住宅所有權、居住權可分離 房地產市場迎新變？

　　房地產市場迎新變？民法典草案新內容：住宅所有權、居住權可分離

　　《財經》記者 王麗娜 | 文  朱弢 | 編輯

　　8月27日下午，備受社會關注的民法典各分編（草案）提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。在民法典物權編草案中，專章寫入“居住權”的內容：居住權人有權按照合約約定並經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。

　　全國人大常委會法工委主任沈春耀在向全國人大常委會作說明時表示，物權編草案在物權法的基礎上，按照黨中央提出的完善產權保護制度，健全歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度的要求，結合現實需要，進一步完善了物權法律制度，主要修改內容之一即增加規定居住權。

　　此前的2017年10月，中共十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　著名法學家、中國政法大學終身教授江平認為，居住權制度既有古代的法律依據和其它國家的參照，也符合中國的傳統，能夠讓一些弱勢的人居有定所、老有所養，這是為社會提供福利的一個重要方式。

　　“居住權”曾有爭議

　　居住權制度並非首次提出。此前在物權法的起草中，對居住權就有過討論和爭議。2005年《物權法（草案）》曾專章規定居住權制度。但最終2007年3月通過的《物權法》刪去了居住權的有關條款。

　　提出創設居住權的是江平。8月29日，江平對《財經》記者回憶，四十年前他就開始對居住權有所思考。在1979年給中國政法大學第一屆法律系大學生上課時，他就提出一個案例供學生討論。

　　案例是一個歸國老華僑的故事，他在廣州市中心擁有一幢別墅，膝下有一子一女，老人臨終前立了一份遺囑，將別墅所有權歸屬兒子，但女兒可以終生居住。江平向學生提出的問題是，老人的遺囑是否合法。

　　“當時我就想到居住權的問題，把房屋的居住權和所有權分開，所有權給一個人，居住權給另一個人，這應該是合法的，也合情合理，這也是對弱勢群體照顧的一個很重要的措施。”江平說。

　　居住權的概念早已有之，起源於羅馬法。江平介紹，當時的羅馬法規定了居住權，當時的法律規定有人役權和地役權，總稱役權。地役權在中國現行的物權法中已經規定得很明確，但人役權一直沒有規定。“人役權從法律上來說，就是為了特定人的方便和利益，允許他對一些物比如房屋享有一些權利和便利，典型的就是居住權。人役權在後來的法國民法典裡有體現，對於居住權做出規定。”江平介紹。

　　物權法的起草始於1993年，江平參與了物權法的起草，他提出了創設居住權的建議。在2001年5月全國人大常委會法制工作委員會召開的物權法草案專家論證會上，他還以保姆為例對居住權進行解釋。他說，很多家庭雇有保姆，一個保姆伺候一家人很久，年老的時候沒有住所，“那能否定一個合約或者立一個遺囑，讓保姆有房屋居住權，能夠讓她養老送終？”

　　江平提出居住權後，有人響應，也有些一些人認為這個問題可以由合約或遺囑去解決。比如，可以通過合約約定房屋由家庭成員之外的人居住，或在遺囑上寫明房屋的繼承人是兒子，但是女兒擁有居住權。

　　參與過物權法起草討論的中國人民大學法學院院長王軼稱，居住權制度提出後，經過反覆討論，仍然存在爭議，有學者力挺，但也有學者質疑。 “質疑的焦點集中在居住權制度在現實生活中的適用範圍是否足夠廣泛。”

　　參與物權法起草的中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新介紹，最終物權法用益物權部分僅僅規定了土地的用益物權，關於建築物的用益物權即居住權沒有通過，頒布的物權法刪除了有關居住權的內容。這次民法典各分編草案的起草中，居住權的問題再次提出，並被寫入草案。

　　居住權應該多樣化

　　正在審議的民法典各分編（草案）物權編部分專章規定，居住權人有權按照合約約定，對他人的住宅享有佔有、使用的權利，以滿足生活居住的需要。設立居住權，當事人應當采取書面形式訂立居住權合約。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

　　草案還規定，居住權不得轉讓、繼承。居住權涉及的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外。居住權人死亡，居住權消滅，但當事人另有約定的除外。以遺囑方式設立居住權的，參照本章規定。

　　王軼對《財經》記者表示，草案有關居住權的內容設計和此前物權法草案中的規定基本保持一致。居住權納入用益物權範疇，是人役權的一種，是為特定自然人的需要設立的物權。最突出的特點是，居住權就是為特定自然人設定的權利，自然人可以在不享有住宅所有權的情況下，對住宅進行最長期限、最大限度的利用。

　　王軼指出，“當前中國進入老齡社會，不少老年人單純依靠家庭養老並不現實，怎麽通過社會化方式解決養老是現實問題。另外，住房租賃市場發展到現在，公租房制度對滿足城鎮中低收入住房困難群體的基本住房發揮的重要作用也日益凸顯。”因此，這和十多年前物權法起草時面臨的社會背景有所不同，人們就是否規定居住權制度的法律共識也隨之發生變化。

