圖 /森林城市國際產能產業合作簽約大會現場2016年12月8日
來源：樓市頭條
一面是鋪天蓋地、摧枯拉朽的廣告轟炸，
一面是膽戰心驚的已購房者們，
一面是即將上台的新長官人毫不留情的抨擊，
一面是房企老闆烏托邦式的未來城市夢。
這個總投資號稱1000億美元，
開發周期長達20年的房地產項目，
在這個國家洶湧的政治浪潮中，
能否安然無恙？
5月10日早，馬來西亞大選結果出爐，92歲的前總理馬哈蒂爾長官的反對黨陣營擊敗現任總理納吉布贏得大選，預計5月10日稍晚宣誓就職。
作為吃瓜群眾，本來這事和你我都沒啥關係，但下午我看到朋友圈裡有人說：
你一定想問，不就一個選舉，和中國開發商有什麽關係？
一
中國是馬來西亞的最大外國直接投資國，但是即將上任的馬哈蒂爾曾多次抨擊中資企業，宣稱中資在馬來西亞“搶走本地人飯碗”。
《金融時報》報導說，馬哈蒂爾曾抨擊馬來西亞最南端一個14平方公里的住宅開發項目，稱耗資1700億林吉特（合2621.74億人民幣）的森林城市項目是一個“外國飛地”。
“大片最寶貴的土地現在將由外國人擁有和佔據”，“它們實際上將成為外國土地。”馬哈蒂爾在自己的部落格中寫道，並在對政治支持者的演講中重複了這番話。
馬哈蒂爾所說的森林城市，正是宇宙第一房企碧桂園在海外的頭號房地產項目。
2015年，當時60歲的楊國強決意拿出2500億打造“未來城市”：“能有一座城市，那裡的生活非常安全，沒有車輛在地面穿行，建築外牆長滿植物，到處都是公園，大家在那裡曬太陽、跑步、游泳。”
按照碧桂園的規劃，森林城市項目的總投資會超過1000億美元，開發周期長達20年，項目將會發展成一個包含旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大產業聚集的產能新城。
2015年，森林城市項目獲得了馬來西亞政府的批準函，2016年12月18日，此項目正式發布。
據悉，這個項目由碧桂園太平景私人有限公司和馬來西亞柔佛州私人公司Esplanade Danga 88（EDSB）合作開發，位於馬新第二通道（連接馬來西亞柔佛州和新加坡的跨海大橋），靠近丹絨古邦海域，工程將依靠填海形成。
時任馬來西亞總理納吉布曾表示，森林城市將成為馬來西亞新的經濟增長重心，未來20年將創造22萬個就業機會。
《南方都市報》報導說，在2016年底召開的森林城市國際產能產業合作簽約大會上，納吉布還在現場稱讚了碧桂園，並表示政府會繼續大力支持森林城市發展，宣布項目所在地為免稅區，將設定獨立海關，享有部分企業所得稅的減免，而且享受免除產業盈利稅、印花稅等其他專屬優惠政策。
碧桂園更是在宣傳中稱該項目所在地區是馬來西亞版“十年前的深圳”、“特區中的特區”。
二
這個“讓碧桂園老闆楊國強自認為人生圓滿的項目”打破了8項世界紀錄：
1、全球最大的建案
2、全球最大的售樓處
3、全球每天接待最多客戶的建案
4、全球第一個城市級別牆壁掛滿綠植的建案
5、全球銷售速度最快的建案——半年10000套
6、全球第一個在春晚做廣告的建案
7、全球第一個在NBA賽場做廣告的建案
8、全球第一個在奧運會做廣告的建案
其實這個項目還有一個世界紀錄：全球砸廣告砸得最多的建案。
2016年，這段“新加坡旁，碧桂園森林城市”的廣告從央視春晚到奧運會賽場，從地方衛視到樓宇廣告，鋪天蓋地，其砸錢勢頭，遠遠超過了號稱燒了6.84億行銷費的恆大海花島。
