1億人口進城落戶：中國房地產最後的紅利

文|凱風

任何一個國家，任何一種資產，都不會隻漲不跌，中國房價也不例外。

過去20年，中國樓市走出令人震驚的大牛市，似乎打破了房價有漲有跌的市場鐵律。

但只要稍稍了解經濟史的人都知道，這20年的房地產牛市，除了得益於貨幣的不斷膨脹之外，也與兩位數的經濟增速、強大的人口紅利以及轟轟烈烈的城鎮化息息相關。

可以說，沒有經濟、人口和城鎮化的基本盤，只靠放水，難以支撐房價二十年的大牛市。

如今，放水猶在，三大基本盤已有其二開始遭遇困境。

於經濟而言，新常態意味著高增長不複，經濟下行壓力進一步加劇，兩位數的經濟增長早已是明日黃花，與經濟增速同步向下而行的是居民收入增速。

於人口而言，老齡化的現實壓力已經懸在頭頂，雪上加霜的是，生育率水準也在一路走低，全面放開二孩，也難以阻擋出生人口下滑的大趨勢。

唯有城鎮化，還在半途。

2017年，我國常住人口城鎮化率為58.52%，與發達國家80%的城鎮化率還有很長距離；

與此相比，戶籍人口的城鎮化率僅為42.35%，發展太空更為巨大。

近日，發改委發布關於督察《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》落實情況的通知，城鎮化進程再度加速。

這意味著，房地產最後的武器被高調啟用。

房地產三大支柱

樓市存在周期性波動，大到行政管制金融政策，小到市場情緒，都足以對房價產生影響。

如果跳出短期波動，來看中國房地產的長期走勢，經濟、人口、城鎮化這三大支柱，就顯得尤為重要。

經濟是房地產的根本之錨。

沒有強勁的經濟增長，就難有房價的持續繁榮。美國次貸危機之後的房價復甦，就與經濟基本面的上行息息相關。日本上世紀90年代之後房地產的沉淪，也與經濟一蹶不振互為因果。

具體到中國，從1978年到2017年，我國GDP從3645億元增加到82.71兆元，經濟規模擴大225倍，年平均增速高達9.5%。

這種高增長，正是房價持續繁榮的根本保障。如果經濟進入新常態，那麽對房價的支撐也就不再如過去那麽強勁。

人口是房價的堅實支撐。

房子終究是服務於人的，沒有人口的居住需要，就沒有對房子的現實需求。

1946年到1964年出生的嬰兒潮一代，迄今都是英國最大的住房持有群體，六分之一的嬰兒潮一代擁有兩套以上住房。而在日本，五六十年代的嬰兒潮，更是助推了上世紀70年代-80年代的房地產大繁榮。

回到中國，1970年-1990年都可以算作中國的“嬰兒潮”，它支撐起未來30年的房價。

然而，我國人口出生率在1987年達到高位之後，就一路下滑。出生人口下降，勞動力紅利不再，老齡化人口不斷增加，人口危機已經成為迫在眉睫的現實壓力。

出生人口銳減，意味著未來的購房需求減少；老齡化人口增加，則意味著整個社會的養老壓力劇增。無論是經濟發展還是資產價格，都將會受到嚴重影響。

城鎮化則是房價的助推劑。

城鎮化，意味著人口在太空上的大遷移。農村人口進城，年輕人口向大城市集中，高學歷人口向一二線城市匯聚，這場最為巨集大的人口遷移運動，顯著改變中國城市的競爭格局，也更為深刻地影響到房價的區域差異。

