨勢下，高端別墅銷量也環比上漲12.8%，但與去年同期相比仍顯著下跌83.0%。

在高端別墅市場，本季度共有55套別墅入市，環比上漲44.7%。鑒於貨幣環境趨緊，一些開發商面臨更大的資金壓力，因此即使價格上限繼續存在，也有意願推出新項目。由於一些開發商進一步降低價格以提升銷量，豪華公寓一手價格繼續錄得負增長。這導致豪華公寓價格本季度環比下跌2.6％，而高端別墅價格也環比下降2.3％。北京及華北區研究部代理負責人米陽表示，“隨著開發商的財務壓力不斷變大，我們預計未來幾個月將有更多項目在市場上推出。在大眾市場，更嚴格的貸款政策預計將會抑製剛需，這可能會導致更多的潛在買家進入租賃市場。”

在酒店市場方面，入境旅遊市場的持續回暖與大型城市活動的成功舉辦，以及相對平緩的供給，助力北京高端酒店業績持續向好發展。截至2018年8月，入住率同比增長3.4個百分點至76%，平均房價同比上升8%至1103.7元，快速增長的平均房價驅動每間可出租客房收入同比上升13%至838.9元。北京高端酒店業績表現實現連續8個月 (累計數據)得到兩位數的增長。