該項目以“新加坡旁，永久產權”為賣點，廣告反覆強調：竣工後，森林城市與新加坡的直線距離將不足2公里，並許以“投資這裡就像投資十年前的深圳一樣”的願景。
但事實上，該項目實際位於馬來西亞柔佛州的新山市依斯乾達特區，是在馬來西亞境內填海造的一座孤島。雖然宣傳主打新加坡概念，但不論是在地域上、經濟上、歸屬上，項目與新加坡並無半毛錢關係。
和森林城市隔海2公里相望的新加坡，其實是新加坡大片的工業區和大型煉油中心。
宣傳該項目的時候，碧桂園將“上班新加坡，居住在新山”描繪得很美好，但實際上森林城市距離新加坡市中心還有35公里，如果真的要跨國上下班，每天要過四次關。
類似的宣傳手法碧桂園在國內也使用過。2013年，碧桂園“十裡金灘”項目在山東省海陽市揭幕發售前，就在各大媒體及宣傳終端大力投放行銷廣告，主打“青島東”的概念，讓很多消費者產生該項目位於“青島東部”的誤解。
無論如何，碧桂園森林城市的廣告，就這樣如決堤的洪水般在國內泛濫開來。國人同胞，成了森林城市的絕對主力購房群體。
鋪天蓋地的廣告轟炸確實取得了不俗的成績。媒體公開報導顯示，2016年森林城市合約銷售目標近300億，佔到碧桂園國內銷售目標1680億元的15%-20%。碧桂園自己公布的銷售業績則為180億。
三
但對於購買了森林城市的業主來說，可就有點糟心了。
碧桂園森林城市的開發周期長達20年，各種變數之多難以預測，其中填海造地本身就面臨巨大的政策風險。
馬哈蒂爾之所以抨擊森林城市項目是一個“外國飛地”，是因為這個項目所在地全部由填海建造而成，相當於碧桂園憑一己之力為馬來西亞造出了一塊法律意義上的領土。
根據馬來西亞的相關法律規定，填海項目，需要沉降十年後再進行建造。碧桂園森林城市並不符合要求。預見到以後因為沉降問題可能會出現的糾紛，2015年，碧桂園森林城市的7位馬來西亞籍高官集體辭職。
2015年，《馬來西亞內幕者》報導說，森林城市項目所在柔佛州的環境局，已經口頭通知碧桂園馬來西亞公司，其填海工程面積將受限制，只允許修建原規劃面積的四分之一。
公開報導顯示，新加城環保部門曾對項目涉及的填海工程表示關注，指項目沒有為環保作充分評估。也有消息稱，新加坡對馬來西亞填海這項破壞海洋生態壞境的工程一直不滿，已經起訴到國際法庭去了，為此碧桂園森林城市的填海面積已經比早先的規劃縮減了不少。
智通財經旗下《港股挖掘機》報導說，在經過了2014年6月到2015年1月的長期停工後，碧桂園所付出的代價是縮減面積——復工後，碧桂園獲批的面積比之前減少了335公頃，而相較最初的1978公頃，最終面積則縮小了多達600公頃。
這就意味著，原來計劃要造一座城，後來只能修個小社區。在長達20年的開發周期裡，有的部分可能只能存在於沙盤中了。
更揪心的是，爛尾後的處理方案。因馬來西亞政策改變而導致無法正常建房交房，很可能被開放商歸入為不可抗力，或者以不可抗力來解決糾紛。
如此，爛尾的後果，就百分百由購房者自己承擔了。你說冤不冤？
曾經登島的多位人士稱，項目周邊幾乎沒有配套設施，交通狀況也相對落後，正處於填海建設中的項目完全是一個巨大工地。
某地產媒體更是實地調研了森林城市項目，從自然景觀、治安狀況、容積率、投資回報、政治風險等多個方面提出質疑，勸告購房者“不要去買一個沒法自住、租不出去、也賣不掉的房子，這樣的房子是無用的房子、是沒有價值的房子！”
