房企TOP3中誰是粵港澳大灣區頭號地主？

　　文章來源：經濟觀察報

　　陳博

　　5月2日，一份《廣東省國土資源廳辦公室關於提供部分企業房地產開發用地情況的緊急通知》在地產圈掀起波瀾。

　　這份寥寥兩百多字的通知點名廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等9個城市的國土資源主管部門，要求其抓緊提供萬科集團和恆大集團在各市轄區內的房地產開發用地情況，具體包括：房地產開發用地、商服用地和住宅用地及已竣工、已開工未竣工、未開工用地面積和建築面積等數據。

　　一石激起千層浪，短短一天之內，關於粵港澳大灣區或將因此精準施政配套樓市新政頒布的傳聞四起。

　　記者多次聯繫通知上的聯繫人劉俊以及廣東省國土資源廳，電話一直無人接聽。據此前中國房地產報報導，廣東省國土資源廳一名負責人曾在受訪時稱，發文的業務處表示，此通知僅僅為搜集數據，屬於政府內部的業務交流檔案，並未對外公布。“這是很正常的一個業務統計。”惠州國土資源局的一名知情人士表示，可能因為涉及到兩個大家比較關注而且是大體量的房地產企業，所以才引發了這麽大的反響。

　　不過，一位接近萬科的人士透露，廣東省長官與萬科董事局主席鬱亮、恆大地產集團董事局主席許家印有一場會見，收集數據是為了了解企業的基本情況，“只是交流性質的會見，並不正式，也不會發布官方新聞稿。”

　　恆大一名內部員工向記者證實了這一點，就在上述通知發布的當天下午，廣東省委書記李希在廣州會見許家印，許家印向其匯報了恆大的發展情況，雙方特別聊到恆大在布局高科技方面的一些進展。

　　點名調研

　　“如果從國土資源部門的角度來看，搜集資料或密集調研意味著可能對當前房地產土地市場會有較大的管制。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在受訪時認為，類似這種土地調研或說明了兩點，“第一，政府對閑置土地和在途建案的管控力度會逐漸加大，尤其是在粵港澳大灣區概念下，更要防範諸如捂地、炒地等各類問題；第二，目前國土相關部門的管理權限正在增加，尤其是部分業務從住建部門剝離以後，未來或將成為國土部門重點研究的內容，特別是一些城市規劃方面的內容。”

　　這則通知之所以會在第一時間引發關注，一方面源於通知中所提及的9個城市，恰好就是粵港澳大灣區中位於珠三角的9城；另一方面，根據通知的要求，各市統計出來的本轄區房地產開發用地情況表必須在5月2日11：30分之前報送至廣東省國土資源廳土地利用處。這也意味著，廣東省國土資源廳給到收集這些數據的時間只有短短幾個小時，按照正常工作情況，分類統計通知檔案上所需的各種數據，任務並不輕鬆。

　　按照上述接近萬科人士的說法，原本數據收集工作安排在五一前，由於各國土資源主管部門的工作人員節前沒有按時提交，故假期一結束，廣東省國土資源廳就發布緊急通知。

　　但緊迫的時間節點，依然讓不少業內人士聯想到呼之欲出的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。4月19日，全國政協委員劉炳章出席活動時曾透露，大灣區發展規劃綱要正於國務院作最後修改，預料5月上旬正式公布。據此估算，通知發布當天距離《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的預計發布時間不遠。

　　9城布局

　　“作為房企兩個‘領頭羊’，萬科和恆大在9城的開發用地及項目儲備較為豐富，政府意欲通過較多的樣本數量來了解粵港澳大灣區中開發商的整體布局情況。”曾任職深圳市房地產研究中心的資深地產研究人士李宇嘉表示，萬科和恆大的土地、項目一旦積極響應租購並舉的房地產長效機制，對其他房地產企業在粵港澳大灣區的布局也將產生帶頭效應。

　　廣東省國土資源廳這次特意點到的萬科和恆大，究竟誰才是粵港澳9個珠三角城市中的頭號地主？

　　在克而瑞提供的一份監測數據中，從2017年至2018年4月，除了尚未進入江門和肇慶，萬科在粵港澳大灣區其他7個廣東城市斬獲的土地儲備面積達到1316萬平方米，其中，廣州依然是萬科未來重點布局的城市，新增371萬平方米的土地，東莞、佛山兩個二線城市以314萬平方米、261萬平方米緊隨其後。在深圳，萬科的基石股東深圳地鐵於地鐵沿線所擁有的大量稀缺土地資源已然成為萬科土地儲備的底氣，萬科在深圳新增土地方面“步伐”邁得相對較小，僅儲備了142萬平方米。

