盤和林：2019年樓市“穩中有進”是趨勢

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家盤和林

　　無論是“分類調控”還是最新提出的“分類指導”，都只是微調，樓市大方向並沒有改變，即自十九大報告以來，樓市政策就不斷向住房的 “居住屬性”傾斜，最新的中央經濟工作會議是2019年經濟工作的總部署，也是強調“房住不炒”。

　　歲末年初，山東省菏澤市、湖南省衡陽市關於取消限價、限購的消息引發全國高度關注，一些重要會議的文字表述也牽動著市場敏感的神經。2019年樓市究竟會怎麽走，成為當前公眾和市場最為關注的話題。

　　市場普遍預預售屋地產調控或許再度放鬆，擔心房價再度攀升。不過，筆者認為，實際上無論是“分類調控”還是最新提出的“分類指導”，都只是微調，樓市大方向並沒有改變，即自十九大報告以來，樓市政策就不斷向住房的 “居住屬性”傾斜，最新的中央經濟工作會議是2019年經濟工作的總部署，也是強調“房住不炒”。

　　當然，文字上的小調整也並非完全沒有意義，2019年房地產政策就如同貨幣政策一樣，大的方向並沒有改變，但在一些靈活性等出現了較大改變。假如說2018年是“房價嚴打”階段來說，去年整個房地產行業可謂是艱難竭蹶，樓市嚴冬中2019年已經出現回暖跡象。但總體而言，如今的房地產行業發展仍正處於“轉軌階段”，彎道減速不僅僅僅是“交通規則”，更是“生存規則”，2019年作為樓市彎道後第一年頭，“穩 ”是基調，“穩中有進”是趨勢。

　　首先，全國樓市基本面呈現“穩中有進”跡象。從土地市場來看，土地供應面積和成交面積均有所上揚，土地出讓收入同比增加。據中國研究院數據顯示，2018年全國300城市土地出讓金額為41644億元，同比增加2%。土地供應增加兩成，刺激土地成交面積和成交額的上揚。考慮到房地產行業建設周期，這也就意味著，土地市場上的良好表現將反映到未來期的房地產市場的供給側。不過需要注意的是，房地產商 “順經濟風向”行事會使得其對市場的積極作用釋放表現為過程性的特點。

　　值得一提的是，不同城市土地市場呈現出不同的特點，“差別化調控”政策的影響或將延續。據中國研究院數據顯示，北上廣深等一線城市土地供需均下滑，二線城市供求上揚，三四線城市異軍突起，佛山、常州等城市入圍土地年收金榜單前20 。從土地市場的表現來看，一二線城市土地受政策影響程度較大，但是考慮到人口的流向，需防政策風向轉變帶來的市場過冷過熱的不穩定的風險。

　　同時需要注意的是，雖然今年土地市場流拍數量有所增加，但是租賃市場後來居上，可以很好的實現對市場承接。同時政府方面在政策上也給與了積極的回調，給予了市場很好的政策支撐。以上海為例，尤其是2018年下半年，上海各大租賃品牌競相發力，上海市全市新拓長租工具門市總量超過100家，上海租賃市場已經顛覆了運營商獨大的局面。同時，國家方面也積極的給予購地優惠，放寬購地限制，以刺激拿地積極性，穩定市場的預期。

　　而就房地產開發投資市場來看，雖說國房景氣指數略有回落，但是相比去年同期依舊是微幅上揚。換句話說，企業的開發投資意願依舊很強，市場表現不強，缺少的是市場時機。據相關數據顯示，2018年1-10月，全國共完成房地產開發投資99325億，同比增長9.7%，增幅同比上升1.9%，相比去年增加2.7%，其中住宅完成投資70370億，同比增長13.7%．

　　當然，需求方對房地產市場的支撐最終還要依賴於經濟基本面的走向，從總體上來看，2018年經濟總體運行平穩，經濟增速維持在6.5%-7%之間，貨幣政策總體持續穩健，供應量略有回落。雖說貨幣政策雖略有收緊，但是考慮到房地產市場銷售現狀，其利於穩定房價預期。數據顯示，2018年1-10月，全國建案銷售面積達133117萬平方米，同比增長2.2%，建案銷售額 115914億元，同比增長12.5%，但是考慮到2018年下半年房地產市場嚴控對房地產市場的衝擊，以上數據足以說明，被壓抑的部分需求需要釋放的空間將會相當大。

　　而剛剛結束的2019年的經濟工作會議也明確指出，穩健的貨幣政策要鬆緊適度，積極的財政政策要加力提效，實施更大規模的減稅降費，事實上是對巨集觀經濟的一種積極刺激。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，對房地產市場不再收緊事實上也是一種鬆綁，可謂是沒有壞消息就是一個好消息。我國樓市受到政策因素影響的程度遠遠超過市場因素，所以這也是2019年樓市“穩中有進”的根基所在。

　　事實上，受到巨集觀金融政策影響，房地產融資環境已經相對2018年，2019年會有很大的改觀。報導稱，在11月20日，花樣年控股集團有限公司發布公告稱，其全資附屬公司花樣年集團（中國）有限公司於近日獲證監會批準發行29億公司債。第一期發行不超過10億元，票面利率為7.5%。目前信託市場房企融資成本普遍13%左右，個別的房企項目融資成本已經突破15%。而花樣年地產在“寒冬”中能以7.5%這麽低的票面價格獲批29億元，實屬不易。業內人士則解讀為，地產冬季“抗寒”能力仍然較強。

　　綜上，不論從經濟基本面、貨幣政策以及金融政策，還是微觀從土地市場、租賃市場、開發投資、銷售市場來看，放眼2019年，房地產市場將會以“穩”為基調，以“穩重有進”為趨勢。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)