天津住宅供應逐月增長，成交“企穩”態勢顯現

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天津政策

圖：2019年上半年度天津政策概覽

▌“海河英才”政策頒布周年，人才引進數量創新高

數據解讀

數量高：人才引進16.25萬名，相當於過去2到3年引進人才的數量，創歷史新高

結構優：在天津新引進的16.25萬人當中，學歷型人才佔59.1%，資格型人才佔17.2%，技能型人才佔22.1%，急需型和創業型人才佔1.6%。

產業匹配度提高：新引進的人才 都與天津市重點產業發展緊密相關，其中人工智能、生物醫藥等戰略性新興產業領域引進的人才佔比約19%。

服務支持

父母：關注人才父母健康，父母享受醫療保障轉診關係接續等優先醫療待遇；

配偶：關注隨遷配偶就業，分別由市、區組織部門或人才所在部門，按其本人身份，本著對口原則協調安排工作，未能及時就業的，連續3年給予每月不低於本市社會平均工資標準的生活補貼；

子女：關注子女入園入學，由教育部門按照人才需求和就近方便原則，予以協調安排。

樓市影響

政策具有滯後性，政策逐步釋放需要一定時間。所以，“海河英才計劃”帶來的購房需求並未給天津樓市帶來顯著衝擊，但其影響卻是長期深刻的：低價小戶型備受青睞；在區域選擇上，“新天津人”並不鍾情於傳統市六區，反而更青睞“結合部”；“新天津人”逐利軌道交通；天津學區也成熱點。

▌濱海新區“海河英才”放寬落戶條件

學歷型人才——雙證放寬至單證：全日製大學生，普通高校畢業有畢業證書即可；碩士、博士學位研究生，有學位證書即可。

技能型人才——放寬工作年限要求：高職畢業具有高級工及以上證書，取消工作滿1年限制，在津有工作有社保即可；中職畢業具有高級工及以上證書，在津工作繳納社保滿1年即可。中職院校包括高職、職高、技校。

資格型人才——擴大資格型人才範圍：公證員可按照資格型人才引進。

落戶年齡放寬：申請人累計在津繳納社保超過5年，或連續在津繳納社保超過3年，或本人與配偶名下在津有產權房，可放寬年齡2歲。

社保要求放寬：除特殊規定外，對申請人社保年限不做要求，有社保即可。無就業部門的來津人才在北方人才存檔，不再核查原戶籍社保。

就業證明放寬：無需申請人提供在津就業紙質證明，可實行承諾製。

▌公積金操作細則

今年初天津市住房公積金管理中心官網近日發布《關於在外地繳存住房公積金職工在本市購房申請個人住房公積金貸款有關政策的通知》，通知規定：在外地繳存住房公積金職工申請個人住房公積金貸款的，需到津工作一年以上，且所購房屋為家庭首套住房；

同時首付款不低於購房全部價款60%，貸款最高限額40萬元；此通知自2019年6月1日起施行，2024年5月31日廢止。

▌天津房貸利率再度上調

變化特點：調整時間短，距上一次利率調整僅有不到3個月的時間；本次調整以首套房貸利率為主，二套房貸利率維持不變；調整幅度都在原基礎利率之上上調5%，上調幅度相比武漢20%、成都15%、合肥15%等城市，仍在較低水準；利率上浮可以看做是對前段時間“小陽春”市場的一次小幅“降溫”，對控制資金湧入樓市，恢復市場理性認識起到一定警示作用。

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住宅市場

▌供應逐月增長，成交“企穩”態勢顯現

供應面積：2019年上半年天津住宅累計批準面積672.79萬平方米，同比上漲46% ，分月來看供應面積逐月增長；成交面積：2019年上半年天津住宅累計成交面積577.17萬平方米，同比上漲17%，分月來看成交面積第一季度逐月增長，第二季度逐月回落，“企穩”態勢顯現。

