日前，保監會的一份通知又把一度熱議紛紛但實際運行冷冷清清的“以房養老”話題再次點燃。（詳情）辛苦買套房，等老了再“倒抵押”給保險公司，每個月吃定額養老金，這種“前半生我養房子，後半生房子養我”的做法，您接受嗎？此前，“以房養老”在全國多地試點已滿四年，但滿打滿算不到百戶人家參與。作為試點城市之一的天津，迄今為止甚至連一戶都沒有。那麽，作為一項創新養老模式，“以房養老”如果真正甩開步子，還要邁過幾道坎兒？
新通知會否激活一潭靜水？
日前，銀保監會發布了《關於擴大老年人住房反向抵押養老保險開展範圍的通知》，將“以房養老”保險由原來的試點城市，擴大到全國開展。
通知指出，按照國務院的有關要求，“進一步深化商業養老保險供給側結構性改革，積極發展老年人住房反向抵押養老保險，對傳統養老方式形成有益補充，滿足老年人差異化、多樣化養老保障需求，決定將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國範圍開展”。為此，“保險機構要做好金融市場、房地產市場等綜合研判，加強老年人住房反向抵押養老保險業務的風險防範與管控；積極創新產品，豐富保障內容，拓展保障形式，有效滿足社會養老需求，增加老年人養老選擇”。
“以房養老”，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒抵押”，是跟人們從銀行抵押貸款買房正好相反的一種操作，指的是老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金的一種養老方式。在老人去世後，保險公司收回住房使用權。
不妨梳理一下我國“以房養老”試點的歷程：
“以房養老”試點歷程
2014年7月，原保監會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點。
2016年7月，原保監會決定將試點範圍擴大，天津等城市成為第二批試點。
2018年8月，“以房養老”由原來的試點城市擴展到全國開展。
2014年7月，原保監會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點。試點時間自2014年7月1日起至2016年6月30日止，投保人群為60周歲以上、擁有房屋完全獨立產權的老年人；
2016年7月，原保監會決定將試點範圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市，試點期間延長至2018年6月30日；
2018年8月，“以房養老”由原來的試點城市擴展到全國開展。
此前“以房養老”試點四年，情況究竟如何？
答案只有兩個字：冷清。
試點投保現狀
四年來，全國僅幸福人壽一家保險公司“吃了螃蟹”，開展此業務。截至今年6月底，全國98戶家庭139位老人完成承保手續。
天津自2016年7月開展試點來，至今仍無一個投保案例。
據新華社報導，四年來，全國僅幸福人壽一家保險公司“吃了螃蟹”，開展此業務。截至今年6月底，全國98戶家庭139位老人完成承保手續。其中，上海參保戶佔去了“半壁江山”：簽約客戶46戶，領取養老保險金的有32戶，每戶月均領取養老金約12104元。
此番新通知能否激活一潭靜水？記者採訪了解到：雖然存在養老剛需，但目前無論供給方（保險公司）還是需求方（投保戶）都顧慮重重，在政策願景和現實操作之間，還有一些必須要邁的坎兒。
天津試點兩年 尚無投保
2016年7月起，天津被原保監會確定為第二批“以房養老”試點城市。如今整整兩年過去了，記者從天津保監局獲悉，至今仍無一個投保案例。這或許也是其他試點城市的一個縮影。
在保險業內人士看來，“以房養老”在津遇冷，也在情理之中：
