摘要：房企為何一定洗牌，如何避免購房陷阱
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
今天有幾件樓市有關新聞，引起我的注意。
一是我國統計局發布了，2019年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。
其中，上海和嶽陽，是少有的兩個環比下跌的城市。西安新建商品住宅環比、同比漲幅，均居第一。如下圖。
就在各大城市地產行情雖然入夏暫時無望，但也不算差的同時，房企正經歷大洗牌。
最新的案例是，以收購爛尾樓起家的寧波知名民企銀億集團，日前向法院申請破產重整。銀億集團實控人熊續強，曾為寧波首富。
而那邊廂，非地產主業的中航工業，退出地產業務之路漫漫，多處項目無人接盤。
這矛盾、錯綜複雜的行情，到底意味著什麽？購房者又該怎麽辦？
1、5月樓市行情，並不像數據看上去那麽驚豔。在經歷了小陽春後，地產行業其實有退燒跡象。儘管5月新建建案只有上海、嶽陽環比下跌。但實際上，大部分城市漲幅回落明顯。
西安的情況特殊，杠杆遊戲先按下不表，下文單獨會寫。
其中，最受關注的一線城市中，如上圖，北京、廣州和深圳環比漲幅分別為0.6%、0.8%和0.4%。上海則是下降0.1%。
二手房方面，在持平線上下小幅震動，幅度幾乎可以忽略不計。
其他主要城市，新建商品住宅環比漲幅超過0.8%的也都很少。二手房漲幅則是全面放緩，平均環比上漲0.43%。4月時，則為0.53%。
這是官方數據，具體到很多城市，很多杆友的感覺實際是二手房依舊在下跌，或者有價無市，掛牌量太高而成交偏低。
在高層再次喊話“房住不炒”之後，蘇州為代表的各地調控，再次加碼的增加。小陽春闖關入夏，實際宣告失敗。
2、西安只是特例。這一年多以來，西安房價一直維持較高的熱度。可以說，已經不算什麽新聞。
此輪周期後，大量在京滬深等地工作的陝西及周邊籍人士，火速回西安買房。
一線城市實在太貴了，回西安買房是個保底，也是投資。另外調控、限價讓很多人覺得買新房就是賺。
這樣的情況在內陸城市普遍出現。
但大部分地方沒有像西安一樣，行情持續至今。為何？
以前杠杆遊戲寫文章分析過，儘管陝西省人口不算太多，但是在西北地區，甚至對山西部分地區來說，西安有絕對的區域一哥地位。
其西北一哥的地位，比它在全國經濟的地位要顯著非常多。
而中部、西南地區則有多個中心城市，周邊選擇其實更多，加上調控也就壓下去了。
當然，根本上，和西安這兩年的勢頭有關係。加上人才政策，保值需求等因素。
如上如圖，我朋友“川渝橫貫線”統計，2018年西安的人才落戶政策，確實起到了實效的。至於長期能否留住這些人，先不論，起碼房子銷售的熱度有了。
不過，在佛山、蘇州、大連、南寧等地被點名後，西安受到的各方關注已經很多。行情是否可以維持，可能是個有趣的話題了。
3、上海所謂下跌，北京實際平穩，背後都有政策信號。媒體比較注意的是，上海5月新建商品住宅價格，環比是下跌的。雖然幅度很低，但大家會覺得這值得關注。
在杠杆遊戲看來，實際更值得關注的是，北京新建商品住宅漲幅，無論同比還是環比，其實都很低。
根據官方數據，1-5月，北京建案銷售面積為311.2萬平方米，同比增長75.1%。其中，住宅銷售面積為262萬平方米，增長1倍。
而上海建案銷售面積519.14萬平方米，下降1.8%。其中，住宅銷售面積410.28萬平方米，增長2.1%。
看上去北京行情似乎很好。但是這樣的行情下，房價漲幅卻控制得很好。這恰恰說明了，北京領會和執行調控很好。
而無論上海還是北京，兩個銷售極端，殊途同歸，房價都是平穩為主。這就是信號。中央期待的就是這樣，穩為主。
4、房企為何一定洗牌，注意購房陷阱。杠杆遊戲也前在浙江工作過，對銀億集團有所耳聞。
銀億是寧波最大的民企之一，通過收購爛尾樓起家。
銀億集團的老闆熊續強，曾以295億人民幣財富位居2018年胡潤百富榜第95位，問鼎寧波首富，但這個首富他隻當了兩個月。兩個月後，銀億系各大雷區相繼引爆。
而中航工業，退出地產業務之路漫漫，也說明不是誰都可以玩地產。順風順水時，似乎大家都很厲害，但啥行業實際都術業有專攻。
調控這2、3年裡，崩盤破產的房企不少。洗牌增加，實際也導致很多購房陷阱。很多公司在資金緊張時，只要沒被質押可以銷售的房子，都會加速出貨。甚至質押了，也敢先賣，再想辦法。
這對購房者來說，可能就存在風險。我之前也寫文章分析過，通過關注媒體、論壇消息，查詢法律糾紛，實探工地等方式，判斷一些房企、建案的狀況。詳見下文。
如果“房住不炒”堅持，洗牌肯定也會繼續。一些房企會扛不住而倒下。這方面一定得多加小心。
5、如何判斷問題開發商？杠杆遊戲簡單總計了一下，希望對杆友有用。
1.購買房子時，百度一下開發商的實力是必須的。上市公司、百強房企，爛尾風險相對低。
2.同時，不能迷信大公司。要注意，這家公司近期的情況。最簡單方式就是搜索下，是否被交易所問詢，是否媒體大規模的風險預警報導。
3．如果決定買一個建案，可以檢索下，該公司在本市是否有“黑歷史”。比如，延遲交房，不達標交房，甚至發生一些這樣那些的群體事情，或法律官司。
4．觀察工地細節。大部分房子不是成屋，所以還在建。預售屋工地可以觀察，是不是處於停工狀態，或者明顯磨洋工。如果是，就要問詢、求證一下，開發商是不是付款、資金出了問題。
如果感覺有異常，最好詢問一下工地工人，上的工人夠不夠，是否正常支付資金。
5．注意賣房細節，可以查一下該建案質押了多少。是否明顯打折銷售，是否分期付首付。如果開發商各種優惠，那反倒要問一下，為什麽？
或許就是開發商資金吃緊。
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