“城改”土地馳援上海新房市場 前7月已推11幅

中房報記者高欣丨上海報導

在經歷上半年住宅用地供應稀缺的乾渴後，進入下半年，上海的土地市場重現生機。

7月31日，隨著上海市金山區金山新城JSC1-0701單元01-04地塊成功出讓，7月土地的出讓計劃全部完成。從部分地塊終止出讓，到央企國企主力拿地，上海土地市場的表現生動和豐滿。

7月31日，上海市金山區金山新城JSC1-0701單元01-04地塊最終以39.17億元的底價被農工商房地產競得，折合樓板價1.67萬元/平方米。值得注意的是，該地塊是隸屬山陽鎮衛東村海光2、3組“城中村”改造項目，距離海岸約600米，距離金山鐵路金山衛站約600米，距離金山百聯購物中心約1公里，處於金山衛地區居住氛圍較為濃厚的區域。而這已是金山區成交的第二幅“城中村”改造地塊。

根據上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，今年以來，上海已經掛牌11幅“城中村”改造地塊，“城中村”改造不斷為上海土地市場造血，成為上海新增住宅用地的重要來源。

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“城中村”改造地塊頻現

儘管上海的“城中村”改造工作成果比不上深圳，但改造的動作從未停止。在改造不斷推進過程中，上海各區也開始釋放出大量住宅或涉住宅土地，“城中村”改造地塊頻現上海土地市場，成為了新增住宅土地供應的重要來源之一。

2018年進入下半年，上海住宅用地無論是成交還是掛牌，速度均有明顯加快。7月27日，上海市土地交易市場再掛牌3幅國有建設用地，總出讓面積約7.5萬平方米，總價約為34.96億元。

值得關注的是這3幅土地均為“城中村”改造項目，其中，奉賢南橋新城18單元02-04區域地塊為肖塘地區的“城中村”改造項目，寶山的兩幅土地均為寶山區大場鎮聯東村的“城中村”改造項目。算上這3幅，2018年以來上海已經掛牌了11幅“城中村”改造地塊，並有部分已完成出讓。

據上海鏈家市場研究部監控數據統計，上海在2018年掛牌的11幅“城中村”改造地塊中，有3幅為動遷安置房地塊，1幅為商辦地塊，其余7幅均為純商品住宅用地或商住混合地塊，換言之“城中村”改造地塊已經成為了上海商品住宅類用地的重要來源之一。這其中，寶山佔據了7幅之多，涵蓋了廟行、楊行、顧村、大場等區域。

上海鏈家市場分析師趙葆根表示，目前，上海“城中村”改造項目的地塊出讓，往往以經營性用地和保障房用地結合的形式，例如今年寶山區N12-1001編制單元13A-02地塊出讓之前，其所屬的康家村改造項目，已經出讓了兩幅動遷安置房用地。

“另外，從今年已成交的‘城中村’改造地塊的出讓情況來看，最終競得的企業，均有當地鎮屬企業參股。在2013年頒布的《關於上海市開展“城中村”地塊改造的實施意見》中要求‘城中村’地塊改造以自我平衡為主。因此，這種經營性與保障性用地出讓結合的方式，有效分擔了動遷安置成本，有利於‘城中村’改造項目的推進。”趙葆根補充道。

在上海的47個“城中村”改造項目中，2017年6月才拿到許可證、最晚啟動的寶山區楊行老集鎮“城中村”工程，在啟動僅一年的時間裡已經完成了老集鎮737戶居民的動遷。2017年底，普陀最後的成片二級以下舊裡棚戶區東新村也被全部徵收完畢。2018年7月27日，上海軌道交通5號線的肖塘站附近土地出讓，原本在那裡面積近4萬平方米的“城中村”，不久的將來將變身成為漕河涇開發區南橋園區。

隨著“城中村”改造工作的陸續展開，上海不僅得以優化土地利用結構、合理調整太空布局、改善居住生態環境、促進產業轉型更新、加快城鄉一體化發展，更在改造中盤活了大量具有居住屬性的土地，而這對於住宅用地極為稀缺的上海而言已是不可多得。

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將迎來土地市場高點

“城中村”改造不斷為上海土地市場造血，從2018年已掛牌、入市的“城中村”改造地塊來看，這些稀缺的住宅用地供應正在重新激活土地市場。

事實上，一改上半年的冷清行情，進入下半年後，上海土地市場，尤其是住宅用地的出讓逐漸放量。7月以來，已有來自青浦和金山的6幅商品住宅類用地成交。而在8月，隨著寶山、閔行、徐匯、青浦、奉賢等區更多地塊入市，上海土地市場很可能將迎來今年以來的成交高點。

不過，儘管住宅用地的供應有所增加，上海土地市場穩定且冷靜的整體局勢並未改變。從6月末開始，一連幾塊土地的“終止出讓”就足以說明這一點。

6月28日，上海土地市場發布公告稱，根據出讓人申請，終止寶山區楊行鎮BSPO-0502單元YH-B-2-07-10地塊的出讓活動。半個月後，青浦區華新鎮的一幅土地也終止了出讓。

隨後，7月17日和7月18日，閔行區浦江鎮軌道交通8號線蘆恆路1-4-4地塊和寶山區大場鎮W121301單元33-02地塊也相繼終止出讓。終止理由分別是根據“出讓人申請”以及“根據出讓人要求，需進一步加強完善規劃建設條件”。

不過在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，地塊不排除因為無人競買而終止出讓，這也在某種程度上說明房企拿地是比較理性的。隨著上海的土地供應節奏加快，不排除部分房企放棄此次拿地等待更好時機。與此同時，也可能是房企銷售業績受影響，推遲拿地的時間節點。

上海某房企相關負責人告訴中國房地產報記者，從拿地就能看出一個企業是否踩準了點。在什麽時候拿，什麽價錢拿，什麽地方拿不僅影響著企業當下的布局，更影響著未來幾年項目的產品定位、銷售回款等一系列問題。上海當前拿地的門檻很高，不少房企都被迫轉移目標到杭州、南京甚至環滬三四線城市拿地，但不代表放棄對上海市場的關注。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴中國房地產報記者，當前上海每幅土地一般僅有一家或兩家房企入圍競拍，有的地塊儘管有兩家報名但大多不願意主動加價。另外，房企對當前樓市預期不高，除了個別大房企可以拿下一兩塊重量級地塊外，預計其余地塊不太會出現熱賣格局。

8月的第一天，上海土地市場的大門因一幅總價近百億元的商住辦混合地塊的出讓再度開啟，僅兩輪競價，該地塊最終由萬科間接附屬公司上海鑫僑高置業有限公司以98.63億元摘得，樓面價達2.76萬元/平方米，溢價0.13%。而在未來的一個月裡，上海還將有7幅住宅用地和一幅商業用地入市。