四
同時，《界面》旗下《地產一條》曾刊文指出，買森林城市還存在不小的法律風險。
來自長沙的彭先生，2016年3月跟著看房團去了新山，交付10%的首付後簽了買房合約和一堆協定。這堆協定裡有一張是空白協定，還夾著一張英文的協定，當時並沒有人注意到。回國後找人翻譯發現協定內容如下：
第一條，購房者自願放棄找律師的機會來審查合約，就用森林城市安排的。
第二條，周圍配套和牆邊以及陽台綠化購房者無條件同意分擔費用。
第三條，購房者同意碧桂園無條件用所購買的房子抵押給銀行，就算是全款支付的也不需要授權。
第四條，碧桂園保留可以不賣房給購房者的權利，錢分期退還而不用負任何責任。
據他透露，10%的首付，即11萬人民幣，折合7萬多馬幣，並不是他直接交給碧桂園的，是碧桂園的一名員工代為支付的。而且據了解，碧桂園森林城市的銷售，都會要求客戶把錢轉進他們的私人账戶由他們進行轉交，或者是由碧桂園代為去香港或新加坡開設账戶進行境外支付。彭先生還說，購房協定每個人的甲方都不同，是各種發展有限公司，地址都是同一個。
搜狐財經旗下《公司深讀》也有類似報導：
2017年9月碧桂園組織老業主到森林城市看房，周先生現場刷卡買下一套房子，當時並不了解國家的外匯管制政策。回國後，付款銀行聯繫他，向他確認在境外的刷卡行為是否是他本人操作的。
周先生發現，他支付的房款打到了一家名為CX Grocery的馬來西亞食品公司的账戶上，但與他簽訂購房合約的公司名為永柏集團有限公司。他隨後多次詢問碧桂園員工，要求對方給予合理解釋，卻沒有收到任何相關回復。周強無奈選擇退房。
之所以購房款搞的這麽複雜，是因為購買碧桂園森林城市沒法在馬來西亞辦理抵押，所以他們一般要求客戶全款支付，需要做抵押貸款的，都在香港進行操作。
據稱，碧桂園幫客戶在香港開戶並不是以買房子的名義，而是以買保險的名義進行操作，因此避開外匯管制規定的個人年度購匯額度5萬美元的限制。
2017年上半年，中國政府嚴控國內資本外流，切斷了國內購房者匯款給碧桂園馬來西亞公司的通道。一夜之間，森林城市國內售樓處“全部臨時關閉”。2017年4月，碧桂園副總裁朱劍敏透露，森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。
但有購房者因受到資本外流管制無法繼續付款，要求退房，竟被要求償還30%的違約金。
有非官方數據稱，去年在碧桂園森林城市交了定金後又反悔退房的客戶，大約佔了30%。又有人表示，可能不止這個數據，退房的人可能更多。
但退房之路並不順利，在微博上搜碧桂園森林城市，緊跟出現的詞條是：碧桂園森林城市騙局。點開這些微博下面的評論，基本都是交錢以後退錢無門的投訴。
律師朋友告訴我，按照正常購房過程，房款肯定直接打到簽訂購房合約的開發商的账戶。如果把錢打給另一家公司，一旦雙方產生糾紛，開發商可以聲稱沒有收到房款，這對購房者非常不利。
五
《南華早報》近日報導說，馬哈蒂爾在接受採訪時表示，一旦當選，他將重新審核在馬國的中國投資項目。他說，如果中國公司將運營放在馬來西亞、雇傭當地人、同時帶來資金和技術，那他們就會受到歡迎。但是，現在的情況完全不是這樣的，“我們從這些投資中得不到任何好處，我們不歡迎這樣的投資。”
