近年來，隨著業主法律意識不斷覺醒、維權意識不斷增強，開發商再也不能像以前一樣對“地下車庫”任性處置。但由於產權和用途的不同，一直以來，車庫（位）在進行土地增值稅清算時的處理，給財務小夥伴帶來了很多困惑。
一
有產權車庫（位）
從產權方面劃分，車庫（位）可以分為有產權車庫（位）、無產權車庫（位）兩類。
房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的車庫（位）作為公共配套設施的一種，按照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（三）款的規定，應按以下原則處理：
1.建成後產權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；
2.建成後無償移交給政府、公用事業部門用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
3.建成後有償轉讓的，應計算收入，並準予扣除成本、費用。
另外，納稅人將公共配套設施等轉為自用或出租，不確認收入，其應當分擔的成本、費用也不得扣除。
對有產權且能夠轉讓的車庫（位）等，其核算作為轉讓不動產同其他不動產一樣計算土地增值稅。
這裡需要補充說明的是，目前地下車庫是否分攤土地成本國家並沒有統一規定。一般的原則是，如果地下建築計入容積率的，則分攤土地成本，否則不予分攤。例如《湖北省地方稅務局關於進一步規範土地增值稅征管工作的若乾意見》（鄂地稅發[2013]44號）第六條規定，“房地產開發項目在取得土地使用權時，申報建設規劃含地下建築，且將地下建築納入項目容積率的計算範疇，並列入產權銷售的，其地下建築物可分攤項目對應的土地成本。其他不納入項目容積率計算範疇或不能提供與取得本項目土地使用權有關聯證明的地下建築物，不得進行土地成本分攤”。
二
無產權車庫（位）
產權明晰的權車庫（位）按照上述政策很好處理，但是對於無產權的車庫（位）在土地增值稅清算時的處理，各地規定不一致，有著顯著的地方特色，這裡的無產權車庫（位）是指無法辦理產權證的地下車庫（位）。
無產權車庫（位）根據用途又分為普通車庫（位）、人防車庫（位）、機械車庫（位）等。為了幫助大家了解各地的規定，我們將地下車庫（位）分類進行梳理。
（一）普通車庫（位）
1.轉讓——不計收入，不扣成本
按照以上方法進行土地增值稅清算具有代表性的省市如下：
《遼寧省地方稅務局關於明確土地增值稅清算有關問題的通知》（遼地稅函[2012]92號）檔案規定，無產權地下停車位取得的收入，不計入土地增值稅收入，其成本費用地方稅務機構在土地增值稅清算中不允許扣除。其他無產權的建築物等比照執行。
2.作為公共配套設施
作為公共配套設施時，處理方法與有產權配套設施的處理方法一致，如《大連市地方稅務局關於進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）規定，納稅人開發的，無償供物業管理等部門使用的經營用房產、設施，如全體業主實際享有佔有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，允許計入公共配套設施。
3.自用
《山東省地方稅務局關於修訂》（山東省地方稅務局公告2017年第5號）規定，納稅人將公共配套設施等轉為自用，不確認收入，其應當分擔的成本、費用也不得扣除。
《大連市地方稅務局關於進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）規定，如納稅人開發的配套設施由房地產開發企業或物業管理部門實際享有佔有、使用、收益或處分該房產、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算範圍，其分攤的土地成本、各項開發成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。
4.出租
出租又根據出租的期限不同，分為幾種情況。
（1）出租期限與建案同等期限，計收入、扣成本
當出租期限等同於建案使用期限時，稅務機構在土地增值稅清算時，視同銷售處理。
例如，湖北省地方稅務局發布《湖北省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（鄂地稅發[2008]207號）第十七條第四款規定：“對於停車場（車庫），僅轉讓使用權或出租使用期限與建造建案同等期限的，應按規定計算收入，並準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用”。
（2）出租，不計收入、不扣成本
①例如山西省規定出租一定期限（一般不超過20年）時，根據《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（山西省地方稅務局公告2014年第3號）規定，無產權的車庫、車位、地下儲藏間在一定期限內讓渡使用權的，收入不作為土地增值稅清算收入，其相應的成本費用不可以扣除。
②更有甚者，不論期限，只要出租，均不計收入、不扣成本。例如，《西安市地方稅務局關於明確土地增值稅若乾政策問題的通知》（西地稅發[2010]235號）對沒有產權或不能轉讓的車位、車庫、車棚等，其取得的使用權租金收入不作為轉讓房地產收入，其分攤的成本、費用、稅金等不允許作為扣除項目進行扣除。
（二）人防車庫（位）
《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”
基於此，房地產開發企業利用人防設施改造的地下車庫在土地增值稅清算時又分為以下幾類：
1.確權有償轉讓——計算收入，扣除成本
具有代表性的省市如下：
2.歸全體業主或無償移交給政府等——成本可扣除
按照以上方法進行土地增值稅清算具有代表性的省市如下：
在實踐中，例如房地產企業向人防辦移交時，很難取得稅務機構認可的證明，因此事實上不能扣除，代表性的區域有青島。
3.有償轉讓——不計收入，不扣成本
按照以上方法進行土地增值稅清算具有代表性的省市如下：
大家知道，地下車庫一般收入和成本形成倒掛，如果能夠計算收入、分攤成本，則在按照三分法清算土地增值稅時，可以有效降低“其他類房產”對應的土地增值稅增值率，從而降低土地增值稅；一旦不允許扣除，則不能起到抑製稅率增長，導致企業多繳納土地增值稅。
(三)機械車庫（位）——不計收入，不扣成本
近來，不少城市出現地下車庫（位）稀缺，一位難求的局面。機械車庫（位）應運而生，它是利用機械設備提高部門面積停車數量的停車方式，有效的解決停車難的問題，但是機械車庫（位）一般不能取得產權證，房地產企業通常以出租方式獲得收益，其收入與成本在土地增稅清算時也會讓財務人員產生困惑。
根據廣州市地方稅務局發布的《關於印發2016年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》（穂地稅函[2016]188號）第二條第四款規定：“對出租、自用的機械車位，土地增值稅清算時,不計入清算收入,不允許扣除對應的成本、費用。其中,機械車位的成本、費用涉及項目共同成本、費用的, 按機械車位建築面積佔項目總建築面積的比例分攤剔除”。
無產權車位究竟如何處置最好，需要考慮房產稅、管理費收費標準和物業等多重因素，需要根據具體情況具體處理。
以上是我們歸納的地下車庫（位）不同情況土地增值稅清算解決方法，因為地域性差異較大，財務的小夥伴在處理具體實務時請參照當地的具體法規並與稅務局進行有效的溝通。
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