【推薦閱讀】
突發！千億降準與西安搖號更新共舞！樓市喘氣？
原創： 張大偉 大偉看樓市
周末不消停，6月24日，樓市再次出現了大新聞，資本市場也發布了預期中降準的大消息：
1：6月24日下午，西安市人民政府下發《西安市人民政府辦公廳關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》西安市房管局建立統一的商品住房意向登記平台，按照剛需家庭、普通家庭分類登記。每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記，在該項目選房結束後，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。
2：中國人民銀行決定，從2018年7月5日起，下調國有大型商業銀行、股份製商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率0.5個百分點。
首先：這次降準將會釋放多少流動性呢？今年春節前，央行1月25日實施普惠金融定向降準，釋放流動性約4500億元。最近一次，4月25日降準，央行下調部分金融機構存款準備金率1個百分點，置換相關機構9000億元MLF之後，淨釋放資金近4000億元。所以市場預計，這次降準釋放流動性也會有數千億。
其次：對樓市有什麽影響？偉哥認為，當然不是為了給樓市喘氣，但難以避免，樓市將有所獲益。
央行這一輪降準的目的很明確，就是保證企業的流動性，主要小微企業的流動性，精準向實體經濟注水，絕不是樓市、股市。因為樓市、股市已經不堪之重，樓市今年各地即使頒布了多達180次的調控政策，但是某些城市仍是不斷上漲，甚至一房難求；股市2015年因高杠杆造成的股災現在還沒恢復，不可能重蹈覆轍。
我國貨幣政策已無太多寬鬆的太空。5月末，廣義貨幣（M2）餘額174.31兆元，同比增長8.3%，增速與上月末持平，比上年同期低0.8個百分點；
而2017年的GDP總量是82兆，M2已衝至GDP的2倍以上，貨幣寬鬆的太空很少。居民杠杆快速上升，居民家庭總債務佔GDP的比重已經超過50%，居民債務大都是房貸。
第三：歷史看，只要降準，對於房地產來說肯定是利好，能緩解資金面壓力
1-5月份，房地產開發企業到位資金62003億元，同比增長5.1%，增速比1-4月份提高3個百分點。其中，國內貸款10201億元，下降2.8%；利用外資21億元，下降76.2%；自籌資金19473億元，增長8.1%；定金及預收款20122億元，增長12.7%；個人抵押貸款9250億元，下降3.6%。
個人抵押貸款明顯下調。銀行降準能一定程度緩解房地產資金收緊壓力。
截止2018年前5月，房地產企業海外資本市場融資數據達到了71筆，293.72億美元，同比2017年1-5月的31筆127.85億美元上漲幅度達到了130%。5月單月發現金額達到了32.9億美元（
1-5月份，房地產企業銷售業績漲幅逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切，海外發債成為房企短期融資管道的主要選擇。
隨著監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。海外融資成為很多企業的選擇。
在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地多，也推動了房地產企業的融資需求。
龍頭房企轉型加速，布局合理，明顯上漲幅度超過市場平均漲幅。房企越大漲幅越快。隨著最近內地房地產調控監管信託資金進入房地產，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。
6月截止日前，房地產調控政策繼續密集發布，累計就有超過15城市再次發布調控政策。核心內容依然是限售等更新政策。房價上漲的城市繼續加碼調控。
疊加1-5月的159次調控，年內房地產累計調控政策發布次數已經超過180次。（4月單月33次，1-4月全國合計調控109次）5月單月刷新歷史記錄的50次調控。
在房價上漲向四線城市蔓延的同時，樓市調控繼續全面深入。但在各地加碼調控的同事，搖號下被放大的房地產供需緊張情緒依然持續蔓延。
最近包括西安，杭州、深圳等城市，出現了部分項目，幾百套房，幾萬人排隊的現象。
西安的搖號加碼政策是為了給之前的內定事件打補丁。目前全國特別是一二線城市新建建案市場，都有限價現象，房源在限價下，供需結構緊張。傾斜剛需將是搖號的主流政策。
剛需、無房戶將優先選擇房源。出現搖號的原因其實非常簡單，就是限價導致的新盤價格倒掛：
因為政府“限價”，限制備案價，不允許開發商自主定價，不管市場有多少需求，反正價格不能賣太高。但是周圍的二手房價格是無法監管的，都在小業主手裡。二手房價格隨著市場行情漲起來了，但是新房被緊緊的壓製住了，這樣價格倒掛產生了。
搖號可以說是一個無奈之舉，短期的確有效，起碼可以公平一些，增加普通人買房的概率，但這後果也非常嚴重，如果不配套其他政策，隻限價、隻搖號。那麽各種暗箱操作會越來越多。
部分城市的萬人搖號放大了市場的恐慌情緒，製造了供需結構懸殊的市場現象，導致市場很多購房者會出現誤判。
西安的加碼搖號政策，是對之前搖號政策的補丁，對於市場來說，剛需率先搖號，一定程度上可以緩解剛需難買房的弊端。但從之前西安出現的內定現象，對於市場來說，除了搖號，其他更多的房地產調控政策，特別是增加供應等政策應該繼續加碼。否則很難抑製當下市場的高溫。
責任編輯：梁斌 SF055
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室