馬哈蒂爾以碧桂園投資的森林城市項目為例，指出碧桂園的這個房地產項目每套公寓售價高達100萬馬來西亞令吉（約25萬美元），而馬來西亞人均年收入僅約16000美元。
他表示：“我們沒有那麽多人能負擔得起這麽貴的房子，你只好讓外國人來買。但是，沒有人希望看到大量的外國人湧入自己的國家。”
“這是我有生以來呈現給世人的最好的一座城市，是一座理想中的未來之城。”楊國強曾這樣表達他對森林城市的期許。
但看上去很美的森林城市，隨著馬來西亞政治風雲變換，其在馬來西亞的前景，被蒙上了一層陰影。
60年來首次變天！中國購房者懸了……
（左：馬哈蒂爾；右：納吉）
醞釀了一年多的“馬來海嘯”，終於來了！
自1957年獨立後，一直執政馬來西亞的政黨聯盟——國陣被掀翻。
今天（5.10），據馬來西亞選舉委員會公布的計票結果顯示，在昨天（5.9）舉行的馬來西亞國會大選中，前總理馬哈蒂爾長官的反對黨陣營（希盟）已確認獲得多於112個國會下議院議席，超過總議席數的一半。
現執政聯盟國民陣線（國陣）則大敗，議席數從上屆大選的133個銳減至79個。獨立參選的伊斯蘭教黨獲得18席，位列第三。
希盟長官人、92歲的馬哈蒂爾在位於北部的選區獲勝，當選國會下議院議員。
他在10日凌晨召開的新聞發布會上說，他計劃於晚些時候宣誓就任新一任總理，隨後將任命副總理並組建內閣。
這是馬來西亞自1957年獨立61年來，實現第一次政權更替，可謂意義重大。
不過，這個結果對在馬來西亞投資和做生意的中國企業及個人來說，卻不是什麽好消息。
因為新政權對華稱不上友好，甚至說是存有敵意的，尤其是即將再度擔任總理的前總理馬哈蒂爾。
在上個月的一次採訪中，馬哈蒂爾採訪中曾直言，如果中國企業在馬來西亞設立營運中心，雇傭當地雇員，並引進資本和技術，那麽馬來西亞相當歡迎來自中國的投資。
但他認為，中國現在並沒有這麽做。
而在其他場合，其更是表示，若他在大選一旦獲勝，將嚴格審查中國投資者。
事實上，再這次馬來西亞兩大陣營的對拚中，“中資”和“中國投資者”一直都是靶子。
下面，先說下馬來西亞國內的政治生態和華人地位。
自1957年獨立以來，馬來西亞的政權就一直掌握在政黨聯盟——國民陣線（國陣）手中。
國陣則是一個由巫統、馬來西亞華人公會、馬來西亞印度人國大黨等13個政黨組成的聯盟。這個聯盟中以巫統（馬來西亞統一機構）為核心，歷任的6任總理均來自這個政黨。
不過，“巫統”一直奉行“馬來人至上”的種族主義理念，即認為馬來人是馬來西亞或馬來亞的主人或特權者；
而馬來西亞華人和印度裔馬來西亞人被認為是承蒙馬來人的恩惠，通過承認馬來西亞憲法第153條裡規定的馬來人的特權獲得了公民權。
幾十年的“不平等”下來，馬來西亞華人已經成為事實上的二等公民。
執政聯盟（國陣）裡雖然代表華人的政黨——馬華公會，但事實上，其並未能為華人爭取更多的權益，如今基本被華人拋棄。此次大選，其僅贏得一個席位。
而此次大選之所以能“變天”，主要是因為“巫統”內訌搞分裂，而不是其他民族政黨的崛起。
反對派“希盟”可以說就是翻版的“國陣”，其有四個政黨組成：人民公正黨（長官人安華）、土著團結黨（長官人馬哈蒂爾）、民主行動黨（華人佔多數）、誠信黨（帶有伊斯蘭色彩）。
其中，土著團結黨、人民公正黨都是由巫統分裂而來，誠信黨也是個信奉伊斯蘭的馬來人政黨，只有民主行動黨是華人佔多數的少數黨。
