作者： 格隆匯·夏以勳
又到一年一度的港股業績披露期，作為一家總部位於香港的中國成熟物業開發商——佳源國際控股（02768.HK）於3月27日午間公布了2018年全年的業績報告。
據財報披露，2018年全年收入104.6億元人民幣（部門，下同），同比增加37.5%，純利增加38.6%至18.6億元，公司擁有人應佔溢利17.9億元，同比增加34.7%。每股盈利約為72.21分，末期股息每股港幣11仙，連同中期股息每股港幣10仙，全年合共派發股息港幣21仙。總體來看，佳源國際控股的全年業績，是符合市場預期。
（數據來源：公司公告）
受益區域經濟紅利，合約銷售增速爆發
1.合約銷售增速爆發
2018年，中國一線城市房價趨於穩定，成交量相對寡淡，而二三線城市的購房熱情還是比較高漲的，特別是去年上半年。佳源國家控股對於房地產市場比較敏感，捕捉到了二三線城市的高漲的需求，取得了不錯的戰績。
據財報顯示，2018年合約銷售金額及面積分別達201.8億元及178.7萬平方米，同比分別增加95%及52%。如此之高的增速，也不是一般的房企所能企及的。
（佳源國際控股5年來合約銷售額走勢圖；來源：公開數據整理）
2.土儲聚焦長三角及大灣區，支撐長遠發展
對於開放商而言，土地儲備是未來發展的重要基礎。截止去年底，集團合共擁有45個項目，分布在16個境內外城市，土地儲備總建築面積約920萬平方米
2018年，佳源國際透過項目並購、公開市場招拍掛與合營開發等多種模式，進入多個具備強勁增長潛力的重點城市，以較低溢價於香港、上海、泰州、常州、江門、貴陽、烏魯木齊及柬埔寨等8個地區取得13個優質項目，新增總建築面積達390萬平方米。
區域的選擇上，主要布局在粵港澳大灣區、長三角經濟區與重點省會城市，和“一帶一路”沿線城市。其中長三角經濟區佔比65%、粵港澳大灣區佔比15%、 其他重點省會城市及一帶一路沿線地區分別佔比13%及7%。
2019年2月，國家頒布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，強調要把大灣區打造成國際科技創新中心，作為中國綜合實力最強、開放程度最高、經濟最具活力的區域之一。粵港澳大灣區土地面積達5.6萬平方公里，常住人口超7000萬，具備宏偉的發展藍圖。下注粵港澳大灣區，就是下注中國的未來，戰略地位及其重要。
佳源國際控股在國家戰略方面具備長遠眼光。2016年，佳源國際率先進入粵港澳大灣區城市群，並在香港、澳門、深圳和廣東省其他城市儲備優質土地。隨著高端人才持續流入以及基礎設施和生活配套的逐步完善，粵港澳大灣區屆時或將形成1小時優質生活圈，區域內的資產也將迎來巨大的升值潛力。
財務端維持穩健，大股東持續注資
1.融資能力保持穩定
穩健的財政實力是房企開展多元化業務發展的重要支柱。佳源國際控股於年內致力加暢銷售款項回籠、加強資金管理能力，並通過不同的融資渠道發行優先票據以優化債務結構。其中，包括公開發行於2019年到期的3.5億美元優先票據及於2020年到期的4億美元優先票據，進一步加強集團的財務實力。
此外，佳源國際控股的資產負債率為80.9%，保持在合理的負債水準。公司有效控制整體債務增長速度，不斷優化債務結構，2018年末直接融資比例提高至35.9%，長期債務佔比超過53%。
（數據來源：公司公告）
2.獲大股東提攜，持續注入優質項目
2019年3月，公司向大股東收購安徽省物業開發項目，並計劃透過發行新股支付收購代價。
2018年6月，以代價約6.94億港元，購入主席的三項上海貴重物業，代價中約2.77億港元，由集團按每股14.18港元向沈先生配發及發行代價股份支付，而約4.16億港元則以現金支付。
2018年9月，注入物業管理集團資產以增強盈利能力，管理的物業主要位於浙江、江蘇及安徽等省市，在管物業項目達121個。
其實，物業管理也是眾多房地產企業著重發力的領域，比如碧桂園、佳兆業、雅生活、彩生活、綠城等等。而佳源國際控股同樣注入了不少的物業優質項目，將成為未來業績增長的不可或缺的部分。
此外，2019年前2月，佳源國際控股合約銷售金額及面積分別為20.9億元及19.1萬平方米，同比分別增長88%及60%。
如此高速增長的業績實屬難得。橫向對比龍頭房企知道，今年1月，碧桂園和中國恆大的銷售額均突破430億元，同比均下滑30%以上，萬科也下滑了28%。
展望未來及預期
1.銷售增速有支撐：公司2019年合約銷售目標為280億元，目標增速40%。計劃年內最大推盤貨值達到500醫院。
2.物業管理成為新增長點：2018年9月，佳源國際向控股股東收購浙江佳源物業管理集團，並於2019年初獲股東投票通過。
浙江佳源物業管理集團管理的物業主要位於浙江、江蘇及安徽等省市，現時在管物業項目達121個，涵蓋住宅、商業辦公室及城市綜合項目，包括104個住宅社區、14個商業物業及3個其他物業，管理總合約建築面積超過3000萬平方米。
3.融資端穩定，估值有望修複：佳源國際2018年受到市場“黑天鵝”影響，股價一直並未修複。其主要原因是市場對房地產償債風險的悲觀預期，如今公司融資保持穩健，未來預期有望扭轉。截止目前，佳源國際控股的動態市盈率5.6倍，低於行業的平均估值。在公司未來可期的業績背景下，估值有望重估。
（圖片來源：富途證券）
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