1953年，我國城鎮化率僅為13.3%，直到30年後的1982年，也僅有20.9%。從1982到2017年，則從20.9%增加到58.52%，接近三倍。

我國城鎮化要完成兩個目標：

一是農村人口向城鎮人口轉移。農民工進城所帶來的巨大能量，已為世界所熟知；

二是非戶籍人口向戶籍人口的轉化。這既是權利平等和公共福利均等化的題中之義，也是激發人口消費潛力的根本所在。

雖然人口紅利不再，但農村人口向城市的轉移仍在進行之中，而已經進城的非戶籍人口向戶籍人口的轉化，同樣存在巨大的發展太空。

城鎮化的太空有多大

城鎮化為什麽重要？

一方面，它是生產力在區域和產業間的雙重轉移。將勞動力從生產率相對較低的農業，轉移到生產效率更高的城市工業和服務業，從而為經濟發展提供更強大的動能。

另一方面，它製造出龐大的消費需求。城鎮化將龐大的人口從農村轉移到城市，從非戶籍人口變成戶籍人口，從而帶來巨大的消費需求和住房需求，從而撐起房地產的持續繁榮。

所以，當經濟高增長不再、人口結構性危機爆發之際，將1億人口進城落戶作為重點，不僅是經濟發展的必然趨勢，也是應對現實的務實之舉。

那麽，我國城鎮化的太空還有多大？

衡量這一太空，有兩個指標，一個是常住人口城鎮化率，另一個是戶籍人口城鎮化率。戶籍人口城鎮化率一直都落後於常住人口城鎮化率，原因是戶籍制度，進城無法落戶，帶來一系列問題。

從整體城鎮化率來看，2017年，我國常住人口鎮化率升至58.52%，與發達國家80%的水準有一定距離，也與世界公認的70%的城鎮化加速階段的目標有一定太空。

從戶籍人口層面來看，2017年，我國戶籍人口城鎮化率僅為42.35%，與常住人口城鎮化率相差16個百分點。

農民進城，卻無法就地落戶，不僅影響公共福利均等化，也勢必影響消費熱情和購房熱情。因此，推進戶籍人口的城鎮化，就成為重中之重。

2016年，國務院提出推動1億非戶籍人口在城市落戶，與之相匹配的政策是：全面放開小城鎮落戶限制，放寬大城市落戶門檻，適當調整特大城市落戶政策。

隨後，各地紛紛代開戶籍閘門，小城鎮不再對落戶做任何限制，大城市也紛紛以落戶作為“搶人大戰”的資本。

兩年後的今天，發改委再度發文，對落實情況進行督查，可見這一政策的重要性所在。

大城市與小城鎮：分道揚鑣

城鎮化還有一定太空，這也是中國不同於上世紀80年代日本的關鍵所在。

但城鎮化有太空，並不意味著所有城市都能分享紅利。大城市與小城鎮，不會殊途同歸，只會分道揚鑣，愈行愈遠。

其一，人口向大城市集中是顛撲不破的經濟鐵律。

人往高處走，水往低處流。大城市既是產業的聚集地，也是財富的聚集地，更是生活方式多樣化的承載之地，同樣也是法治環境相對健全之處。無論基於對就業的需求，還是對財富的追逐，抑或對多元生活的追求，大城市都是不二之選。

十年前，曾一度流行“逃離北上廣”的風潮；沒多久，大量逃離的人又從小縣城回歸，這就是典型例證。

去年以來，一二線城市爆發“搶人大戰”，送錢送房送戶口，其目的就在於高學歷人口的爭奪，參戰者基本都屬於經濟相對發達、產業競爭優勢突出的一二線城市。

數據也為此提供了證明。

根據澤平巨集觀的統計，2011-2016年，我國一二三四五六線城市常住人口年均增速分別為1.5%、1.3%、0.8%、0.6%、0.2%、0.3%，戶籍人口增速分別為1.4%、1.3%、0.9%、0.7%、0.4%、0.4%，小學生數增速分別為4.0%、4.1%、2.5%、1.1%、-1.7%、-2.2%。

這幾個數據中，小學生人數最難騙人，五六線小縣城的小學生人數負增長，更加是凸顯人口流動的大趨勢。

其二，小城鎮存在巨大的天花板。

雖然這一輪城鎮化，將中小城市作為落戶重點，為三四五六線城市提供了源源不斷的新增人口需求，但這種需求並沒有想象中的那麽強勁。

一方面，小城鎮的就地城鎮化未必有吸引力。讓農民放棄土地進入縣城，這筆買賣是否劃算，很多人都能看得一清二楚。

另一方面，小城鎮固然可以承接農民就地城鎮化的成果，但擋不住年輕人口和高學歷人口向大城市的轉移。

根據澤平巨集觀的統計，最近6年與之前的10年相比，人口流出的地區比例，三線城市從14.1%增至42.2%,四線城市從46.4%增至61.2%，五線城市從72.9%增至78.8%，六線城市從71.1%增至79.9%。

