#WD003
關鍵詞：金尊府，富力灣，中車，文瀾府，融創學府一號院，恆大禦景灣，西江月
當初開公眾號的時候覺的一周更新一次就不錯了，那麽小的太原，那麽點建案，幾天時間就可以掃完，有什麽天天說的，但無奈樓市天天有新聞，總有點想要說的。只能在交流問答欄目裡插播個廣告了。
前兩天的文章第一時間發布了對“約談”的看法，限於篇幅，有些可能沒點到。今天再扯兩句。
第一，新聞當中，太原、成都負責人已經明確表達，馬上采取行動。所以最近一定會有新的調控政策頒布。不然，你這不是欺騙長官嗎？（到我截稿前成都已經頒布了把原來限購從限制個人提高到限制家庭的新政策）
第二，周三剛約談，周四就傳出限購的消息。朝陽群眾真是神通廣大啊！首先之前的文章中預判，大概率不會限購，因為太原市場好不容易吸引周邊縣市的人來買房，一限購，這部分可貴的增量就拒之門外，北上廣回鄉置業的人也沒機會，那樣不符合房地產穩定的要求，而且限購容易解禁難，如果限購後，房價不穩，就上面這個高壓的態勢，政府賣地的這個迫切需求，想救很難。
我先把這條分析放這兒，這是建立在過去一年購買力主要是本地改善、拆遷戶，周邊縣市和回鄉置業人群的基礎上做出的推演。但事實上“約談”這個舉動可能會改變一些環境條件，這個我放在後面再說。
第三，如果真限購，怎麽限？本地人限制套數，外地人要求社保。具體什麽力度，這個真沒辦法估計，因為LD現在都還沒想好。為什麽成都很快出了限購新政，太原沒出，就是因為“頭兒”疼這個尺度問題（此處這個雙關用的是不是很精妙）。按照太原的行情，社保要求一到兩年算可以了。本地人，2套肯定沒問題，第三套。。。如果已經有兩套貸款，第三套你去貸款估計也很難了，哎，想想其實如果這樣限購，也似乎沒多大影響。所以，如果啟用限購手段，大概也應該是這種低尺度的。
第四，我微信圈在轉發我文章的時候，配了一句話，“也不知道太原有啥好約談的”，因為當時自己有點想不通，和同時約談的成都及其他十城相比，太原房產市場的熱度還差兩條街，把太原和其他城市一起約談，真的。。。有點受寵若驚的感覺。
後來，和其他城市搞房產的朋友交流才知道，約談後，太原還沒啥動作，其他城市不管約談還是沒約談的，都醞釀表態式的新政策了。殺雞給猴看，醉翁之意在全局啊！因為其他城市限購限售已經一兩年，新房二手倒掛嚴重，這時候，有的地方有的松動的意思，但五一前後的約談，徹底打消了這些人的念頭，比直接下調控政策喊話還有效，翻譯成白話就是，你們誰還取笑“房子是用來住，不是用來炒的”？誰還說“炒房興邦”，誰敢放鬆調控，就來北京喝茶。佛祖擺好念緊箍咒的動作，猴子就已經乖了。
所以，一切什麽麵包麵粉貴理論，M2太多理論先靠邊（這些理論很重要，依據也夠充足，但不是當下主要矛盾），如果四限不能改變預期，那就一直限到預期改變為止吧。
第五， last but not least！這個社會有一種詭異的新興產物“流量”。你多牛或者多不牛都不重要，重要的是你能不能帶流量。之前和群裡朋友聊的時候，經常會問“太原到底有沒有炒房團？”我的回答確定肯定各種定，“沒有”。我知道而且身邊也有而且也聽說了，有人一次買十幾套、幾十套，但那個和有建制（有組織），有規模（人數多），帶裝備（資金足）的炒房團比起來，你們覺的他算炒房團嗎？囧。但是，“約談”後不一樣了（和第二點相比），經過幾天的發酵，這事不僅刷了太原人民的圈，也刷了全國人民的圈。一夜之間，國人想起來，中原除了驢肉火燒，胡辣湯，還有刀削面啊！！！我們怎麽把刀削面忘了呢？這就是我說的“約談”自帶流量。這一炮，又把龍城太原炸到了炒房團眼前。北京，寧波，福建，四川都有點蠢蠢欲動的意思。我不知道太原LD是不是了解民間，但從這點考慮，及時出個限購是必要的。對於太原剛需來說，首付高點，利率高點，也比買不到強吧！
