薑兆華：從控房價到保供給 深圳房改新政轉舵

　　文/專欄作家 薑兆華

　　深圳房改的“轉舵”，讓有錢人更多的參與市場供給的價格調整；讓低收入人群更多的享受政府的保障性供給，不失為一條值得探索的兩全之策。

　　4月29日，深圳市住建局發布《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》、《深圳市安居型建案建設和管理辦法》和《深圳市人才住房建設和管理辦法》（以下簡稱三個辦法），公開征求意見。作為深圳“二次房改”主導“意見”的配套文件，三個辦法的出爐，在社會即刻引發熱議。從控房價到保供給，深圳房改新政正在加速“轉舵”，深圳房價未來是漲還是跌？

　　一、深圳房改新政究竟改了什麽

　　深圳房改新政究竟改了什麽？從深圳市政府發布的三個辦法來看，三類人群采取三種不同辦法，其核心是改變傳統的單一市場價格調節機制，實行市場供給和政府保障供給並行的多元化住房供給模式。

　　（一）調整建案保障房供應結構。2018年8月，深圳市政府頒布了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體系的意見》（簡稱《意見》），針對不同收入水準的居民和專業人才等各類群體，著力構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，努力實現全體市民住有所居的目標。《意見》提出，深圳市將在2035年前新增建設170萬套住房，其中，市場商品住房70萬套，佔40%左右；公租房、安居型建案、人才住房等保障性住房共100萬套，佔60%左右。《意見》從政策法規層面將建案和保障性住房的供應結構固定下來。

　　（二）厘清保障房多元化權屬關係。根據近期下發的三個辦法，深圳市政府提供的三類保障性住房，其權屬關係呈現多元化，其中，公租房產權是完全政府產權，主要面向買不起房的低收入人群；人才住房和安居型建案屬於共有產權，主要面向引進人才和低收入人群，政府在定價時進行了一定的價格折讓。房產使用者作為享有部分產權的共有產權人在後期轉讓和退出時，政府有權參與房產增值的收益分享。

　　（三）構建完善的住房供應體系。從媒體披露情況看，深圳擬通過“一個意見，三個辦法”構建起完善的住房供應體系，統籌布局住房改革，其中，“一個意見”是指2018年8月頒布的《意見》，是本次深化住房制度改革的綱領性文件，明確了多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房供應保障主基調；“三個辦法”是指本次征求意見的三個政府住房管理辦法，分別涉及租賃住房、安居住房、人才住房三大類別，三個辦法實際上是對《意見》基本原則和指導意見的法制化。“一個意見，三個辦法”，從頂層設計層面搭建起住房供應的保障體系。

　　深圳市此輪房改把個人住房的市場資源配置和政府保障供給機制有機結合起來，構建起融建案、保障房、租賃房三位於一體的多層次住房供應保障體系，勢必會對深圳市的住房保障起到積極作用。

　　二、保供給或是房改新政主要目標

　　以往的實踐證明，靠單一行政手段調控房價已是強弩之末，越發難以操作。從執行效果看，地方政府很難做到收放自如。房價過高，老百姓不滿意，勢必引發一系列的社會矛盾；房價過低，將拉低整個社會經濟增長，地方財政收入增長受限。從控房價到保供給或將成為深圳房改新政的主要看點。

　　（一）精準施策，保障有效供給。有錢人從不缺少房子。深圳二次房改的主要目標，重點保障那些買不起房需要政府保障的低收入人群和需要政府貼補的維持城市可發展的引進人才的住房需求。在這方面，深圳市政府規劃到2035年，保障住房供應170萬套，其中40%房源保障供給低收入人群，20%房源保障供給高端引進人才。針對上述人群，深圳市研究制定詳細管理辦法，從人才房、安居房、租賃房三方面發力，分類施策，保證房改新政落地實施。

　　（二）取長補短，保持市場活力。以往經驗證明：靠單一的行政手段控制房價，很可能會出現“一控就死，一放就亂”的尷尬境地。事實上，地方政府每一輪嚴格調控過後，總會帶來新一輪房價補漲。與其讓房價此起彼伏的波動式增長，還不如讓房價潛移默化的漸進式上行。深圳房改價格雙軌制，在保障低收入人群享受社會公平供給的同時，也為富裕人群參與市場供求調整，拉動經濟增長留足空間，取市場增長之長補社會保障之短，保持市場的競爭活力。

　　（三）價格雙軌，保證長效機制。深圳房改新政能否取得成效，關鍵在於多元化、多層次的住房保障機制是否可持續。深圳住房改革的關鍵在於實行價格雙軌制，從制度層面分門別類地滿足不同層次社會人群的住房需求。這種結構化的安排，優化了市場調節機制，保證到2035年550萬新增人口，每家每戶（每戶按照3人計算）有其房的基本目標。

　　從控房價到保供給，深圳房改新政“轉舵”核心是發揮市場調節機制，從供給側進行深度住房改革。

　　三、深圳未來房價是漲還是跌

　　深圳房改新政系列文件落地，人們普遍關心的是未來深圳市場建案價格究竟是漲還是跌？從目前深圳發布的《意見》辦法分析，深圳房價未來大概率還是要上漲。得出這一結論主要基於以下幾點：

　　（一）城市人口增長紅利。《粵港奧大灣區發展規劃綱要》將加速深圳城市人口進程。廣東省統計局數據顯示，深圳連續四年新增常住人口數量保持50萬左右，高居珠三角首位。按照目前深圳常住人口年淨增規模與速度，以及深圳土地緊缺局面，深圳建案供不應求或將長期存在。在住房總供給一定的背景下，保障房供應增加將對建案市場產生溢價效應。

　　（二）住房供求結構矛盾。到2035年，深圳擬增加170萬套住房供應，而同期深圳人口將增加550萬，以每戶平均3口人計算，170萬套新建住房基本可解決增量人口的住房供應。但增加人口結構中，絕大多數為人才引進人口。統計數據顯示，2018年深圳新增常住人口中，應屆大學生和各類人才達28.5萬，佔比近六成。佔住房供應總量20%的人才房安置很難滿足增量人口中的人才引進住房需求；其他40%引進人才只能通過建案、租賃房解決住房缺口問題，這或將一定程度推高建案和租賃的市場價格。

　　（三）住房土地供應緊缺。實行房改新政後，地方政府對房價調控或由直接市場乾預轉向間接窗口指導，至少不會再像以往那麽直截了當。建案價格將更多地依據市場供求關係自發調節。未來深圳房地產市場供應所依賴的土地資源，主要來自於存量土地的進一步盤活，土地緊缺的現實是困擾深圳發展的主要瓶頸之一。

　　從金融環境看，貨幣供給的持續增加，勢必催生人們對房價的上漲預期。問題的關鍵是如何讓房價保持相對穩定，不至於大起大落。深圳房改的“轉舵”，讓有錢人更多的參與市場供給的價格調整；讓低收入人群更多的享受政府的保障性供給，不失為一條值得探索的兩全之策。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現任某全國股份製銀行總行零售部門負責人。)