房價究竟會漲還是會跌？

法制日報全媒體記者 張維

房地產作為中國最好投資的時代已然結束。

7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

重申“房住不炒”，首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，傳遞出什麽信號？多位專家在接受《法制日報》記者採訪時指出，中央已下定決心，要讓中國經濟擺脫對房地產的過度依賴，改變過去“一旦經濟增長有所放緩，首先就想到房地產”的“路徑依賴”。房地產作為資產炒作的可能性空間大幅縮小，如果居民繼續將房地產作為理財工具將會面臨很大風險。

“我們需要振興直接融資市場，把實體經濟發展起來。而要搞好資本市場，離不開法律對資本市場的管理、控制與監督。”教育部長江學者特聘教授、南京大學長江產業經濟研究院院長劉志彪說。

調控政策明顯收緊

樓市陽春嘎然而止

房價究竟會漲還是會跌？這些年來，人們總在追問同樣的問題。

今年一季度，熱點城市搶地風潮再起，樓市出現“小陽春”，許多人一邊看著朋友圈房產中介驟增的步數，一邊猶豫著要不要出手買房。

這一現象背後是房地產開發投資提速，多地人才引進新政紛紛與樓市政策掛鉤，市場上也出現了一些“調控放鬆”的論調。

不過，“小陽春”終如曇花一現般短暫。在樓市乍現回暖趨勢之時，一盆涼水從天而降。4月19日中共中央政治局會議再次提及“房住不炒”。這一樓市調控基調定下之後，後續部委和地方政府的調控政策也隨之而來。

據中原地產統計，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。“房地產調控政策從4月中旬開始出現了明顯收緊趨勢。近兩個月房地產調控近百次，密度在歷史看，處於最高階段。”中原地產首席分析師張大偉說。

國家統計局國民經濟綜合統計司司長、新聞發言人毛盛勇近日在國新辦新聞發布會上說：“結合房價、房地產投資、房地產銷售、開工面積、土地成交等指標綜合來看，當前房地產市場運行總的還是平穩的。”

國家統計局數據顯示，1～6月份，全國建案銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1～5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%。建案銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。2018年全國建案銷售面積超過17億平方米，創下歷史新高，2019年上半年銷售面積即便同比下降1.8%，但總量依然處於近年來較高水準。

毛盛勇說，從下一階段來看，一方面城鎮化還在繼續推進，剛需和改善性的需求還是有的，這是一個支撐。另一方面，“房住不炒”的理念越來越深入人心，強調“因城施策”，強調城市政府主體責任，這兩方面的因素綜合在一起，下階段房地產市場穩地價、穩房價、穩預期是能做到的。

房地產不再是夜壺

實體經濟有望好轉

“最好的選擇就是穩定房地產市場的預期，既不能刺激房價再次暴漲，但也不能徹底逆轉房地產的預期，讓房地產進入下跌周期。”民建中央經濟委員會副主任，中央電視台財經頻道評論員馬光遠說。

作為決定下半年中國宏觀政策的最重要會議，7月30日召開的中共中央政治局會議對於房地產的定調顯然至關重要：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。”

在馬光遠看來，如果將此解讀為高層保持對房地產的高壓態勢，以為房地產要“涼涼”了，純屬臆測，沒有意識到在當下“穩增長”的鏈條中，穩房地產的重要意義。

中國現代國際關係研究院世界經濟研究所研究員張茂榮認為，會議重申“房住不炒”，意味著對房地產“住”的定調將長期不變，房地產調控政策不會因經濟波動而反覆。

首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，在張茂榮看來，意味著中央下定決心，要讓中國經濟擺脫對房地產的過度依賴，改變了過去“一旦經濟增長有所放緩，首先就想到房地產”的“路徑依賴”。

自1998年為應對亞洲金融風暴而推出住房制度改革以來，房地產市場就和刺激經濟增長綁在了一起，每逢經濟放緩，宏觀調控都會刺激房地產市場供需，通過財稅、貨幣、土地等多種手段，發揮其拉動投資、刺激消費的作用。

也正因為如此，房地產有了“夜壺”的說法，即需要的時候拿出來用，刺激經濟增長，不需要的時候就往床底下一踢。劉志彪說，房地產在中國經濟增長中所起的作用一度非常大，“我們以前曾經估算過，房地產的貢獻佔到40%多，不到一半的樣子”。