注：2019年06月新批準上市面積不含保障房面積

▌成交價格：成交均價為16012元/㎡，再次站到16000元/㎡之上，逐步趨穩

成交價格：2019年上半年天津住宅成交價格為16012元/平方米，同環比小幅上漲，整體保持穩定。

圖：天津上半年各區成交價格變化

▌出清周期：全市庫存增加，出清周期延長，短期去化壓力增大

庫存面積：2019年上半年天津住宅可售面積為1885.73萬平方米，受供應量增多影響，為同期最高；出清周期：2019年上半年天津住宅出清周期19.60個月，環比增加0.73個月，短期去化壓力增大。

▌成交結構：價格及性價比主導去化，成交結構保持穩定

成交面積段：80-100平方米剛需面積段佔比40%，100-140平方米改善面積段佔比44%，基本與去年同期持平；成交總價段：150-200萬成交總價段仍是成交主力。

戶型：二室成交佔比下降趨緩，下跌2.8%，三室成交佔比超過60%，上升明顯，提升了4%二室/三室比例由1:1.7 變為1:2.0 ，即市場上每成交1套二室同時有2套三室的成交

成交結構：戶型&面積

在調控持續作用下，房子開始越建越小戶型小意味著總價低，對居住功能性的追求使得三室戶型的需要越來越大，在滿足功能性需要的前提下，適當減少使用面積是可以接受的，從需求端倒推供給端，更加注重需求端的研究才是項目終究取得成功之道。

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宅地市場

天津2019上半年賣地768.87億，48家房企拿地99宗。天津上半年共掛牌112宗住宅類用地，其中99宗成功出讓，合計出讓土地面積1121.44萬㎡，成交總價768.69億元，成交樓面均價6856元/㎡；溢價率方面，今年上半年有52宗土地以底價成交，同時19宗地塊達到了最高限價，溢價率為9.44%。

▌宅地供需：供需面積大漲，為近三年土地供需最多，完成供地計劃的83%

推出面積：2019年上半年天津宅地推出面積1295.38萬平方米，環比上漲24.91%，同比上漲54.91%；成交面積：2019年上半年天津宅地成交面積1121.44萬平方米，環比上漲46.65%，同比上漲102.4%。

▌區域宅地供需：濱海新區為熱點區域，環城四區為和遠郊五區成交主力區域

從四大區域來看，成交主力區域為環城四區，成交佔比為36%；其次為遠效五區，成交佔比為35%；濱海新區成交佔比為25%；市內六區成交佔比為4%。具體來看，成交土地規劃建築面積最多區域為濱海新區295.52萬㎡，其次為津南區，為150.72萬㎡。

圖：土地成交區域分布圖

▌成交樓面價：止跌回穩

2019上半年宅地成交樓面價為6856元/㎡，環比上漲11.09%，同比跌幅收窄15百分點，成交價格止跌回穩。

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趨勢展望

市場現狀

（1）經濟

天津經濟結構處於轉型中，經濟增速持續低位運行，房地產投資佔比回升，政策面平穩，樓市限價，控制房價漲幅。

（2）市場

1、2月市場降溫，3、4月出現“小陽春”，5、6月回歸理性，整體來看上半年市場供應增加明顯，需求釋放有所過度，成交價格小幅波動，庫存壓力較大。

（3）產品

剛改產品為主，產品競爭激烈，品質成重要敏感因子，住宅全線物業價格小幅上漲，商務及商業表現相對乏。

（4）企業

開發企業加速資金回籠，加快推售節奏，企業采取多種行銷手段、利用渠道進行銷售，上半年，融創、金地、遠洋、萬科等企業銷售業績突出。

未來展望

（1）政策展望

下半年天津經濟下行壓力持續，政策面平穩，穩房價、穩預期是主基調。

（2）住宅市場

上半年，天津房價較平穩，新房供應量呈現上升趨勢，各大房企逐步推出新產品且品質房源是主力軍，下半年或將迎來新房集中上市供應期，對於開發商來說，競爭壓力大，對於購房者來說，有了更多的選擇空間，從市場預期來看，逐漸進呈現“量收價穩”“以價換量”態勢。

（3）宅地市場

上半年，天津宅地市場一片火熱，共有99宗宅地成交，完成全年供地計劃83%，下半年預計政府推地節奏繼續放緩，同時房企融資難度增大，融資成本增高，拿地策略進一步調整，拿地趨於理性，可能會出現共同拿地，合作開發的情況。