房企喜與憂：逾八成盈利 融資成本上升

高喊“活下去”，紛紛準備過冬的同時，上市房企普遍收獲了一份不錯的三季度業績報。

截至11月1日，140家滬深A股房企公布了三季報。wind數據統計顯示，這些上市房企收入合計達11144億元，淨利潤合計1225億元。其中121家房企實現盈利，佔比86.4%，僅19家虧損。

在三季報業績整體向好之下，房地產板塊的股價也隨之啟動。截至11月1日發稿，房地產指數（代碼：991007） 為709.62點，是自10月11日以來的最高點。

不過，三季報向好僅僅表明今年前三季度，上市房企依然處於高利潤、高增長的周期中。隨著樓市的逐步降溫，下半場的情況依舊艱巨。年關將近，去庫存、加快現金回流成為房企四季度的工作重心和主要困擾之一。

銷售放緩

業績向好的背後，是房企銷售放緩的事實。

克而瑞研究中心11月1日發布的數據顯示，10月百強房企的銷售業績較9月環比下降10.5%。與去年同期相比，百強房企單月銷售業績的同比增速已連續三個月放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

其中，龍頭房企的銷售放緩更為明顯。以保利地產為例，其三季度報告顯示，當季銷售環比下降31%。

銷售放緩早已經被房企察覺。不久前，萬科董事長鬱亮稱：“ 我們所有行為都收斂聚焦到保證萬科‘活下去’，6300億元的回款目標是所有業務的起點、基礎和保障。”而截至今年8月末，萬科的年度回款目標還有一半尚未完成。

這並不是萬科一家面臨的問題。天風證券研報指出，從房企銷售回款率的情況來看，近三年來呈不斷下降態勢。2017年全年龍頭房企和大型房企回款率分別只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。部分城市嚴厲的網簽限制政策，以及銀行抵押貸款放款周期延長是重要原因。

不過，雖然10月單月銷售有所下降，但與去年同期相比，房企的銷售總額仍大幅增加。截至10月，百強房企的整體銷售規模近7.8兆元，同比增長38.5%。

值得一提的是，強者愈強的馬太效應，依舊存在。前三強房企恆大、碧桂園和萬科的權益總銷售金額已經佔據百強房企權益總金額的20.08%。與此同時，碧桂園、恆大、融創和萬科在今年1–10月的新增土地貨值更是驚人，分別為9870億元、7731.6億元、7609.8億元和5468.1億元，位列克而瑞數據中的行業前四。

目前來看，房企完成全年銷售業績，或許並不困難。

時代周報記者統計發現，在公布銷售目標的前三季度前50強房企中，截至11月1日平均完成率已達74%，近半數房企完成率超過平均水準。

其中像正榮集團、中國金茂、融僑集團等已經接近完成全年目標。而華夏幸福、泰禾集團、首開股份、首創置業、佳兆業、朗詩等房企目前隻完成了一半的銷售額，形勢嚴峻。

現金為王

目前，各大房企為了衝擊銷售回款，使出了渾身解數。

易居企業集團CEO丁祖昱曾有過判斷，稱今年三四季度房企最重要的兩個策略一為控投資，減少投資，二為快回款，加暢銷售。

龍頭房企恆大、碧桂園、富力、保利、融創等早在8月就進行了打折促銷。當下，參與促銷的房企正在不斷增多，範圍覆蓋中型和小型房企。包括陽光城、中梁、金科、敏捷等。

據克而瑞統計，跟去年同期平均9.5折比，今年的折扣力度大致9.3折，甚至是6.4折。典型的就是廈門萬科白鷺郡，在推出的107套別墅中，中間套一口價278萬元，對比原先的500萬元總價，相當於給出了6.4折優惠。

在全國範圍內，不少房企的多盤聯動項目也在增多，比如中糧啟動全國範圍內的購房節，在北京、深圳、上海、成都等16個城市的66個建案，有近萬套房源將推出優惠折扣。

在時代周報記者採訪的多位業內人士看來，這是開發商在回籠現金的迫切需求下，不得不采取的辦法。

比如陽光城方面，公司近期就對外表示，四季度的工作重點為“保供貨、全民行銷、現金流”。對於一些區域因為限價原因導致的一手房低於二手房的情況，將會通過提高首付比例和增加一次性付款比例來加速回款。

另一方面，也有部分房企也在通過合作等方式出售資產，以提升現金比例。

在融資端，房企也在不斷擴展融資管道，優化財務結構，為接下來的發展輸血。自10月下旬以來，多家房企密集披露了發債計劃。

當中包含中糧地產、萬科企業、華僑城、新城控股、泰禾集團等房企。已披露的公告顯示，其發行規模多在10億-20億元不等。10月30日，恆大發行了總計18億美元優先票據，創中國企業今年以來最大規模的美元債紀錄。不過，房企的融資成本也在抬升。

中信建投證券研報顯示，房企2017年新發債平均票面利率為5.97%，2018年上半年這一平均數據已經上升至6.27%。

據時代周報記者不完全統計，為了吸引投資者繼續持有債券，不少房企在近期發債時，不得不上調公司債的票面利率，其中就包括綠地、紅星美凱龍、正榮、陽光城、中海等。

不過，同策研究院統計數據顯示，9月份40家典型房企的融資總額創下2018年歷史融資額度新低，融資總額為443.11億元。

編輯：杜伊妍

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