然而，在當前經濟下行之時，為何不再用房地產來刺激經濟增長了呢？劉志彪分析指出，我們過去追求高速度經濟，現在這個階段已經結束了，中國經濟已進入高質量增長階段，在這一前提下，“增長速度有所下降也無所謂”。

值得注意的是，經濟增長速度下降還有另一個原因，即服務業對於經濟發展的貢獻在加大。“一般來說，進入發達國家發展階段，必然伴隨著服務業比重提高，經濟增長速度下降這一定律。”劉志彪說，服務業勞動生產率低，自然會導致個社會的經濟增長速度下降，但服務業可以解決就業問題，這與中國目前把就業放在重要位置的政策導向也是一致的。

更重要的是，房地產市場增長帶來很大副作用，“當房地產不僅僅是一種‘住的物品’，而變成了一個資產炒作的概念，享受著較高的利潤率時，這種虛擬經濟的發展對利潤率很低的實體經濟就形成了壓製。”劉志彪說，房地產常常有百分之二三十的淨資產收益率，一般的實體經濟則只有3%-6%的利潤率。

“在這種情況下，有多少人還願意安安心心做實體經濟？所以，實體經濟開始衰退。我們現在不炒房地產，就是要發展實體經濟，一個國家的發展要靠實體經濟，而不能靠房地產。”劉志彪說。而隨著國家金融資源從房地產市場轉運站出，回流至實體經濟，實體經濟將獲得更好的發展資源。

張茂榮認為，考慮到過去利用房地產刺激經濟帶來的巨大副作用，擺脫“房地產依賴”有利於我國經濟和房地產業的長遠發展，有利於推動製造業轉型升級，有利於社會和諧穩定。

當然，不炒房地產會帶來經濟增長速度暫時下降的結果，所以，“中國經濟下行的趨勢還沒完全扭轉，與這個是有關係的。”劉志彪提醒，對於居民而言，則不能再把房地產繼續當成理財的工具，否則將會有風險。

地方政府難走老路

直接融資亟待發展

現實擺在面前：房地產市場已經變天了。

中央屢次強調“房子是用來住的、不是用來炒的”，但很多人依然抱著懷疑的態度。這一次中央將話說得如此之透，在業內專家看來，預計將會有效改變市場預期，打破慣性思維，房價上漲的怪圈也有望打破。

之前，就有地方政府的放鬆調控舉措遭遇“流產”命運。

7月20日，河南省開封市政府網掛出一則通知公告，即市住建局撤銷其所作出的調整新購商品住房交易時限及撤銷備案限制的相關決定。這意味著自2017年5月頒布的開封市限售政策將被取消。然而，僅僅24小時後，開封市就撤回了這個文件，其理由是未經過市場調研和充分論證。

這並非地方政府房地產調控政策“一日遊”的第一次。此前，蕪湖、呼和浩特、衡陽等城市均有過寬鬆房地產政策“一日遊”的經歷。

“房地產無論是經濟功能、財富功能、政策功能以及投資功能都和過去20年不同。房地產作為中國最好投資的日子結束了，不管房地產政策是否鬆綁，這都是基本事實。”馬光遠說。

一方面，地方政府不能再走依靠土地財政賣房的老路，另一方面，老百姓也要為自己的投資理財找一條新的出路。

在劉志彪看來，理財工具的匱乏，也是造成人們買房的一個主要原因。“不買房子了，居民把多餘的錢放到哪裡去？這在中國人收入水準提高的今天更需要解決。目前我們沒有很好的理財辦法，股市和各類理財工具又都存在著風險。”

因此，最重要的就是要解決中國居民的理財問題，給居民提供好的理財手段，“根據發達國家的經驗，必須要把金融市場發展起來，把直接融資發展起來”，劉志彪說。

“有了理財工具之後，大家就不會去炒房子，而是去買股票，去支持實體經濟，這符合現代經濟的發展趨勢，國家經濟結構也會興旺起來。”劉志彪說。

劉志彪特別強調法律的重要性，要用嚴刑峻法搞好資本市場，“如果沒有法律對資本市場的管理、控制、監督，沒有法治，資本市場是搞不好的”。

張茂榮認為，今後，保障房將在滿足住房需求方面發揮更加重要的作用。建議通過深化財稅體制改革，徹底改變地方政府對“土地財政”的嚴重依賴，消除其推高房價的衝動，增強其推動創新、做大做強製造業、壯大實體經濟的積極性和建設保障性住房的積極性。

來源：法制日報

編輯：席鋒宇 李金鳳