“首先，‘以房養老’必須先對客戶的房產有個評估價。這個產品測算就很難做到精準。”一家保險公司負責人對記者說，到目前為止，相關的統計數據基本都是從一些房產中介處獲得，近年房價波動頻繁，數據也不斷變化。“居民住房不及商業地產成熟度高，後者評估時根據所處區位、地塊的不同，可以有相對穩定的估價。而居民住房隨意性很強，評估機制又不健全。受幾輪房價暴漲的影響，老百姓對自家房產價位的心理預期往往都很高。這些因素製約了保險公司對抵押產品的測算精度和測算動力。”“未來房價的走勢如何，誰都說不好。這也是保險公司普遍不敢問津這個險種的原因之一。不明朗的預期導致風險不可預測。”另一家壽險公司人士說。不僅如此，他認為房子的產權問題也比較麻煩，一些老房子產權已經過了四五十年，後續產權如何延展，亦不是很好把控。
還有一個因素，是保險機構與投保人彼此心照不宣，卻又不好直言的，那就是投保人的歲數。如果老人特別高壽，保險公司對其身後房產的處置就要後延，而房價走勢的不確定性也將被進一步放大。
天津保監局相關人士還指出，保險公司本身都是輕資產的，也比較青睞那些流動性強、風險低的產品。房子雖說這兩年漲價很猛，但其實變現能力差、流動性並不好，受政策的影響又特別大。尤其當下，房價已經漲這麽多了，都說泡沫很大了，誰不揣著小心呢。老實說，保險公司也沒有運作房子這種重資產產品的成熟經驗。如此種種，導致大家態度都不太積極。
國務院發展研究中心研究員劉衛民將“以房養老”的風險歸納為四類。
其一，資金風險。老人過世後才能處置房產，對現金流有要求；
其二，市場風險。房價波動下跌，擔心貶值；
其三，法律風險。老人去世後子女入住，稱是“唯一住房”，難以處置；
其四，政策風險。房屋70年產權，到期後如何處置。
“倒抵押” 會是誰的菜？
從網友留言和記者對部分市民的採訪來看，“以房養老”的保險模式，擁躉者並不太多。
“30歲，你買一套房子，再用30年還房貸，把自己半輩子交給銀行。60歲，你退休，再把半輩子買來的房子交給保險公司，保險公司給你發錢養老，房子最終歸他們。問題是：這輩子，你都幹了什麽？”
另一位網友回復他：“這輩子你都幹了什麽？這輩子你讓自己好好體驗了人生！以房養老有什麽不好，還可以擴大內需。每個人都為自己負責，就是一個美好的社會。”
網友“奶昔大哥”留言：“六個錢袋子買的房子，拿去養老了，兒子不來拚命？”
還有一位網友則感歎：“感覺就像是誰給你養老錢，你就把房子給誰。子女幫忙養老，房子不用抵押可以留給子女。子女不養老，房子抵押，最後歸抵押人。”
南京路建行天津分行的金先生告訴記者：“除非老人沒有子女，或者子女不在乎老人的房產。如果這兩個前提條件都不存在的話，絕大多數老人都不會考慮把房子‘倒抵押’。否則，兩代人之間的關係可就尷尬了。”
“在中國的家庭倫理裡，孩子對父母的財產有天然的繼承權。把房產（尤其是從長輩那裡繼承的房產）質押出去，似乎意味著變賣父輩的財產，很多人不能接受。”一位跑民政新聞的記者說。
但並非所有人都對“以房養老”無動於衷。
天津保監局相關人士告訴記者，兩年來，也有不少老人打電話詳細谘詢“以房養老”如何投保。有意思的是，這些谘詢的老人，並不是養老沒有保障的人群，相反，他們的退休金在退休者中算中上水準，家境也相當殷實。有的老人的子女在國外發展得很好，也有的子女雖在國內但本身已有好幾套房產。也就是說，其子女根本不需要、也不惦記老人的房產。這些老人家思維比較活躍，對新事物接受度高。但遺憾的是，目前天津還沒有保險公司經營這個險種──全國僅幸福人壽一家在做，而幸福人壽還沒有進入天津市場。
對“以房養老”感興趣的人群中，還有部分四十歲上下的丁克一族，他們中多數是獨生子女，因種種原因不要或不想要小孩。夫妻二人自住房再加上從雙方父母那裡有望繼承的房產，算下來兩三套，“拿出一套來‘倒抵押’，不是不可以考慮。反正這些房子以後也無人可傳承。”南開區鞍山西道一家辦公大樓上班的白領黃女士不緊不慢地說。
市場需求還是有的。
拿數據說話。據民政部預計，2020年我國老年人口將達2．43億，60歲以上老年人口2033年前後將翻番到4億，到2050年左右將達到全國人口的1/3。由於上世紀70年代以來獨生子女較多，將來“四二一”家庭結構比較普遍，一對夫妻要撫養一個子女，照顧四個老人，壓力之大可想而知。目前全國失能和部分失能老年人約4000萬人。另據《中國社會保險發展年度報告2016》，2016年，我國企業養老保險的撫養比為2．8：1，即平均每個領取養老金的人，需要2．8個參保企業員工來供養，而2011年的撫養比為3．16：1。撫養比的降低意味著城鎮職工人均養老壓力在不斷增大……如此種種，凸顯養老問題之窘迫。考慮到房產在中國家庭財產中所佔比重之大，“以房養老”模式給了人們一定的想象太空。
