地王虧本拋售 廈門樓市“崩盤”傳聞背後： 有投資客加杠杆炒房虧掉五年工資
張家振 石英婧
潮起各家歡喜，潮落萬戶哀愁。最近的廈門樓市就像潮水一樣幾度沉浮，大有驚濤拍岸之勢。
近日，一則關於“廈門樓市神話破滅，地價腰斬，地王揮淚拋售”的報導將走在房地產調控前沿的廈門推上風口浪尖，甚至傳出廈門樓市“崩盤”的消息。相關報導稱：“相比2017年3月高峰期，島內每平方米已經下降了1萬~1.5萬元，島外下跌6000~1萬元。”
儘管在廈門當地“樓市崩盤論”多被認為是危言聳聽，但市場冷淡、房價下滑、購房者觀望情緒濃重已成為不爭的事實。資料顯示，今年以來，廈門新建建案和二手房成交均出現明顯下滑，部分區域房價和地價下降幅度也較為明顯。此外，受限購、限價等調控政策影響，廈門樓市在趨於理性的同時還面臨著地王虧本入市、庫存高企的隱憂。
廈門市國土資源與房產管理局（以下簡稱“廈門國土房產局”）一位王姓負責人在接受《中國經營報》記者採訪時表示，房價漲落是正常的市場行為，從全市範圍來看，部分區域和建案房價雖然出現了回落，但降幅在合理、可控的範圍內，這也是樓市調控見成效的表現。
市場冷淡 地價重回“1”字頭
2016年8月至今的短短兩年時間，廈門樓市經歷了從領漲全國到橫盤震蕩的“過山車式”行情。
根據易居研究院智庫中心公布的2018年1~7月份廈門新建商品住宅各區價格走勢數據顯示，廈門島內思明、湖裡二區和島外的集美、海滄、同安和翔安四區成交均價均出現了下滑，其中思明區下滑最為明顯，今年前7月成交均價45547元/平方米，相比去年同期的55427元/平方米，下滑幅度接近萬元。
在建案供銷方面，廈門國土房產局組織人事處工作人員向記者提供的廈門市房地產市場最新數據顯示，今年1~7月，廈門市建案累計批準預售面積153.0萬平方米，同比下降22.2%；新建建案累計銷售面積182.5萬平方米，同比下降17.0%。
二手房交易更加低迷。數據顯示，今年1~7月二手房累計成交面積151.2萬平方米，同比下降44.4%，二手住宅累計成交面積88.7萬平方米，同比下降58.2%。
廈門新景祥谘詢顧問中心市場研究部分析認為，在新建商品住宅方面，整體市場持續冷談，二手房成交雖逐步上漲但市場觀望情緒相對濃重，成交大幅下滑。
此外，廈門地價“腰斬”論也備受關注。在7月2日的土拍會上，翔安區推出的3幅地塊小幅溢價成交，樓面價分別為每平方米1.90萬元、1.98萬元和2.12萬元，分別被國貿、華潤、金地聯合體，廈門特房集團和海晟房地產開發有限公司競得。
可供對比的是，此次拍出1.90萬元/平方米樓面價的翔安X2018P03地塊與2016年由廈門融僑置業有限公司拍得的2016XP04地塊位置相近，後者樓面價為3.83萬元/平方米。
記者現場採訪了解到，2016XP04地塊建案項目案名為融僑鉑樾府，示範區已於8月5日開放，目前尚未開盤銷售，項目規劃6棟高層和6棟疊墅，首期將推88~170平方米疊墅，47~150平方米高層之後再推出。
廈門克而瑞機構表示，從我們長期的跟蹤監測來看，近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑，2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米，相比2017年下降近二成，與2016年的頂峰時期相比則下降約三成，但並未全面“腰斬”。
“地價重回‘1’字頭，樓面價相比區域最高地價明顯縮水。”廈門新景祥谘詢顧問中心市場研究部則置評稱，此次土拍中央企和國企成為主力，近期樓面價持續回落，預計接下來廈門低溢價拿地將成為常態。
據了解，在房企研究中判斷一個城市是否有投資價值，經常根據“地樓比”即地價與房價的比例來判斷，“地樓比”越小則意味著未來可能的利潤太空越大，土地投資價值越高。
廈門克而瑞機構認為，2016年作為廈門的地王元年，“地樓比”高達134%，即通常說的“麵粉比麵包貴”。但地價與房價倒掛，本身就是不合理的市場規律，一旦房價的增速跟不上地價的漲幅，市場的風險就會暴露。
“廈門地價、房價的回落是客觀存在的，但不足以成為‘崩盤論’的前兆，更多的是政策乾預下、不合理跳漲之後的合理回歸，應該理性看待這種回調。”廈門克而瑞機構表示。
部分投機者迫於杠杆壓力拋售
火熱的行情退潮之後，也不乏“裸泳”者。
在廈門某房地產公司上班的劉女士告訴記者，前兩年合夥投資炒房，低買高賣短期套利的投資客也不在少數，甚至有一些通過銀行貸款加杠杆炒房，限售政策出來後現在已經基本沒有了。
劉女士舉例稱，我先生部門有個同事，2017年初在房地產市場高峰期加杠杆跟風炒房，購入了翔安隧道口某盤一套100多平方米的三房，結果遇上限購限售，房價一直在下滑，現在房子沒賣掉不說，還欠下了一大筆貸款，虧掉了近5年的工資收入。
