7月房價風向：二線城市“抬頭” 20城二手房下行

“最近又開始刷手機了。” 8月15日，成都一家創業公司的工程師拓安（化名）告訴21世紀經濟報導記者。

拓安說的“刷手機”，其實是指看鏈家等房產交易APP。拓安說，2017年底他剛入職時，因為周邊同事都是入職沒多久的大學生，“剛需”逼迫下都對買房十分熱衷。在一位已經“上車”的同事帶動下，大家都下了不少相關APP，經常在工作之餘翻看。不過，在成都多次加碼調控後，大家一度對此興味索然。

不過，拓安注意到，隨著不少同事被“限購”的期限已過，已經有了購房資格，再加上最近有不少成都市場“觸底回暖”的消息傳出，讓他和不少同事開始蠢蠢欲動，“我自己也準備國慶後開始著手看房”，拓安說。

8月15日，國家統計局發布70城房價數據。數據顯示，上半年北京等一線城市樓市回暖後，不少二線城市在7月開始復甦，漲幅開始靠前。

以成都為例，統計局數據顯示，7月，成都新房價格環比上漲1.3%，在70個城市中位列第5，排名位於成都之前的，還有廈門和西安兩個二線城市。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，一線城市由於供應放量，表現將明顯好於去年同期；二線城市下半年總體保持平穩，供應放量的二線城市下半年表現將好於去年，比如南京、武漢和蘇州；三四線城市下半年仍將保持回落態勢。

部分二線樓市松動

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀7月份商品住宅銷售價格變動情況時表示，7月份商品住宅銷售價格漲幅總體穩定。

從房價上漲和下跌的城市數量看，7月，房價上漲的城市數量為60個，相比6月份的63個有所減少。

具體來看，新建商品住宅方面，一線城市房價環比上漲0.3%，漲幅比上月略有擴大；二線城市房價環比上漲0.7%，漲幅有所回落；三線城市房價環比上漲0.7%，漲幅不變。此外，還有20個城市開始出現二手房價格環比下降。其中，不乏北京、天津、青島等熱點城市。

二手住宅方面，一線銷售價格環比上漲0.3%，與上月持平。二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅比上月略有擴大。三線城市銷售價格環比上漲0.7%，漲幅仍不變。

不過，儘管“總體穩定”，但如果聚焦具體城市，21世紀經濟報導記者發現，不同城市之間、城市內部不同板塊之間，市場分化越發明顯。

其中，部分三四線城市被認為開始進入下行周期。

7月29日，中國社科院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》稱，6月房價下滑較明顯的區域是四川和珠三角周邊城市。三四線城市中，自貢、遂寧以及樂山三市房價跌幅超過5%；南充、眉山、綿陽等市房價均有所回落。受珠三角一二線城市房價降溫的異塵餘生，肇慶、陽江等地房價均同比下跌。

這類城市最典型的代表是四川南充。在2018年2月，南充還以1.7%的增速領跑70城房價漲幅，而在今年7月，則與天津一起成為了70城中跌幅最大的城市。

與之相反，一些此前調控力度較大、市場觸底的二線城市，開始逐漸復甦。

不僅是部分二線城市在新房價格漲幅中排名靠前，在市場敏感度更高、受“限價”等政策影響更小的二手房市場，趨勢體現更為明顯。

以成都為例，記者在中國房地產業協會主辦的“中國房價行情APP”上看到，成都的成華、金牛、青羊、錦江等多個核心城區，7月二手房價環比漲幅均超過1%。

易居研究院研究員王若辰表示，7月份，二手房價漲幅靠前的城市中出現了更多的二線城市，而三四線城市則有所減少，這表明三四線城市逐漸開始降溫，而部分二線城市樓市持續復甦，如寧波、廈門等城市漲幅相比6月擴大明顯。

調控次數再破紀錄

多位受訪分析人士均向21世紀經濟報導記者表示，儘管一些城市市場開始復甦，但在中央定調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的背景下，調控放鬆幾率較小。“一城一策”背景下的熱點城市調控收緊還將繼續，市場缺乏衝高動力。

而從數據來看，調控效用依舊明顯。隨著調控升級，一些新建住宅價格漲幅過快的城市在7月漲幅明顯放緩，從快速上漲城市中“離隊”。

6月在70城價格環比漲幅第一的洛陽，在7月推出了“限價”政策，要求“各房地產開發企業目前在售項目以2019年4月簽約均價為基準價，再售房源價格原則上均不得高於該基準價”；排名緊隨其後的呼和浩特，也在7月對二手房市場進行整頓和規範。當地房地產中介協會發布了關於配合主管部門開展行業自律自查的通知，從房產中介行業入手進行市場秩序管控。

從7月數據來看，在政策穩中有緊之下，前預售屋價上漲較快的城市房價漲幅回落。比如，呼和浩特、昆明、西安、杭州、大連，其7月新房價格漲幅較6月分別下降1、0.2、0.3、0.6和0.2個百分點。同時，這些城市7月二手房價格漲幅，相較6月也分別下降了0.6、0.2、0.5、0.3和0.3個百分點。

不僅是這些城市，根據中原地產研究中心的統計，2019年1-7月，全國房地產調控政策高達307次。其中，7月單月全國房地產調控政策次數高達56次，相較6月份的46次和5月份的41次，又有明顯增長。

“上漲過快的城市肯定會有加碼政策”，中原地產首席分析師張大偉表示，平頂山、大理、廈門、西安、成都、金華、南京、徐州、五環、寧波、包頭、太原等城市，最近幾周都很可能出成屋地產調控加碼。