“以房養老”保險產品長啥樣？
有多家保險公司獲得“以房養老”試點資格，但銀保監會官網顯示，2014年以來，僅有幸福人壽、人保壽險兩家保險公司的“以房養老”保險產品批覆信息。其中，幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》保險條款和費率，於2015年3月獲得批複；人保壽險的《安居樂老年人住房反向抵押養老保險》條款和費率，則於2016年10月獲批。
在實施層面，只有幸福人壽開展了業務。
據悉，根據保險公司對於投保人所抵押房產增值的處理方式不同，“倒抵押”產品分為“參與型反向抵押養老保險產品”及“非參與型反向抵押養老保險產品”。其中，“參與型產品”指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合約約定在投保人和保險公司之間進行分配；“非參與型產品”指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長，全部歸屬於投保人。
記者在銀保監會官網上看到，國內首款“以房養老”保險產品《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》為“非參與型產品”。老年人將房產抵押給保險公司後，可繼續住在原有房屋中，並按照約定條件領取養老保險金直至身故。而保險公司不參與分享房產增值收益，但承擔房屋下跌風險和長壽給付風險。在投保後，老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響。
專家觀點
“仍是相對小眾的非主流養老方式”
專家解讀未來發展
市場有需求，也有一定的發展太空，是不爭的事實。但“以房養老”是一種市場行為，是一種自願的、可選擇的、補充的養老方式，而不是一項養老政策。
養老還是要靠社會、機構和居家這三大支柱共同發力。“以房養老”只是一種相對小眾的非主流養老方式。
如何打消供需雙方的顧慮，讓以房養老“走起”？
南開大學金融學院副教授朱航接受記者採訪時指出，“首先必須明確，哪怕在發達國家，“以房養老”也是一種非主流的養老模式。在我國目前沒有大範圍推行開來，很正常。”但市場有需求，也有一定的發展太空，亦是不爭的事實。他認為，眼下，欲點燃這一簇小眾的火花，政府必須起牽頭作用，給供給方（保險公司）一定的激勵。
朱航說，歷史上，我國的一些保險公司曾經運作過兩波房產業務，那是上世紀八十年代及九十年代初，他們曾做過房產開發，不幸的是趕上了房價下跌，不少房子都爛尾了。那段經歷讓一些“老保險人”至今回憶起來仍心有余悸，留下了陰影，此後，保險公司對重資產運作都極為謹慎。為了減少他們的顧慮，眼下政府應當制定具體可行的政策體系，完善相關的房產評估、政策谘詢、糾紛仲裁，尤其是風險分擔機制，鼓勵金融機構參與相關衍生產品的創新，使“以房養老”更符合我國國情，更能滿足多樣化養老需求。
與此同時，在合作機制上也應該有所創新。比如，助推保險公司與相關護理機構合作，也可邀房企加入，讓“倒抵押”後的養老費，與老人日常的護理需求與開銷直接對接，如此針對性會更強。
朱航認同天津保監局相關人士的觀點：“以房養老”從本質上講是一種金融服務工具和產品，是一種市場行為，是一種自願的、可選擇的、補充的養老方式，而不是一項養老政策。“以房養老”不會也不可能替代政府承擔的基本養老責任。養老還是要靠社會、機構和居家這三大支柱共同發力。因為“說到底，‘以房養老’仍然是一種相對小眾的非主流養老方式。”
編輯 | 霍然
來源 | 天津日報
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