　　對居住權寫入民法典草案，江平表示“百分之百的讚成”。居住權制度既有古代的法律依據和其它國家的參照，也符合中國的傳統，能夠讓一些弱勢的人居有定所、老有所養，這是為社會提供福利的一個重要方式。寫入民法典，能大大提高居住權的地位，並且規定應當書面訂立居住權合約，並應當向登記機構申請居住權登記，這樣就把此前居住權轉化為物權，居住權人的權利可以得到更全面的保護。

　　“此前提出的可以將居住問題寫入合約，忽略了一個重要的問題，就是合約規定的是債權，不是物權。債權是相對的，在兩方之間，而物權具有對世權。對世界上的任何人我都可以主張我的權利。如果僅在合約中規定，那合約約定的一方不履行義務怎麽辦呢？沒有辦法強迫他來履行，他頂多是負有違約責任交付違約金。”江平說。

　　而居住權經登記生效後，一旦有人侵犯其居住權，當事人就可以提起訴訟保障其居住權。

　　江平認為，居住權應該是多樣化的，並不僅僅是他提到的保姆和弱勢者的居住問題。現在一提到居住權，大家想到的就是買房子，“但是只是部分人有能力購買房屋，尤其在房價飛漲的情況下，不是人人都能夠買得起房子，應該用各種方式解決居住權。居住權不一定跟所有權非得統一，居住權跟所有權分離，就能體現多種方式，實現人人有居所、人人有住所的理想。”

　　對此，王軼認為，居住權在功能上是開放的，可以為住宅充分發揮效用提供管道和途徑。“現在部分城鎮居民家庭不止一套房，願意為別人設立居住權的，可以通過訂立居住權合約，辦理登記手續，設立居住權。當事人也可以通過訂立遺囑的方式，設立居住權。這對於有效解決住有所居，以及充分發揮房屋最大效用，以貫徹物權法物盡其用的立法宗旨都有重要價值。”

　　居住權可能影響房地產市場

　　沈春耀在向全國人大常委會作說明時表示，居住權的制度安排有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

　　楊立新稱，此前物權法起草時，對居住權的適用範圍設計比較簡單，考慮到的是離婚一方、保姆等人的住房需要，這次對居住權制度的理解要寬很多，特別是關於公租房的居住權。“現在城市中低收入的群體很大，政府要著力解決他們的住房問題，公租房具有很普遍的意義。”

　　公租房在中國經歷了一定的發展歷程，在房改之前的公家宿舍也是公租房，現在針對低收入家庭仍然存在公租房。

　　楊立新說，公租房的承租人隻享有使用權，不具有物權，如果居住權的制度應用到公租房，承租人的租賃權經登記生效成居住權，就具有了物權的對抗效力。“即便是政府也不能隨隨便便收回，如果政府以公共利益為由徵收征用，那還要給予公租房的居住權人補償，這樣才能更好保障承租人的利益，對於低收入家庭來說這是更高的法律保障。”

　　江平認為，如何理解公租房、誰能享受公租房的居住權都是立法當中需要深層次考慮的問題。比如，公租房的承租人，其家庭成員享有居住權，但家庭成員之外的人比如同住的孤寡嬸嬸等，是否也具有居住權？

　　目前，民法典各分編（草案）是初次提交審議。王軼表示，居住權制度還有進一步完善的可能。例如當事人之間訂立的居住權合約，主要應當包含哪些內容。當事人對這些內容沒有約定或者約定不明確的，依據什麽樣的規則去進行補充或者是確定等等。草案還沒有作出相應的回應。

　　“還有公租房的問題。誰有資格取得公租房上設定的居住權等一些具體內容和規則細節等，事關基本的社會公平，目前看還不太可能在民法典中得到回應，還需要有配套的法律或者行政法規予以規定。” 王軼表示。

　　居住權還將對房地產市場有一定影響。王軼稱，居住權的身份性相當強，居住權人不能通過處分居住權獲利；而且居住權人通常只能佔有和使用住宅，除非另有約定，不能利用住宅獲得收益。

　　對於租房市場中的隨意“漲房租”現象。王軼認為，“漲房租”屬於合約變更，對於有償的居住權合約，除非法律另有規定或者當事人另有約定，任何一方不得隨意變更合約。

　　江平還認為，設立居住權後必然會影響房屋的流通。“進行居住權的登記後，房屋就不能隨便買賣。從法律上來講，房屋有了居住權等於設立了負擔。設立了負擔的房屋所有權不能隨便賣賣，因為買的人無法入住。給第三人設立的居住權可以對抗所有權人，連所有權人也不能夠隨便住進去。必然會影響房屋的流通。當然，如明確告知房屋所有權有負擔，但對方同意買那也沒有問題”。

責任編輯：陳合群