70年後，房子還是我的嗎？

　　經濟日報-中國經濟網北京9月4日訊（記者黃曉芳）最近，有則新聞很是吸引眼球。說的是民法典各分編草案提請全國人大常委會審議。草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

　　眼下，房產是很多家庭最重要的資產，關於房子的事，自然小視不得。我國住宅用地的期限是70年，這個規定是不是意味著70年後房子仍然屬於我們？這和備受關注的房地產稅有關係嗎？到期後可能如何續期，會不會又要交上一大筆錢？且聽我們細細為您梳理。

　　可以踏實了——70年期滿自動續期

　　要理解這則新聞，先得說說民法典。民法典是民法的基礎，重在保護私權利。民法典和人們生活密切相關，幾乎所有的民事活動比如合約簽訂、公司設立、財產保護、結婚離婚，都能在民法典中找到依據。

　　孟德斯鳩在《論法的精神》中曾說，在民法慈母般的眼裡，每個人就是整個國家。拿破侖則說，我真正的光榮並非打了四十次勝仗，而是民法典。

　　目前我國正在醞釀的，是新中國首部民法典。此次提請審議的民法典各分編（草案），將和已經頒布的民法總則合並為一部完整的民法典草案，在2020年提請審議。在這裡，居民的各項權利將得到保障。

　　物權是人們依法享有的重要財產權。此次審議的物權編草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。有關專家表示，房產是居民最重要的資產，這個規定體現了對居民財產權的保護，其意義不僅在於明確權益，更在於穩定長遠預期。

　　以前，人們買房後將拿到兩個證書，一個是房產證，一個是土地證，為什麽？這是因為根據憲法，我國土地所有權歸國家和集體所有。在城市裡，土地歸國家所有，在農村，土地是集體所有。也就是說，人們購房後，擁有房屋的所有權和土地的使用權。

　　房屋所有權是私有財產權的一種，根據我國2007年起施行的物權法，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。其年限是永久的。

　　土地使用權和房屋所有權的區別在於：房屋所有權沒有期限限制，土地使用權則有期限。土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建築用地和綜合類用地最高為50年，商用建築用地最高為40年。

　　現在，我國已經推行不動產統一登記制度，房產證和土地證已經合二為一，但是，住宅用地仍有最高70年的使用期限。

　　“有恆產者有恆心”。此次草案規定住宅建設用地使用權期滿自動續期，意味著我們所購房屋70年土地使用權期滿後，可以自動續期，不必擔心土地被收回，體現了對人們財產權的保護。

　　穩定預期，保障人們財產權，在此之前已有端倪。2017年3月份，李克強總理在接受十二屆全國人大五次會議中外記者採訪時就曾表示，住房70年產權可續期，無需申請，無前置條件。

　　在此之前的2016年11月份，中共中央國務院頒布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

　　原國土資源部部長薑大明接受本報記者採訪時也曾表示，居民購買住房，其財產權會得到法律的有效保障。

　　另一個疑惑——房地產稅會不會加速落地

　　土地使用權期滿自動續期和徵收房地產稅之間有關係嗎？對此，專家表示，兩者之間並沒有直接聯繫。

　　但是，需要關注的一點是，房地產稅被定義為財產稅，徵收的前提條件是私有財產，如果住宅的土地使用權是70年，期滿後不能續期，徵收房地產稅就沒有根據。只有房屋和土地都屬於個人財產，從法律的角度來說，才能收取財產稅。

　　也就是說，住宅建設用地使用權自動續期在某種程度上為房地產稅的徵收奠定了基礎。 房地產谘詢機構嘉豐瑞德負責人表示，70年產權問題一旦得以解決，影響房地產稅的法理問題就不存在。與此同時，我國已經賦予規模較大的市以立法權，這也為房地產稅的“分城施策，分步推進”奠定基礎。

　　另一個值得注意的是，我國統一的不動產登記資訊管理平台已實現全國聯網，不動產登記體系進入到全面運行階段。這些都為房地產稅的推出奠定了基礎。

　　住宅用地滿70年後需要收費嗎？

　　草案規定，70年期滿後續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。但是，對於續期多長時間、是否收取費用以及如何收取費用，並未給出具體規定。

　　這個規定較為含糊，給期滿後是否要繼續收取土地使用費打了個問號。為更好理解這個問題，有必要追溯一下我國土地使用權出讓的來源。

　　我國最早的一個商品住宅小區東湖新村位於廣州市，是1979年開始動工的。但是，我國住宅市場化大規模推廣則在上世紀九十年代，是1998年大規模房改啟動後，住宅商品化才開始大規模啟動。因此，目前大多數建案距離住宅用地70年使用權到期仍有較長時間。

　　1990年5月，國務院頒布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始實施城鎮國有土地使用權出讓制度。當時，在不超過住宅用地使用權最多70年的前提下，按20年到70年分檔，並交納相應的土地出讓金額。

　　正是由於這個原因，2016年，溫州曾出現一批只有20年使用權的住宅用地到期，對於這批住宅期滿後的處置問題，原國土資源部給出的處置意見可作參考。這項處置意見給出了“兩不一正常”的方案，就是“不需要提出續期申請”“不收取費用”“正常辦理交易和登記手續”。

　　自然資源部副部長王廣華表示，對於少數住宅建設用地使用權到期問題如何處理，原國土資源部頒布了過渡性措施，即業主不需要提出續期申請，不需要繳費，可正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

　　在溫州這個個例中，採用的是無償續期模式，此次民法典草案規定住宅建設用地使用權期滿自動續期，為此，有關人士表示，住宅用地70年使用權到期後很可能以溫州為先例，不收取費用，保障公民財產權。

　　民法典草案規定住宅建設用地使用權期滿自動續期也涉及到一些修法問題，根據黨中央批準的有關工作安排，該項工作由國務院有關部門研究，提出方案後，國務院提出法律修改議案，修改城市房地產管理法或者物權法。目前，國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。物權編草案根據現行物權法第一百四十九條、城市房地產管理法第二十二條規定，對此先作出一個原則性規定，即：續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。國務院正式提出修改有關法律的議案後，再進一步作好銜接。

　　有專家表示，目前也有可能和房地產稅結合，通過繳納房地產稅的方式，實現住宅用地使用權70年期滿後續期的銜接安排。