2019上半年鄭州新增商業總體量13.8萬

|大河報·大河財立方記者張利瑤

經歷了入市體量大爆發的2018年之後，2019年上半年，鄭州商業驟然遇冷。

據睿意德數據顯示，上半年，鄭州新增商業體量銳減，僅有4個商業項目入市，新增體量13.8萬㎡，同比減少12.5萬㎡。同時，由於缺少大體量商業項目加持，以及城改商業供應接近尾聲等因素，商業項目體量多為5萬㎡以下，向小趨勢明顯。

上半年新增13.8萬㎡商業體量

下半年15個商業項目排隊候場

7月31日，RET睿意德舉辦了“從流量到‘留量’”2019鄭州商業半年報發布會暨媒體交流會。RET睿意德華中區品牌總監嚴蓉表示，2019年上半年，鄭州共有4個新增商業項目亮相，新增商業體量13.8萬㎡，同比減少12.5萬㎡，下降47.5%，其中萬科高新區、中原區社區型商業先後亮相。

值得注意的是，新增商業項目中，以5萬㎡以下的小型商業項目為主，“小而美”趨勢明顯。其中金水區開業項目最多，共3個。

作為城市大Mall周邊的後來者，上半年，小體量商業永威木色和零零茂紛紛升級，用場景和業態的差異化加碼突圍。此外，優質集中商業的門市租金攀升、利潤下降，其與社區商業的低投資、快成熟、強複購形成合力，驅使零售業態走進社區，永輝、蘇寧等零售巨頭和本土勢力悅來悅喜在這一領域表現搶眼。

上半年，鄭州商業土地市場表現同樣不活躍，主城區僅成交15宗商業地塊，成交面積45.5萬㎡。但高鐵西廣場亞新集團商業項目、北龍湖盧森堡中心後期用地等優質地塊的成交，將進一步豐富城市建築景觀，城市級商業、文化、旅遊等新型城市功能也將進一步補足。

“東有CBD、西有CCD”的規劃藍圖正在實現。奧體中心落成亮燈，揭開鄭州中央文化區（CCD）面世序幕，不僅豐富著市民運動文化的交流與表達，大型功能性建築又將進一步帶動新區配套商業，形成組團式中心。

位於鄭州常西湖新區的CCD中央大街，街如其名，坐落於CCD“四個中心”的中軸線上，串聯起“四個中心”沿線的體育館、博物館、大劇院、科技館等大大小小16個“新地標”。

公開資料顯示，CCD中央大街作為下沉式商業體，目前是河南省最大的，其空間長約1.75公里，寬約57米，項目體量12萬平方米，設置商鋪200余間。計劃打造為集餐飲、購物、休閑、娛樂、商住、旅遊、健身為一體的複合業態地下商業街。

目前，CCD中央大街正在從圖紙走向現實，計劃於明年上半年正式開業。

2019下半年，鄭州商業地產將進入集中的入市期，據睿意德統計，下半年鄭州擬開業商業項目達15個。其中YOYOPARK購物公園、瀚海海尚、新悅會等大體量項目，宜家家居、建業凱旋廣場等具有商圈影響力的小體量商業均值得關注。

二七商圈再“換血”

業態變革上演以變應變

城市中心“商業老兵”二七商圈，上半年伴隨華潤萬象城二期用地的獲批，開啟更新模式。此外，大觀國貿等服裝專業市場，也將聚焦網紅經濟，探尋新的轉型路徑。

作為鄭州第一個商業規劃的傳統商圈，二七商圈以獨特的地理優勢佔據重要地位。但在城市版圖擴張的推動下，花園路商圈、高鐵商圈等新興商圈虎視眈眈。面對新的商業局面，二七商圈不斷擴容、升級，試圖捍衛自己傳統“老大哥”的地位。

大河報·大河財立方記者梳理二七商圈現有的商業布局發現，二七商圈的“改頭換面”比以往來得更為急切。記者近日通過現場探訪了解到，自去年冬天起，備受關注的二七商圈德化街外立面改造項目已動工建設，目前工程已經完成圍擋，正在緊鑼密鼓的整改中。

不僅如此，二七路太康路二七商業區地下綜合管廊項目，也於去年6月份開始管線遷改施工，項目建成後，將形成十字形的地下商業街，並與地鐵1號線、3號線部分車站相連通，並連接二七廣場、大衛城、金博大、人民公園等地。

如今的二七商圈已經從傳統百貨商場獨樹一幟的寡頭局面演變成多種業態混戰的局面：以丹尼斯、金博大、北京華聯、百盛購物廣場等為代表的百貨商場逐漸改弦更張；丹尼斯、世紀聯華、北京華聯超市等超市大賣場也進一步尋求突破；國內四大家電連鎖巨頭以及本土的八方電器等家電專業連鎖不甘落後；正在建設的萬象城二期、新田360太康路店以及大衛城等購物中心接連落子；德化無限城以及光彩市場等步行街進一步升級……

丹尼斯事業部部長薄濤曾對記者表示，正在施工的大樂城完工後將進一步提升二七商圈在年輕、流行Mall業態上的豐富度。另外，萬象城二期以及新田360太康路店等新生力量的崛起，聯合現有的大衛城，或將在二七商圈形成“三足鼎立”之勢。

“首店經濟”持續飄紅

上半年共24家品牌首進鄭州

今年以來，鄭州“首店經濟”持續飄紅。來自睿意德監測的數據顯示，2019年上半年，共有24家品牌首進鄭州，其中奢侈品與餐飲品類表現亮眼，丹尼斯·大衛城、萬象城、正弘城成為“首店收割機”。

所謂首店，顧名思義就是指在行業內代表品牌，在某一區域開的第一家店，或是指傳統老店通過創新經營業態和模式形成的新店。“首店”考量著人流量、消費能力以及營商環境，本質是首店品牌價值與區域特有資源的匹配。

對於城市中的商業而言，它無疑是存量競爭白熱化局面下，突破流量和差異化困境最為直接的手段。另外，首店在鄭州的下沉時間也進一步縮短，北美國民咖啡Tim Hortons從“中國首店”到“河南首店”用時僅4個月。但是無論是首店品牌級次、數量和業態豐富度，鄭州“首店經濟”發展仍處在初級階段。

“首店經濟”下，“草莽勢力”異軍突起。地市龍頭憑借多年行業積澱，“越級”包圍上級市場。洛陽零售巨頭大張實業，在“大哈超市”試水後，今年便將超市從街邊搬進購物中心。下半年與正弘城的聯姻，更將有升級版精品超市面世。商丘餐飲品牌“谘言”，蟄伏地市二十載，從品類和店面全面升級，挺進省會；頭部陣營把控下的鄭州茶飲市場，細分品類仍有黑馬殺出——來自四川的書亦燒仙草，半年時間在鄭州悄然布局15家店，在購物中心、學校、街邊全面發力。

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