房地產融資收緊後，不動產股權投資風往哪吹？

2019年，資管行業直面靈魂拷問：房地產是否還值得投資？如何在合規的前提下實成屋地產金融資產配置，製勝不動產股權投資新時代，構建行業新生態？

7月20日，在21世紀經濟報導主辦的“2019中國資產管理論壇”之“不動產基金主題論壇”上，來自銀行、地產、私募和法律界的專業人士齊聚一堂，共話不動產股權投資時代的地產投融資新變。

商業地產價值凸顯

“未來十年或者若乾年，對於富裕階層或高淨值客戶來說，配置房子不一定是特別優選，反而有一定風險，因為在‘房住不炒’等一系列政策之後，房地產流動性可能會下降。”光大銀行資產管理部副總經理酈明表示，未來消費群體是剛需的老百姓，財富管理層面匯聚資金後，目標是讓這個行業更加有效益。

興業銀行私人銀行部投資管理處處長陳華指出，私人銀行客戶目前更傾向於用理財產品的方式實成屋地產資產的配置，興業近期也在籌備多隻房地產基金的推出。

高和資本資本市場部董事總經理毛躍暉認為，不動產領域未來的投資可能更加關注杠杆水準，安全性和資產的流動性。未來的新風向可能是商業地產，因其相對而言估值客觀。“如果商業地產能夠跟金融有一個充分的結合，前面沒有趕上住宅黃金二十年，後面還有商業地產黃金十年。”

旭輝領寓副總裁兼投資發展中心總經理莫沸也很認同商業地產的價值。他舉例稱，在美國住宅的開發商目前佔5%左右，商業佔到百分之十幾，長租公寓佔8%。在大型家族辦公室和私募基金裡，住宅以外的不動產資產是非常多的。因為整體抗經濟周期能力比較強，收益相對比較穩定，即便是在2008年的周期下，長租公寓整體還能保持3%的增長。“目前中國不動產配置仍是住宅為主，未來住宅以外商業地產的配置，會成為高淨值人群或普通老百姓配置的主要結構。”

在監管方面，北京初亭律師事務所合夥人律師王曉明指出，資管新規之後無論是管理人登記還是私募產品登記，募集行為、投資者適當性監管以及事後監管都開始趨嚴，資管領域轉型期間的監管環境會維持一段時間，但目前對於不動產私募股權基金的監管仍較為寬鬆。

上海愛建信託總經理吳文新表示，從海外投資者的角度看，中國是新興經濟體中最有生機和活力的。通過城市幾十年的發展，相當多的物業存在改造空間，通過改造找到恰當的價值，或者恰當的地位，能讓它煥發新生。“長三角一體化以後，城市之間的定位是有差異的，比如上海辦公樓的價值長期來看是被低估的，所以價值還是存在的。”

股權項目成“新寵”

日前，房地產前端融資被嚴控，銀行和信託在投資時會有疑慮嗎？

浦發銀行資產管理部副總經理張文橋表示，“房住不炒”的政策短期內很難發生根本變化，對於金融機構原有在不動產領域的一些業務造成了較大衝擊。在資管新政後，銀行粗放的房地產業務難以為繼。但成立理財子公司之後，可以進行人員擴充，未來的工作會更加精細化、專業化，參與不動產領域的投資方式也會發生變化，中長期局面會好轉。

具體來說，銀行客戶可通過兩種模式參與，一是直接參與，二是通過產品間接參與，比如大類資產配置型的產品中，有部分資產來源於不動產，與其他的資產進行對衝風險。

酈明透露，之前光大銀行資管部合作的一些股權房地產基金回報率豐厚，有的回報率達到兩位數，結構化房地產基金往往回報率高於開發貸3-5個百分點，類資產證券化項目也比開發貸高1-2個百分點。不過投資股權風險是最大的，這凸顯了風險與收益匹配的原則。

陳華指出，目前商業銀行的私人銀行都在做房地產股權轉型，預計下半年債權類房地產信託代銷適當減少，股權類業務增多。

吳文新表示，非標債權弱化反而有利於轉型，當下比較好的結合點是夾層基金，也比較受到銀行的歡迎，未來更看重合作方的操盤能力。

王曉明認為，做股權項目要摒棄之前的“明股實債”，把自己定位成股東，取得表決權，參與公司管理，根據公司的運營水準進行分紅等。