酒店虧損繼續拉大，富力地產2018年負債逾2900億

文／界面廣東 詹丹晴

3月20日，富力地產（02777.HK）發布的2018年財報顯示，2018年富力地產營業收入為768.6億元，同比上漲30%；年度盈利為87.28億元，同比下滑59.25%；股東應佔利潤83.71億元，同比下滑60.4%；全年權益協議銷售額達到1311億元，同比增長60%；每股基本及攤薄盈利2.5979元，擬派末期股息每股0.83元。

富力地產預計，2019年集團權益協議目標享受額將達到1600億元，同比上漲22%。

淨利潤下滑60%

富力地產營業額的增加主要歸功於交樓面積的增長。2018年富力地產交付入账的建築面積為611萬平方米，同比增長30%，2019年預計交付入账的建築面積目標為920萬平方米。

在協議銷售方面，富力地產去年總體表現較佳，達到1311億元，同比增長60%，其中廣東、山西、浙江的協議銷售額最高；營業額達到768.6億元，同比上漲30%，其中中南地區、西北地區、華北地區的營業額增長最為迅速，分別上漲135%、86%、73%。

富力地產核心盈利增加了49%至95.3億元，但年度盈利下滑59.25%至87.28億元，股東應佔利潤下滑60.4%至83.71億元，這主要是因為富力地產2018年的議價收購收益由2017年的131.07億元減少至3.97億元。2017年7月，富力集團斥資199億元拿下萬達77家酒店資產，這個價格相當於此前作價的60%，富力地產的账面收益上漲131億元。

此外，富力地產的其他業務（包括建築服務和足球隊）2018年錄得虧損8.77億元，較2017年的6.70億元增加了30.90%。

酒店業務連續六年虧損

富力地產成立於1994年，總部位於廣州，2005年在香港聯交所主機板上市，主要經營業務包括物業發展、物業投資、酒店運營以及其他業務（主要包括物業管理收入）。

2018年富力地產物業發展營業收入達到663.88億元，同比增長23.60%，物業投資收入達到11.01億元，同比增長16.50%，酒店營業收入為70.3億元，同比增長195.38%，其他業務收入為23.40億元，同比增長4.23%。

在這四個板塊中，僅物業發展和物業投資2018年獲得盈利，而酒店運營和其他業務收入均出現不同程度的虧損，其中，酒店業務虧損繼續增加，達到4.59億元，比2017年的虧損額1.46億元增加了214.38%

截至2018年12月31日，富力地產共有89間運營中酒店，其中71間收購而來的萬達酒店，另有3家萬達酒店暫未納入財報。

這也是富力地產酒店業務持續第六年錄得虧損，財報顯示，2013-2017年，富力地產的酒店虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元和1.46億元。其中，2017年因酒店收購獲得的131億元權益收入，酒店運營账面盈利為129.37億元。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析，酒店行業競爭激烈，而且價格受到季節、節日的影響較大，但是萬達酒店在運營、客源、價格調整未能適應市場變化，富力地產接手後，也沒有很好的行銷推廣方案，在包裝宣傳方面力度不大，運營能力不足，導致酒店業務板塊未能獲得較好的盈利。

負債創新高，拿地速度放緩

酒店業務板塊虧損不斷拉大的同時，富力地產還面臨著另一個更為艱難的問題，負債總額屢創新高，資產負債率不斷攀升。

2018年，富力地產多次發行融資融券，其中，發行境內公司債券合計143億元、超短期融資券合計82億元、資產證券化產品合計14億元、17.5億美元的優先票據。此外，2018年12月，富力地產股東大會通過了發行新H股的方案，已經向證監會提交申請，有待批準。

2019年以來，富力地產及子公司繼續加大票據融資，合計發行了38億元超短期融資券，年利率在4.83%到8.75%之間。此外，富力地產子公司怡略先後發行共計12.5億美元優先票據，年利率在8.125%到9.125%之間。

頻繁地融資融券背後是為了應對不斷到期的債務和項目資金發展需求。財報顯示，2018年，富力地產的負債總額為2963億元，資產負債率達到80.91%，其中，短期借款達到137.88億元，還債壓力明顯。而2015年-2017年富力地產的負債總額為1345億元、1795億元、2332億元，金額不斷攀升。

在謝逸楓看來，富力地產負債高企主要是因為過去大舉拿地、業務擴張過快，再加之其商業運營模式下銷售回款比較緩慢，資金周轉率非常緩慢，付款比較集中，導致負債堆積。

富力地產在財報中表示，在利率上升以及資金收緊的環境下，加之市場上出現離岸及境內到期債務的違約問題，進一步放大了市場對高杠杆公司的負面情緒，影響其發行新債的表現，公司在解決財務到期問題方面面臨比以往更大的壓力。

在此信貸環境收緊以及債券回售壓力下，富力地產2018年放慢拿地速度，收購土地儲備金額比2017年下滑了36.47%至371億元，共收購61塊土地，其中29塊土地位於新進入的城市。截至2018年底，富力地產擁有可售建築面積5783萬平方米，分布於96個中國不同城市及其他海外項目。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓分析，背負著如此巨額的負債，富力地產一旦融資不通暢，可能會面臨資金鏈斷裂的風險，甚至出現債務違約，項目商業地產會出現缺錢情況，導致其將被收購或需要尋求第三方合作。