希望智慧的長官能高效一點，落戶才能買房，給剛需一方淨土。
問答環節
泰禾金尊府和富力灣，從各個方面綜合考慮，哪個合適？
富力灣是湖東七子裡唯一有小戶型的。如果你隻考慮小戶型，100左右的，那只能選富力灣。如果買大點的，前期富力灣還有價格優勢，現在也漲起來了。雖然泰禾裝修差一些，但從小區環境，產品品質，還是泰禾好一些，而且還有簽約的學校。
如果考慮富力灣，現在這個時間點，不如等等保利西湖林語。
遠洋親賢項目怎麽樣？自己居住可以考慮嗎？
第一種，對那個位置特別依賴的，可以買。第二種，沒孩子的小年輕，可以買。其他，不建議。帶底商，沒小區（就樓後一小塊空地），獨樓，才200多戶，選自己住的地方基本看到這裡就放棄了。那位置那麽好，價位不低，同樣的價格應該能選個居住環境更好的盤。
中車二期開盤，一萬二值得買嗎？
中車這個項目很好，可以買，但這個價格有點高。如果是剛需、剛改，那就不說了，還是買。如果買來就是為了把錢換成房子，要個踏實，也買。如果純純的投資，股票，p2p，基金也接受，那投資盯著是利益最大化，不是買那份踏實。如果是我，還不如拿上錢去買套文瀾府。
那文瀾府現在還能投資？
漲多少不知道，起碼便宜，安全。（昨天排隊的情況看，那是真安全，80多的難買，可以適當考慮稍大的。）
群內交流
建案資訊
W：
恆大禦景灣，融創香堤一號，三千渡，濱河果嶺，那一線的高壓電線，大夥看著不瘮得慌嗎？
當時在森林公園旁選房，北面因為高壓線pass，南面森林海因為下手慢漲價加上進去看工程品質一般pass，東面就剩問題重重交不了房的泛華半島，結果全pass了。
市區的高壓線10kv，濱河路上的是30kv，不一樣。
Hua：
太原兩萬以上的建案。學府一號院250方的戶型，單價2.5萬，華潤悅府250方東向戶型，單價2.5萬左右。都買的最快。龍樾府均價，估計也有超2.5萬的戶型。
星河灣和華府風格更土豪一下，稍顯過時。
Yao：
西江月220的戶型這不錯。只是那個位置和樓間距真不值得那裡買大戶型，不如去買別墅了。精裝聽起來都帶，但是我們實地考察過，精裝其實不行，木飾面板，板子後面都沒有塗料，好多問題住進去以後就知道了。容積率和年限是弊端。但人也不愁賣，主要就是戶型佔優勢。要是她家的戶型和翡翠公園換一下，我還是有拚下命買的可能的。
Ce：
錦繡苑和當年的新領地一樣，都是坑，現在都沒有證。
Feng：
首創上次開盤，100以內根本買不上。130以上好買。
Xing：
富力天禧沒啥學校，算不上學區房，富力實驗小學，明年9月開盤。
天禧城幼稚園一二三期各一個。中學沒有。
Gong：
恆大禦府地下室6.9米，上下一樣面積105方，可以隔開兩層。買的時候就是衝地下室買的。
數量一共大概13套。
但是地下室需要自己裝修。
Hua：
參考綠洲一層一萬六七的價格，禦府一層性價比也可以
禦府底複的優勢是車庫有門。但采光，潮濕估計有問題。
Jet：
不建議買剛需四居。
融創長風一號，容積率4.5，學府一號院，容積率3.5。面積都是160多點，融創長風一號就是剛需四居，學府一號就屬於改善三居。剛需四居入戶過道部分非常難用，浪費面積。
書房部分是開放式，基本的安靜需求都無法滿足，如果封閉，餐廳部分沒采光，完全就黑了。
貸款資訊
現在的利率水準
Wu：
年前開盤買的，郵政當時說5.13，前幾天下來貸款5.39。
Lu：
這種情況比較普遍，我同事去年說4.9，一直沒有下來，下來後是5.145。
-End-
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