　　從中不妨一窺萬科在大灣區的布局邏輯，重點聚焦廣州深圳東莞佛山4城。

　　相比上市之初就將“土地儲備量第一”作為發展的硬性要求，恆大近一年多在粵港澳大灣區新獲的“麵粉”似乎有些遜色。克而瑞的監測數據中，過去一年多時間，恆大在9城新增土地儲備達到846萬平方米，佛山、惠州兩城以294萬平方米、231萬平方米佔據大份額，而珠海僅儲備了7萬平方米，深圳、江門、中山、肇慶基本保持在70萬-87萬平方米區間。不過，恆大近年在城市更新領域的勢頭突飛猛進，按照記者的不完全統計，恆大在深圳、東莞通過城市更新所獲得的舊改項目至少26個，規劃總建面超過788萬平方米。

　　按照恆大集團官網的數據，當前，恆大在大灣區9城共有38個項目面世，在將總部正式搬遷至深圳之後，恆大深圳公司披露，其目前已擁有項目50個，深圳的主戰場地位已經不言而喻。

　　然而，克而瑞同時提供了另外一組歷史數據。歷年來，萬科在全國項目共有12019個，而大灣區覆蓋的7城就佔據了其中的541個，佔全國項目數量的5%。恆大則在全國擁有1761個項目，大灣區9城共138個項目，佔全國項目總量的7%。從過往在大灣區布局的項目數量看，萬科遠比恆大多；若從總佔比看，過往粵港澳9個廣東城市在這兩家龍頭房企的布局中都不屬於重頭戲。

　　隱形大地主

　　值得關注的是，新晉“地產一哥”碧桂園此次並未被列入調研名單之內，但按照統計的結果，碧桂園才是粵港澳大灣區隱形的“大地主”。鑒於早期“深入三四線城市”的發展路徑，碧桂園在上述9個城市布局甚廣。當前共有115個在售項目，總儲備面積達到2890萬平方米。其中，位於惠州、東莞、佛山、江門、肇慶等城的項目數量遠遠多於廣州和深圳。除此之外，根據中國指數研究院提供的數據，2017年至今，碧桂園在招拍掛市場收獲的新增土地儲備面積為319.13萬平方米，絕大多數為住宅用地或綜合用地（含住宅）。今年以來，碧桂園又在廣州、惠州等城市攬下8塊新增地塊，土地性質全部為商住用地，土地儲備增加了73萬平方米。

　　此前克而瑞的一組統計數據也指出，碧桂園在粵港澳大灣區的土地儲備比重甚至超過了36.5%，粵港澳大灣區絕對是其布局的重鎮。

　　不過，從雄安新區和海南自由貿易試驗區的房地產發展思路來看，最近兩年，國家層面的重大區域性戰略頒布，伴隨在紛紛擾擾的炒房機遇傳聞背後，都是調控“嚴令”的持續加碼。以雄安新區為例，去年4月1日新區設立的消息橫空出世，時隔一天，河北雄安新區籌備工作委員會就提出，安新、容城、雄縣三縣已經依法對土地、建設、房地產交易等進行管控。在剛剛過去的4月底，國務院發布對《河北雄安新區規劃綱要》的批複，再次強調要建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度和房地產市場調控長效機制，嚴禁大規模房地產開發。

　　這從一個側面映射出，哪怕真是粵港澳大灣區的“大地主”，也未必等於房地產銷售的大豐收。“大灣區規劃很快就要落地了，必然給大灣區的發展帶來重大影響，可能原有的政策、發展戰略、策略都有必要作重大調整。”中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁早就提出了自己的建議。

　　在他看來，開發商一方面應積極進入國家政策強力推進的公共租賃住房開發建設中去，通過自持性租賃住房的大規模開發形成全新的房地產發展模式；另一方面，面對大灣區整體產業更新的大趨勢，還要力爭成為城市綜合運營商，以適應大灣區未來複合式發展的客觀要求。“而這一點，特別考驗房企的實力。”宋丁說。

責任編輯：孟敏江