一周28億接盤泰禾的世茂心思

觀點地產網“現在連報名拍地的興趣都沒有，可能會有大的並購。”陽光城在業績會上的話音未落，世茂房地產已經率先出手。

3月27日晚，據泰禾集團發布公告稱，將轉讓漳州泰禾房地產開發有限公司40%股權予世茂房地產，交易總對價為6.34億元。據悉，雙方將合作開發漳州紅樹灣項目。

值得注意的是，這已經不是世茂房地產今年首次在泰禾手中接盤項目了。其中，3月23日，世茂受讓泰禾杭州蔣村項目51%股權；3月26日時，再受讓泰禾南昌茵夢湖國際旅遊度假區項目51%股權。

在短短一周的時間，世茂已經從泰禾手中購入了三個項目的相應股權，總交易對價為28.19億元。

市場中的買進賣出本無可厚非，房企之間的相互引援也屬常事。但讓人較為在意的，是同樣的甲方乙方在短時間內連續拋出交易的消息。也正因為此，在前一天原本是世茂主場的業績會上，泰禾反而意外成為了被媒體反覆提及的“主角”之一。

對此，許世壇在業績會現場透露，世茂和泰禾已經達成了戰略合作。“現在（泰禾）隻公布了兩個項目，我不好多說其他。可以透露的是，我們之間的合作不止這兩個項目。”他表示，這只是合作的一部分，未來陸續會有：“實際上我們合作的範圍要大很多。”

一夜過去，第三個合作項目便新鮮出爐。

為什麽要接盤泰禾的項目，這筆账能否算得過來，未來還會不會接手泰禾更多項目……雖然業績會上的許世壇不願就此事透露太多，但一個個謎題籠罩之下，世茂的並購動作顯然已經在市場上博得了不少眼球。

劃算的買賣

在當下市場上，對於這三宗交易的來龍去脈前因後果眾說紛紜。但似乎頗為統一的看法是，泰禾正在通過出售項目股權的方式降低財務杠杆。

如此一來，世茂是否正在“抄底”，交易究竟劃不劃算，成為了市場關注的焦點。

以最早成交的杭州蔣村項目來看，該項目即為西湖區蔣村單元XH0605-18地塊，土地面積為7.64萬平方米，容積率為2.4；土地用途為商業、商務兼容城市軌道交通用地。

值得一提的是，該宗地塊是泰禾集團2016年11月28日以14億元競得，而世茂拿下該項目51%股權完成控股的代價，則是3.79億元。

一位杭州業內人士直言稱，世茂之所以拿下該項目，很大程度是因為“夠便宜了”。據其介紹，該項目主要以商業為主，具體包括酒店式公寓以及購物中心等，項目總體量達32萬平方米。

“該項目地段優勢還不錯，不過周圍已經有許多企業布局了公寓項目，世茂後續的銷售還是存在一定壓力的。”

但不管怎麽說，世茂在今年與泰禾的首場交易，算是順利完成了。

緊隨其後的是南昌茵夢湖國際旅遊度假區項目，不多不少，世茂同樣買下了該項目的51%股權。據了解，南昌茵夢湖的全部股權是泰禾在2018年9月份收購而得，總耗資29.3億元。相比之下，世茂以18.06億元的代價拿下控股權相當劃算。

在目前這三筆交易共計28億元的對價中，有近9億元是購買相應股權所需承接的債務。對此，有市場人士認為，世茂這幾筆買賣是算得過來的。

“目前來看，世茂並購的項目不錯。而且，它買的是泰禾項目公司股權，而項目公司手中並不是僅僅只有一個項目。”

據悉，南昌茵夢湖項目的四個項目公司名下還有14幅已經抵押給金融機構作為擔保的土地，總面積約為77.75萬平方米。

世茂並購路徑

相比“野蠻”的全盤並購，世茂對於泰禾的接盤動作顯得溫和許多。

有業內人士就表示，由於整體並購往往都要解決複雜的債權問題，世茂一個一個項目地“接手”不失為是一種穩妥高效的作法。其表示，看準項目，算清一筆账再買，雖然有可能因此失去一些機會，但卻勝在穩妥。

從世茂接手泰禾第一、第二個項目的情況來看，世茂的收並購路徑非常明確——用最少的錢拿到項目掌控權。

而對於接手的第三個項目隻拿下了40%的股權，“雖然不排除外界因素的影響，但最為直接的思路就是，世茂認為拿下40%股權的收益與支出最劃算。”據公告顯示，世茂收購漳州紅樹灣項目股權的交易對價為6.34億元。其中，股權轉讓價款僅為5430.86萬元，其余的5.8億元均為按股權比例所承擔的前期股東借款。

業內人士表示，世茂不管是對泰禾，還是對其他項目的收購，本質而言算是當前市場條件的的“機會型並購”。他認為，目前只要市場上有機會，世茂的出手會很果斷。

“普通的招拍掛現在已經很貴，我們更多會是收購一些開發商的項目，或者是和大型開發商形成戰略合作。”在業績會上，許世壇如此總結道。

據其透露，世茂在今年一季度有很多重大投資，包括對一些中小型甚至大型的開發商，目前已經完成了1000億貨值的收購，其中有500億可轉化為今年可推貨值。

而世茂目前總銷售貨值為9000億，今年可推貨值為3500億元。從比例來看，世茂今年僅一季度的收並購貨值就超過了總量的10%，在可推貨值中貢獻佔比12.5%。

顯然，收並購方式已經逐漸在世茂的未來規模增長過程中擁有越來越重的分量。

最新的消息是，世茂再以13.33億的價格，受讓了北京萬通地產旗下子公司香河萬通房地產開發有限公司70%的股權。據悉，該項目公司旗下包括了香河運河國際生態城等項目。

解局 | 從局外到局內，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。