可見，雖然城鎮化在推進，但三四五六線城市的人口流出也在加速。

所以，城鎮化並非中小城市樓市的救命稻草。

在馬太效應之下，人口只會越來越向大城市以及以大城市為主體的都市圈轉移，當中小城市失去棚改貨幣化的最終刺激之後，房價降複歸何處，令人擔憂。

放水效應：長期複歸於零

有人說，千萬不要忽視了放水效應。

的確，無論是中國還是歐美發達國家，房價暴漲無不是放水所引發，但放水只能製造短期的空中樓閣，並不足以提供堅強的支柱。

原因很簡單，貨幣只是虛擬財富，只有與實體相對應時，才有價值。短期的大放水，固然能讓資產的紙面價格水漲船高，但並不足以改變資產本身的價值，更不足以改變生產力。

換句話說，沒有生產力的持續發展，沒有經濟、人口和城鎮化的強力支撐，放水只能製造短期繁榮，在長期一切都會複歸於零。

更壞的情況是，大放水在短期製造經濟繁榮，卻隱藏著泡沫破裂的風險，而長期帶來極其嚴重的隱患。

危機往往都是從“紙面”上的過度繁榮開始的。

日本上世紀80年代的貨幣放水，製造出房地產的大繁榮。在這個日本人稱為“泡沫時代”的10年裡，日本房價一路飛漲，巔峰時期，東京的房地產總市值可以買下整個美國。

日本1990年年代的房地產崩盤，不僅讓樓市一蹶不振，而且讓經濟滑到谷底，陷入“失去的二十年”。

2008年美國的金融危機，以次貸危機作為引爆點。在此之前，美國貨幣極其寬鬆，房地產市場得到政策前所未有的鼓勵，大量不具備債務償還能力的購房者入場，在貨幣放水和金融創新的雙重效應疊加之下，樓市風險不斷淤積。

美國的次貸危機，不僅成為經濟危機的爆發點，讓整個世界都隨之震蕩。隨後，美國用了整整十年，直到2018年，才回到當時的榮光。

▎美國主要城市房價走勢。

放水是飲鴆止渴的毒藥。沒有人不喜歡放水，紙面財富的繁榮讓人以為這經濟從此走上一飛衝天，卻忘記空中樓閣終究會倒下。

日本的教訓

在樓市，日本1990年代的大崩盤，至今讓人記憶尤深。

這次崩盤，從短期看是大放水帶來的後果，貿易之戰在其中推波助瀾，但日本之所以隨後陷入“失去的二十年”，最根本的因素在於，支撐房價的三個基本盤都不複存在。

於經濟而言，樓市崩盤之後，日本經濟一蹶不振；日本利率長期維持在不到1%的水準，甚至一度出現負利率，寬鬆之心異常強烈，卻激不起社會的需求。

於人口而言，日本出生人口在1973年達到頂峰，隨後就開始一路下滑，到2010年，出生人口首度低於死亡人口，日本總人口開啟連續8年的負增長。

▎日本歷年出生人口數及生育率。

在老齡化方面，日本從1970年代末開始進入老齡化社會，2017年，65歲老人佔總人口比例高達27.7%，高居世界第一位。

於城鎮化而言，1985年日本的城鎮化率達到77%，進入後城鎮化階段，基本飽和。

1990年代初，日本放水式繁榮到了頂點開始向下，人口出生率一路下滑，城鎮化也已基本完成。

可以說，這場崩盤，一開始就注定了。

房價的未來

對於房地產，任澤平有句經典論斷：短期看金融，中期看土地，長期看人口。

這句論斷如果擴展開來，那就是短期一兩年的走勢，看得是金融政策和行政管制，三五年的走勢看的則是土地供給情況，而五年以上的長期走勢則就離不開經濟、人口和城鎮化的基本盤。

所以，中國房價的未來，受到經濟和人口的負向約束，交雜著城鎮化的正向推進，並在放水的短期效應之下劇烈波動。

如果城鎮化能夠順利推進，戶籍改革能夠大刀闊斧，同時“不再大水漫灌”的政策基調能夠得到貫徹，以自主創新為核心的增長動能全面啟動，那麽房地產的風險不僅能夠逐步得到釋放，還能為未來提供一定支撐。

當然，這是期待，也是理想。