如今，廈門本島外抗跌能力差的二手房源也早已進入降價盤整的軌道。記者在廈門市翔安區馬巷一家房產中介看到，寶嘉譽園一套81平方米的精裝兩房，業主正急降15萬元尋求買家。據店內工作人員介紹，房源掛牌售價240萬元，大約2.95萬元/平方米，業主給出的賣房理由是工作調動距離太遠而考慮換房。
此外，在寶嘉譽園小區附近另一家房產中介，記者看到同樣有一套81平方米精裝兩房在售，總價230萬元，大約2.8萬元/平方米。記者查詢發現，該戶型的二手房在2017年9月份的掛牌價還堅挺在290萬元至300萬元之間，單價在3.7萬元/平方米左右。也就是說，短短一年時間，該戶型部分二手房掛牌單價已經下降了約1萬元/平方米。
而時間如果回轉到2017年3月份，廈門樓市則以另一種火爆場面示人，開盤即漲價1000元~3000元的建案層出不窮。例如，彼時漲幅最大的建發中央天成項目，漲幅達3000元/平方米，推出的186平方米四房戶型每套總價漲幅一度超過50萬元。
《東南早報》在報導中曾如此描述瘋狂的樓市：廈門一工薪族，年前在看集美萬科金域華府89/平方米小三房的二手房，當時的普遍報價是185萬元；年後2月底再去看都是210萬元，被逼急的他忍不住下手了。隨後，他在朋友圈感歎道：“剛買了一個星期報價漲到230萬元了，一年的工資都賺回來了，樓市真是瘋狂。”
對於部分二手房價格下滑的原因，廈門克而瑞機構分析認為：一方面是部分投機者迫於杠杆壓力不得不降價拋售；另一方面，一二級市場的回歸穩定，促使購房者也進入相對冷靜的狀態，從而導致的預期下滑，二手房價格進入回落盤整階段。
廈門某地產行銷策劃有限公司一位工作人員告訴記者，目前廈門房價的確是在下跌，但只是擠出泡沫，因為前兩年房價漲幅實在太快了，部分剛需群體已經到了“望房興歎”的地步。
不過，也有樂觀者。在廈門市思明區某中介供職的王燦就告訴記者，房價短期回調不怕，怕的是最終無人接盤，目前整個市場成交數據還在回升，甚至出現了部分改善需求群體“抄底”置換島內學區房的風潮。
庫存壓力上升 地王項目貼地價入市
打擊炒房、保障剛需的調控舉措還在繼續。今年7月8日，廈門國土房產局制定頒布的《關於進一步加強精準調控穩定房地產市場的實施意見》指出，將合理確定年度控價目標，支持“職住一致”的剛需，堅決遏製投機炒房，穩控房價，實現2018年度全市新建商品住房銷售均價不上漲。
廈門國土與房產局表示，今年上半年廈門樓市經歷了由冷轉暖的發展態勢，從購房客群來看，本地購房客群上浮，投資客群不斷減少，剛需及改善型客群理性入市。多措並舉之下，預計後期廈門房地產市場也將繼續保持穩定發展態勢。
數據顯示，今年上半年廈門本地客群購房面積佔總成交面積的79%，外地購房客群佔比21%，與去年同期相比，本地購房客群佔比上漲了6個百分點。而早在2015年，外地客群購房比例曾一度超過60%，成為購房的主力軍。
而在嚴格限價之下，部分未入市的高價地項目正通過不斷推遲入市時機的方式換取回旋太空，或者貼著成本甚至虧本入市。
以位於翔安新城的某高端項目為例，該項目高層2號樓共296套房源最終於7月23日取得預售許可證，精裝修備案價格最低為33116元/平方米，最高為42187元/平方米。
據現場一位置業顧問介紹，2號樓房源均為面積95平方米左右的三房，以1003號房為例，備案價格為36666/平方米，總價約345萬元，並有部分面積贈送，可以將一個陽台拓展成書房。
有趣的是，有些項目開發商對於高昂的土地成本並不避諱。記者在某項目行銷中心醒目位置擺放的一幅宣傳板上看到有這樣一句話來彰顯項目的土地價值：綜合考慮地塊公建配套成本，項目實際土地價格4萬+/㎡。
位於同安區的某建案也幾乎是貼著成本在銷售。記者以購房者的身份在行銷中心了解到，本次主推86㎡三房和118㎡四房，備案價格在3.1萬元/㎡~3.4萬元/㎡之間，而項目所在地塊2016年的樓面價就高達2.38萬元/㎡，“幾乎是在貼著成本賣”。
另一方面，隨著外地客群購房比例逐步下降，廈門樓市正轉向由本地剛需和改善客群支撐。從今年上半年商品住宅成交價格結構來看，銷售均價主要分布在1.2萬元/㎡~1.5萬元/㎡和大於4萬元/㎡兩個價格段，面積佔比分別為35%和21%。
與之相對應，廈門樓市庫存狀況也不容樂觀。據新景祥數據庫不完全統計，截至今年6月，全市在售項目庫存面積約為149萬㎡，按近12個月月均去化約7.46萬/㎡計算，去化周期約20個月。
廈門克而瑞機構方面向記者提供的報告也顯示，在大市低迷行情下，廈門商品住宅成交量持續走低，庫存進一步擴容，去化周期延長至23.8個月，其中144㎡以上再改及高端產品去化周期均超過29個月，庫存壓力較大。
不過，對於如何化解庫存高企風險的疑問，廈門國土房產局上述王姓負責人表示，根據不同統計口徑和時間節點統計得出的結論很難一致。在庫存上升過程中，由賣方市場轉向買方市場，一些建案在銷售過程中低價入市或者給出一些折扣，這都是正常的市場行為。
責任編輯：張寧
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