來源：樓市資本論
旭輝被業內稱為新一代“房神”。
過去6年間，旭輝從一家年銷售額僅50億元的不入流小公司，一路狂奔，去年實現合約銷售金額1040億元，正式邁入千億房企行列。
然而，與此同時，旭輝去年負債總額也達到1174.9億元，相當於其最早起家之地廈門市政府負債的2倍。截至2017年底，廈門地方政府債務餘額560.4億元。
可以說，借錢買來的市場業績，又把旭輝房神的形象，打回原形。
山爭哥哥說，《我不是藥神》。同樣，旭輝也不是房神。
如今，旭輝正在向3000億規模發足狂奔。但是，在樓市資本論看來，支撐其調整擴張的銷售額負債額“雙千億矩陣”，在當前形勢下可謂微妙。
【一】高密集融資，缺錢囧境很難受
面對中國房地產資本市場前所未有的緊張局面，旭輝有多缺錢？
僅7月3日這一天，旭輝集團就公告了四項融資行動：
1．發行本金總額不超過人民幣34.95億元的境內公司債券；
2．發行88.84萬新股，每股發行價1.478~1.77港元；
3．根據以股代息計劃配發了1596萬股股份，每股發行價6.378港元；
4．獲得東亞銀行一項5億港元的2年期貸款。
是的，一筆5億港元的錢，都要借！就是這麽缺錢。
此外，旭輝還在4月份連續發行了兩筆共計8億美元的債券，利息分別為6.375%和6.875%。
今年3月，董事長林中曾公開表示，旭輝暫時沒有任何股票增發計劃。誰能想到，台面上話說得這麽漂亮，背後竟然是如此密集的融資，連幾億規模的融資都迫不及待，折射出旭輝很有可能資金鏈告急。
去年年中時，旭輝手裡握有258億現金可以支配，林中可以很淡定地說，“我們現在的錢用不完，不會有其它更多的融資需求。”
但是據樓市資本論了解，那時候旭輝總負債已經達到955.45億，半年時間猛漲了243.48億。另據公司年報，截至2017年底，旭輝一年內到期的境內銀行及其他貸款為32.54億元；一年內到期的境內公司債券為50.93億元，一年內到期的境外銀行貸款為34.73億元。
業內有人猜測，這些到期債務，可能使急速擴張的旭輝面臨資金兌付壓力，被迫加緊融資、借新還舊。
今年6月底，地產股集體暴跌，旭輝控股下跌7.91%，給林中的3000億擴張計劃亮出了紅燈。
為挽救股市危局，旭輝董事長林中被迫出手，連續三次增持旭輝股票，共花費港幣1.55億元。對這幾次增持行動，林中的理由是市場低估了旭輝股票。他公開聲稱：“只要市場大幅低估旭輝股票，我們就增持。”
項莊舞劍，意在沛公。林中救市背後，隱藏著旭輝的缺錢窘境和對市場融資的深度焦慮。
【二】半年367億元狂拿地，超過恆大
旭輝是福建林氏三兄弟林中、林峰、林偉於上世90年代創立的家族企業。2000年總部遷至上海，業務主要圍繞京、滬和蘇、杭等一二線城市布局。2012年登陸香港股市後，開始飛速發展。
在香港上市前，旭輝2011年銷售額僅50億，在地產界連名次都排不上；2012年也只有96億元；但到2017年，卻實現合約銷售金額1040億元，行業排名第十五位，正式躋身地產千億俱樂部。
從100到1000億的跨越，旭輝用了6年時間。去年7月，旭輝發布2017-2012“新五年戰略”，高調宣稱，未來五年要躋身第一方陣，實現“百億利潤、三千億規模、千億市值”的戰略目標，進入行業TOP8。
按照這一計劃，旭輝每年複合增長率要達到40%。2018年，公司初步確定的銷售目標為1400億元，增長率為35%。旭輝現有可供銷售貨值約2500億，按照60%的銷售去化率計算，如不出意外，1400億的銷售業績基本可以完成。
要多年保持40%的複合增長率，旭輝必須在拿地環節率先突破。2017年，旭輝購地78幅，新增面積1320萬平方米，新增貨值達3000億元；截至年底時，土地儲備面積約為3100萬平方米。
今年年初，旭輝集團董事長林中表示，旭輝拿地金額不會低於全年銷售額的50%。2月底，加上新收購及舊城改造尚待掛牌項目，旭輝土地儲備增加到5100萬平方米。兩個月新增儲備2000萬平方米，拿地節奏之快，近乎瘋狂。
旭輝集團董事長林中
據最新統計，今年上半年，旭輝新增貨值為1604.6億元，拿地金額用了367億元，甚至超過了中國恆大的299億元。
有業內人表示，旭輝如今在二三線城市布局，竟然瘋狂到“不測算成本”就直接拿地，顯然有違林中一貫堅持的“節製、理性、不拿錯地、不拿貴地”的審慎策略。
2018年，房企融資環境相對緊張，棚改貸政策收緊，西安、長沙、杭州等多個城市強化樓市調控，住建部等七部委重拳出擊，專項整治30個城市房地產市場亂象。這一連串調控動作，使不計後果拿地擴張的旭輝，極有可能被深度套牢。
【三】債務紅線成擺設，激進模式下的泡沫增長
其實，在地產圈內，林中一直以穩健著稱。他在旭輝很早就提出“鐵三角”理論，在擴張規模的同時，特別強調負債率、盈利能力兩大指標要保持均衡：設定負債率紅線70%；要求銷售淨利率必須高於12%；至於增長率，在企業規模達到500億前保持30%~50%，500億後保持20-30%比較合適。
然而，在去年如期實現1000億規模之後，林中似乎被勝利衝錯了頭腦。在急速擴張的戰略高壓下，旭輝為了追求規模增長，不能不在負債方面有所捨棄。2017年，旭輝權益銷售額增長88.4%，淨利潤率維持於12.8%，年底資產負債率77.42%，已經超過了“70%紅線”。而此前的2016年，負債率一度高達80.47%。
如今，其負債率紅線已經調高到95%，警戒線設定在85%。而林中對外仍可以堂而皇之地宣稱，旭輝“永遠不會碰到紅線和警戒線”。
在看似風光的黑馬光環背後，旭輝不僅負債亮起了紅燈，利潤表現也不盡如人意。
從2012到2017年的6年間，旭輝合約銷售金額從96億元上漲到1040億元，增幅高達983%；但其營收卻僅從81億元增長到了318億元，增幅為292%；利潤僅從20.21億元增長到了61.48億元，增幅204%。
有媒體報導，旭輝銷售金額增長了10倍，利潤增長僅2倍。業務虛增的水份太大，明顯不成比例。
背後原因是旭輝以合作換規模的激進增長模式。在大量合作項目中，旭輝控股的權益比例一直處於較低水準。比如2017年1040億銷售額中，歸屬旭輝控股的權益比例僅為53%，在千億房企中墊底，讓外界不能不質疑其銷售金額的含金量。
合作開發固然有利於旭輝減輕資金壓力，助其更多獲取土地儲備，加快規模發展。但這也是一柄雙刃劍，拖累了旭輝盈利能力和利潤表現，相當於“一直在替別人打工”。
樓市資本論認為，房企規模擴張必須立足於資本實力與盈利實惠，外表光鮮的泡沫增長不可取。
當前，國家多舉措擰緊房企融資的“水龍頭”，旭輝戰略遠大，也要適度保守經營。
其實，做不做“房神”真的不重要，基業長青才是硬道理
責任編輯：白仲平
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