僅僅只是開始？深圳“停更”房價信息的這三個月

近日,深圳停止公布全市新房成交均價引發市場熱議，對此深圳市住建局迅速做出回應:主要是因為深圳成交規模較小，成交價格易受結構性因素的影響，為避免造成誤導，深圳不再公布匯總後的成交金額及均價信息。

那麽房管局停更價格信息的三個月裡，深圳新房價格究竟在如何變化？新房成交均價的停止公布，對於深圳樓市的發展格局又會有何影響？對於最近深圳樓市走向，我認為主要有以下幾點值得關注：

1

“真假”房價走勢：

4月匯總均價出現較大波動，停止公布信息恰逢其會

雖然深圳住建局已經停止更新價格信息，但我們還是可以通過公布的“一房一價”信息計算出來。如果深圳住建局繼續公布匯總成交金額和房價信息，我們將看到進入二季度後，深圳房價出現了劇烈變化，4月份住宅均價環比驟然下跌5.3%，5月份持平，6月份又出現了接近4%環比漲幅，房價回升至5.38萬元/平方米，不過較3月份相比仍然出現了1000元/平方米的較大降幅。二季度價格劇烈變動，也與上一季度穩定的房價走勢形成鮮明對比，2019年一季度深圳匯總房價環比變動都維持在1%以內。

對於深圳劇烈的房價波動現象，或許不少業內人士已經見怪不怪，可以理解這是主要是由於成交結構變化造成的；但是就政府發布數據的角度而言，考慮到劇烈變動的房價信息對於大部分民眾預期的負面影響，還是停止發布為宜。由此也不難理解，為何深圳住建局選擇在4月末停止公布匯總均價信息。

至於二季度深圳房價究竟在如何變動？目前最為權威可信的公開數據還是70城房價指數。就國家統計局發布的價格指數動向來看，2019年二季度深圳房價持續緩步上漲，每月的環比漲幅均在0.5%以內。

2

成交結構：

低端項目成交佔比擴大，致匯總均價下滑

與上文判斷一致，二季度以來深圳商品住宅成交結構出現了較大變化，導致4月份以來深圳商品住宅匯總均價出現了先降後升。4月份，4萬元/平方米以下產品成交佔比上升4個百分點至15%，全市匯總均價下滑5.3%至5.2萬元/平方米；5月份，低端、高端產品成交佔比同步走高，全市匯總均價持平；6月份，8月份高端產品成交佔比上升5個百分點至14%，全市匯總均價也出現了3.9%的環比上漲。

3

房價走勢：

與國統局房價指數一致，大部分板塊房價有所上漲

就區域來看，深圳34個重點板塊中，有15個板塊成交均價是上升、10個持平、9個下降。上升的板塊主要集中在關內區域主要集中在羅湖、福田、龍崗等地理配套完善的中端、高端區域。人中之龍崗板塊麓園項目，從3月至6月成交均價從4萬漲到4.2萬，漲幅達5%。

4

供應節奏：

離開匯總均價監控後，

二季度以來高端項目供應明顯加快

二季度以來，可以看到深圳高端項目供應節奏明顯加快。商品住宅供應中高端項目供應佔比高達18%，較2018年四季度、2019年一季度均有顯著上升。在停止公布房價匯總信息後，主管部門對於高端項目的顧慮也少了很多，畢竟在國統局的房價指數體系裡，只要新推案價格較周邊或往期價格不上漲或漲幅較小，房價水準高點也沒有負面影響，甚至由於成交金額、面積系數的算法，價格不上漲的高端項目，對於房價反而有著正面的穩定作用。

5

二手房：

一二手房價格倒掛現象得到扭轉

近年在嚴格的備案價格管控下，深圳一直處於一二手房價格倒掛的狀態，尤其是高均價的高端項目，不少項目上市價格會比周邊二手房低2-3萬元/平方米，正常的市場規律被嚴重扭曲。而2019年二季度以來，這一非正常現象也得到了扭轉，自3月開始，二手房成交價格降至新房以下（5月除外），一二手價格倒掛的現象得以扭轉。

6

停更意味著擺脫均價“零”增長的約束，

未來高端項目佔比或進一步攀高

深圳停更成交均價，既可以減少此類新聞的傳播，對於穩定市場情緒有積極作用，能有效避免因為成交結構大幅變動造成的房價波動造成的負面影響。

事實上，停更也是無奈之舉，由於深圳土地資源稀缺(2016年至今成交宅地均20幅、總建面230萬平方米)，並且供應的土地多是關內高價地塊，高地價意味著項目入市價格也處於高水準，這些地塊的入市無疑對於商品住宅市場價格造成較大的波動。以往，為維持商品住宅成交價格的穩定，預售證常常采取“高端、低端項目相互搭配的形式”的發放，但是隨著低端項目的減少，這種形式將難以為繼，可以預測，在成交均價“零”增長的緊約束條件取消之後，高單價項目入市不再面臨更多限制，只要和中低端項目一樣，不要出現大幅的漲價即可，未來高端項目的供應比重將繼續增加。

7

此舉或引發多城效仿，有助於提升優質地塊投資價值

目前，這種成交結構差異導致的成交均價波動與實際市場情況不一致的情況在很多城市都出現，如廣州早在去年8月份就對此做出反應，不再公布新房成交均價。深圳此次停更事件其實也在意料之中，相信在不久的將來，還會有更多的城市效仿。此舉對於穩定房地產市場，還原真實市場有積極意義，也可一定程度上對於解除了對高價盤供應的限制，為改善客群提供了更多的購房選擇，在真正意義上保持房地產市場的穩定。

對企業角度來看，停止發布匯總均價之後獲取預售證可能更為通暢，不必為穩成交均價“零增長”而刻意放慢高價項目的入市進度，尤其是在融資渠道趨緊的當下，對於企業資金鏈和現金流的穩固大有裨益。在高端項目入市掃清價格障礙的前提下，企業拿優質高價地積極性也將進一步提升。

最後想說的是，為保障房地產市場運行的穩定有序，具體建案的價格數據還是應當持續發布，但總的均價確實沒有必要再報了，用總均價來衡量城市房價漲跌畢竟不科學，並且建議全國各城市也都不要提供所謂均價。若要穩定城市房價，通過對單個建案價格的核定即可，這樣更符合市場發展的規律。

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