再次定調“房住不炒”，A股迎來長線利好

紅刊財經 張俊鳴

本周政治局會議再度定調“房住不炒”，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”釋放出重磅信號。短期而言，A股中的部分板塊會受到利空衝擊，但從全局的角度來看，“房住不炒”是A股實實在在的長線利好。

一方面，“房住不炒”的預期明確之下，部分炒房資金存在尋找新投資市場的需求，如果未來A股能夠通過優勝劣汰切實提高上市公司的整體質量，營造慢牛賺錢效應，這部分資金將會有很大概率轉戰股市；另一方面，“房住不炒”除了控制樓市過快上漲形成的泡沫之外，某種程度上也是對實體經濟“降成本”的一環，也有助於提升內需消費，對改善上市公司業績利大於弊。

從資金流向的角度來看，過往股市在和樓市的競爭中往往處於弱勢，即使是炒房資金有階段性流入股市，往往也是因為A股出現一波大漲，吸引其中風險偏好較高的炒作型資金階段性地參與，一旦市場進入調整，這部分資金很快掉頭就走，很少成為長期持股的資金。

深究其原因，無非在於房產和股票的“附加價值”不同，房產除了可以博取和股票一樣的價差之外，還具備居住使用功能，出租獲得租金的收益率，也比較容易超過目前A股大部分股票的股息率。另一方面，投資房產通過房貸進行加杠杆的幅度和難度遠比股市要低，也有利於炒作資金在同樣漲幅的情況下增加獲利比率。

股市的相對優勢則在於流動性、交易費用和參與門檻。流動性方面，股票的進出難度遠比房產買賣容易，交易費用也明顯低許多，買賣持有一籃子股票的公募基金優勢更明顯；參與門檻也明顯比樓市低很多，即使是需要加杠杆開通“兩融”業務，也只有50萬元資金的門檻，比參與近年來走勢堅挺的一二線城市的樓市要低很多。

樓市和股市投資各擅勝場，而在“房住不炒”的定調進一步明確下，投資的天平逐漸往股市傾斜。對於非自住需求的投資客來說，在需要承擔較高資金成本、交易成本的情況下，房價不漲實際上就是虧損。即使是上漲，持有一年出售漲幅低於10%基本也是無利可圖。因此，對這部分比較注重價差的炒家來說，波動率小、交易費用高、流動性較差的樓市參與炒作的價值已經大幅縮水。相比之下，A股中以科創板為代表的高波動品種，在短期出現賺錢效應的情況下，可以較好滿足這類資金的需求，有望成為炒房資金轉戰的下一站。

而除了偏重炒作的資金之外，一些長線投資樓市的資金，也有重新騰挪進行資產配置的需求。這些資金的持有人，在居住需求得到較大程度滿足的情況下，也存在多元化配置資產的需求，進一步再增加對樓市投資的比例空間不大，反而是股市獲得增配的可能性更大。此前招商證券發布的研報顯示，2005年1月至今股票資產和一線城市房價的回報率十分接近，其中中小板指數幾乎完全一致，而滬深300指數小幅落後，全部股票基金的平均收益則跑贏一線城市。而讓投資者產生投資績效差異的感覺，一是前面所說樓市投資的加杠杆難度較低，同樣漲幅的情況下，買房者通過加杠杆獲得更高收益的概率更大；二是A股過去十多年來的高波動性，許多投資者在大漲之後甚至是高位加倉買入，成為套牢一族，相比之下樓市價格以相對平緩的角度上漲，參與其中的投資者獲利離場的概率較大。而在目前A股的大盤指數估值處於相對低位的情況下，參與其中的勝算無疑較大。如果是未來股指和主流股票走出慢牛行情，也會有利於這部分長線投資型的資金增加對股市的長期配置，形成共振效應。

除了“房住不炒”再度定調之外，本周高層會議也釋放出有利於A股長期發展的多項利好。比如，堅守科創板定位、提高上市公司質量；深挖國內需求，擴大消費；穩定製造業投資，實施城鎮老舊小區改造等基礎設施建設等等，這些都是有利於A股厚植根基，提升上市公司回報的長遠之舉，有利於增強A股對長線投資者的吸引力；“保證流動性的合理充裕”，也為A股營造了良好的資金面環境。只要A股能堅持改革，不斷提升上市公司的質量和回報，在目前合理偏低的估值水準下，一定能吸引包括樓市資金在內的中外資金的關注，成為資產配置的重要市場。

“房住不炒”除了讓投資天平從樓市向股市傾斜之外，也讓股市出現一些值得關注的投資機會。筆者重點觀察有兩類品種，一是擁有國企背景的小市值房產股，因為“房住不炒”趨勢明顯，勢必加快轉型速度，不排除剝離房產主業，進行賣殼重組的可能。此前上海的地產股中，ST新梅在浦東科投入主之後，通過資產重組引入愛旭科技，實現轉型；萬業企業收購集成電路裝備新秀凱世通，也逐步實現轉型。類似的案例也有望在一些規模較小的房企身上出現，比如市值較小的京能置業、沙河股份、大龍地產等。

第二類則是因為“房住不炒”而被誤傷的行業，如水泥行業。雖然房產建設一旦降溫會減少水泥需求，但老舊小區改造等基礎設施建設的推進同時會增加水泥需求，短期調整存在錯殺的成分，一旦市場發現水泥股的基本面依然良好，隨時會有價值投資型資金進場補貨，投資者可靜待股價企穩之後的投資機會浮現。