違規購房現象催生杭州搖號新政

“針對近期商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為，杭州市有關部門高度重視，一方面開展專項整治行動，對涉嫌企業個人進行約談調查，從嚴打擊各類違規行為。同時，將采取公開搖號全程公證的方式，以切實規範市場銷售行為，維護市場秩序，保障消費者合法權益。”3月28日晚，杭州市住房保障和房產管理局發布的一則消息攪動了整個杭州市場。

一周後的4月4日，杭州正式打出規範房地產市場秩序“組合拳”，《關於實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》（下稱“通知”）正式對外發布。至此杭州成為了繼南京、上海、長沙、武漢之後又一個采取“搖號售房”的城市。

通知要求，自2018年4月4日起，杭州市區範圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目，應采取公證機構主持搖號方式開展銷售工作。房地產開發企業是商品住房銷售工作的實施主體，應一次性公開銷售所有準售房源。當意向客戶登記數量超過準售房源數量的商品住房項目，房地產開發企業應聯繫公證機構，采取公證搖號方式產生選房家庭和選房順序號，並按序售房。

事實上，近期杭州市場中出現的“炒房號、哄抬房價”等擾亂市場秩序的現象，正是促使杭州市決定采取“搖號售房”政策的關鍵因素。

違規現象催生搖號新政

從記者探訪的幾個項目實際情況來看，杭州樓市的緊俏超乎想象。4月3日記者走訪了杭州熱門的錢江世紀城板塊，發現位於盈豐路地鐵站周邊的幾個熱賣項目均已售罄。仍有房源加推的融信保利創世紀項目則需要預約才能參觀。該項目售樓處接待人員告訴中國房地產報記者：“項目後期還會有加推，但時間價格未定，目前前來參觀的客戶太多，所以需要預約才能安排銷售人員帶領參觀介紹。”

而在3月28日迎來加推的陽光城檀悅項目的銷售人員也告訴中國房地產報記者：“新加推的4號、8號樓，共計126套房源已經售罄，且整個項目也已經全部售完。”

從2016年舉辦G20峰會到2020年即將舉辦亞運會，強有力的官方背書和良好預期讓杭州樓市實實在在地火了一把。同時，在2017年杭州力度空前的城中村改造後，僅杭州主城區全年征遷就超過2萬戶，與市場利好需求重疊，導致杭州市場中真實需求與預期需求均迎來爆發。

據浙報傳媒地產研究院數據顯示，2017年，杭州市區建案全年成交超16萬套，巨量成交使建案顯性庫存大幅度下降。其中，商品住宅庫存從2017年年初的4.8萬套、635.8萬平方米，下降到2017年年底的2.5萬套、341.2萬平方米，創下近8年來的新低。

2016年9月杭州開啟了比2011年更為嚴厲的調控，在限購、限貸的基礎上增加限價政策。但隨著限價政策逐漸落地，市場中開始出現部分開發商不願意接受被限制的價格，推遲開盤、捂盤惜售現象，導致供應緊張加劇，炒房號等違規行為也由此滋生。

從2017年開始杭州有關部門就先後查處了多個違規購房案件，例如寶嘉譽府相關銷售人員散布謠言製造市場恐慌、晨光綠苑項目涉嫌價外加價、卓悅華庭涉嫌捆綁搭售等案件。2018年3月20日，在有媒體報導某中介工作人員炒賣房號後，杭州相關部門立即介入調查作出處理，並表示將加強檢查。

“杭州采取搖號政策與當前樓市中存在的‘號子費’亂象以及部分開發商因限價政策而不願意推盤所造成的市場供需關係惡化有密切關係。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，對於購房者而言，搖號要比暗箱操作、憑關係和買號更加公平、公正，從一定程度上能夠遏製“號子費”背後利益輸送等亂象。但只要限價政策導致的“價格雙軌制”存在，面對巨大的經濟利益，搖號也有可能成為變相的“中獎”機會，從而演變成樓市中的“打新股”。

“在當前市場形勢下，頒布公開搖號購房措施，是遏製各種市場亂象的必要手段，體現了政府維護房地產市場秩序的決心。”浙江大學房地產研究中心主任賈生華認為，杭州頒布的政策借鑒了其他城市的經驗，更加有合理性，特別是照顧了無房家庭的購房需要，進一步保障了剛需購房者的權益。另外，政府還需要綜合施策，建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

市場影響待考

在購房過程中有過不公平銷售遭遇的購房者對於搖號政策的落地接連叫好。但也有人提出質疑：“采取搖號售房以後，一旦原本沒有購房需求的人也開始加入搖號大軍，使剛需群體更買不到房，流入二手房市場，豈不會催高二手房價？”

某長期關注杭州市場的業內人士表示，目前杭州的二手房市場整體相對平穩，還暫未受到政策影響，但隨著政策落地相信會有部分因為搖號失敗購買不到新房的購房者選擇轉向二手房市場，從而影響部分熱門區域或板塊。

房產評論員方張接對此有不同看法，他認為，即便新房市場關上大門，大多數投資性購買行為也不會去追二手房，而部分原先被炒賣房號等嚇跑的剛需，會從二手房市場回到搖號隊伍中。另外，二手房價格已經到了一定平台，客觀上需要時間整理和消化，因此二手房很難具備大漲的基礎。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，目前各城市對於需求端的管控在走“三部曲”，也更像是一種篩選機制。通過限購有效地管控部分購房需求，排除投資投機人群。在供應有限的情況下采取搖號政策能夠在既有房源規模下促進購房交易的公平性。未來各城市也有可能在搖號政策的基礎上，因地製宜做出內容上的細化，例如讓棚改或剛需客群優先購房等。從總體上看政策雖然在持續收緊，但對於剛需購房者的支持力度是在加大的。

記者注意到，“符合條件”一詞透露出杭州的搖號並非“一竿子打死”，而是通過篩選標準的過濾來決定的。通知明確指出將對“無房家庭”給予傾斜。

事實上，從近兩年開始，在發展規劃完善與多重利好下房企們對於杭州市場的關注與重視與日俱增。單單2017年杭州土地市場就迎來了包括金科、首創、葛洲壩等15家知名房企進入。

“當前杭州市場限價、供應緊缺，搖號政策對於房企和市場肯定都會有影響。”禹洲地產董事局主席林龍安告訴中國房地產報記者。“但是在‘五限’時代下一二線城市還是將會趨於有序、穩健的發展，市場不會大起大落。另外兩會期間我也提議能否考慮參照香港的‘公屋’，將保障性住房轉化為低收入階層的周轉房，來解決這一群體的住房需求，並在此基礎上規定申請人當收入達到一定水準後退出，完善退出機制。同時再逐步把上端市場放開，構建市場體系。”林龍安補充道。

“當前各個城市情況不同，部分二線城市新房市場的供求關係還比較緊張，開盤搖號是一種管理手段，對於規範市場交易行為有積極意義。預計未來還會有城市效仿。”上海中原地產市場分析師盧文曦也認為，從目前來看，熱點城市的調控手段已經比較豐富，更直接的手段要數稅收但短期內有政策落地的可能性不高。所以除了直接的市場調控以外，增加保障房、公租房供應等方式也將是平穩樓市的輔助手段之一。