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薑兆華:成屋銷售或是壓垮房地產最後一根稻草

  文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 薑兆華

  房地產遭遇前所未有的行業融資危機。成屋銷售模式的推出,更是“掐住”了房地產融資的“咽喉”,房地產開發企業或將陷入進退兩難的窘境。

  9月21日,廣東省房地產協會向副會長部門下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》。通知稱,廣東省住房城鄉建設廳已擬定有關材料,建議逐步取消建案預售制度,全面實施現售。消息一經披露,即刻引發房地產行業的強烈震動。住房城鄉建設部連夜辟謠澄清。

  此事剛剛平息,全國首例建案成屋銷售試點項目——龍華“金茂府”,近日又在深圳登場亮相。成屋銷售的傳說終於變成現實。成屋銷售對房地產究竟會有哪些影響?房價會因此下降嗎?

  一、建案預售成房地產“發動機”

  建案預售本質是房地產開發的項目眾籌。中國房地產行業30多年的快速發展,很大程度得益於建案預售制度。房地產開發企業之所以熱衷於商品預銷售,不外乎以下三點:

  (一)提前鎖定客戶。根據建案預售制度,房地產開發商在取得土地證、用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築施工許可證四證後,即可向銀行申請項目貸款;待工程項目主體完工,獲得建案預售證後便可對外預售。通過建案預售,房地產開發商以先期價格優勢,提前鎖定客戶購買商品住宅。

  (二)加速資金回籠。對房地產開發商而言,建案預售最大優點在於:在項目施工階段,就可對外預售預收建案定金或者首付款;項目主體建設完工或封頂後,又以住房抵押貸款的方式從銀行收回銷售房款。成都、杭州等全國多地甚至出現萬人排隊搶房的火爆景象,往往房地產開發商房子還未交付,銷售房款項就已提前收回。

  (三)縮短項目周期。在建案預售制度下,房地產開發商以項目貸款、住房抵押貸款等多種方式融資,迅速回收銷售房款,大大降低住房建設成本,縮短項目建設周期和建案銷售周期;逐漸形成“邊拿地、邊融資、邊建設、邊銷售”的獨特運營模式。

  在建案預售的催生下,房地產開發商猶如加足馬力的發動機,一飛衝天,房地產高杠杆效應得到淋漓盡致的發揮。

  二、是維權還是調控房價

  成屋銷售和預售屋預售可以說各有利弊。一般來說,成屋銷售的房屋品質、產品價格、設計風格等比較透明,房產交易爭議相對少些。而預售屋預售則存在諸多不確定性,比如工程爛尾、違規銷售、房屋品質、面積調整、容積率變更、延期貨付等問題,都可能引發房產交易糾紛。

  前不久,廈門萬科項目因價格下調,引發老業主退房風波,一定程度暴露出建案預售的弊端。深圳成屋銷售試點是出於維護消費者權益還是抑製房價過快增長呢?從分析看,有維護消費者權益的成分,但抑製房價過快增長或是主因。多年來,深圳房價一直領漲全國,采取何種方式抑製房價過快增長,深圳特區一直在努力嘗試。

  三、壓垮房地產的最後一根稻草

  在限購、限貸、限價等各種調控手段都無法撼動房價的情況下,房地產銷售又回到“起點”——成屋銷售的老路上來。在房地產調控高壓不減,金融亂象整治加碼的背景下,房地產開發商的融資管道正被一個個“堵死”。房地產遭遇前所未有的行業融資危機。成屋銷售模式的推出,更是“掐住”了房地產融資的“咽喉”,房地產開發企業或將陷入進退兩難的窘境。

  眾所周知,房地產是一個資金高度密集的行業,融資需求巨大。在房地產行業裡,純粹靠自有資金發展起來的開發商不能說沒有,即使有也是極其少數。預售屋預售模式一旦退出歷史舞台,房地產或將面臨新一輪“洗牌”,一大批中小房地產開發企業會因此淘汰退出。勉強活下來的開發商,拿地建設項目的動力會逐漸減弱,住房供給也會相應減少。物以稀為貴,在1億非戶籍人口落戶大中城市的背景下,住房供給一旦出現“缺貨”,房價還會保持理性嗎?

  深圳成屋銷售模式未必具有代表性。可這一模式一旦為全國各地效仿推廣,成屋銷售或將成為壓跨房地產的最後一根稻草。誠如所言,房價不但不會降,反而可能會出現階段性或局部性反彈。

  (本文作者介紹:中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師,現任某全國股份製銀行總行零售部門負責人。)

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