馬哈蒂爾則是巫統前領袖，馬來西亞第4任總理（1981—2003），是在馬來西亞在位最長的總理。現任總理納吉（第6任）就是由其力挺才在2009年當上總理的。
只是近兩年，馬哈蒂爾與納吉鬧翻，才脫黨組建土著團結黨。
人民公正黨的安華曾是馬哈蒂爾當總理時的副總理，也曾是巫統實權派，後來兩人鬧掰，馬哈蒂爾更是以雞奸罪將安華送進監獄（將於6月出獄），被逐出巫統的安華則另組建了人民公正黨，並由其妻子擔任長官人。
此次大選為對付共同對手巫統長官人納吉，馬哈蒂爾和安華二人才捂手言和，重新走到一塊。
可見即使在“希盟”中，佔主導地位的仍是馬來人政黨，無論是人民公正黨，還是土著團結黨也都奉行“馬來人至上”。
因此，此次“變天”，佔馬來西亞23%的華人政治地位並不會得到根本性改變。
正是深諳馬來西亞政治鬥爭之道，前總理馬哈蒂爾才不遺余力地攻擊“中資”。
去年3月份，馬哈蒂爾曾親赴國內某房企在馬來西亞投資巨資開發的房地產項目“考察”。
因項目宣傳的是“永久地契房產”，其隨即在部落格中指項目超過九成買家來自中國，更指稱只要中國買家居住一段時間將能獲得公民權與投票權，政府借著中國投資項目引進70萬中國人，攻擊納吉政府“典當國家主權”。
並表示，“很多馬來西亞人不喜歡中國投資。我們要維護馬來西亞人的權益，並捍衛馬來西亞的主權。我們不願出賣國土給外國公司去發展整個城鎮。
不僅如此，“希盟”還曾表示其一旦執政，將重新檢討並可能取消包括新隆高鐵及東海岸鐵道計劃等中資項目。
除了基建項目外，中資哪怕涉足的製造業，也會被他們狠狠的盯上。
去年6月，中國吉利集團收購了馬來西亞的國寶汽車品牌——寶騰（地位相當於中國紅旗），並任命並李春榮（中國人）出任寶騰汽車首席執行官。
就是因為這是寶騰成立34年來首次由外國人及非馬來人領頭，便引起馬哈迪及馬來右派團體不滿。他們指納吉政府隨時將放棄寶騰，並指寶騰已經改用華語開會，並在網上散布“寶騰即將沉沒”的言論。
同時，因為吉利對寶騰的鐵腕改革，觸碰到馬來西亞企業的利益，他們便叫苦連天並要政府介入，甚至指責新寶騰不重視政府的“扶植馬來人”的議程。
可見，政治風險將成為中資在馬來西亞投資或做生意的一個潛在地雷，一旦引爆，不死也要脫成皮。
然而，中國的企業和個體投資者似乎尚未意識到這種風險。
近年來，隨著“一帶一路”的提出，中馬之間聯繫愈加密切，中國已經成為馬來西亞最大的貿易夥伴，也是馬來西亞國內最大的房地產投資者。
據悉，過去三年有高達21億美元的中國資金投到馬來西亞的房地產中。而據馬來西亞第二家園計劃統計顯示，已經有大約8000名中國公民獲得居留權。
很多人選擇馬來西亞的原因主要是，馬來西亞的房地產價格與香港和澳大利亞比較相對廉宜，而且馬來西亞的華人多、空氣清新、生活費低又靠近新加坡。
但他們顯然忘了考慮政治及種族分化因素。
這些年來，感受到不平等待遇的馬來西亞華人紛紛“用腳投票”即移居他國，僅在過去的10年間，共有5萬6576人放棄馬來西亞公民權，其中逾九成是華人。
事實上，不要說普通的華人長期受到歧視，即使馬來西亞首富——華人郭鶴年隨時都會受到惡意攻擊。
就在選舉前的前陣子，郭鶴年被巫統領袖輪番抨擊，指他金援華人佔多數的反對黨民主行動黨，意圖推翻國陣政府。
隨後，巫統最高理事則警告郭鶴年“不要忘本”，並提醒郭鶴年其累積的財富應功歸國陣政府的政策而非反對黨；
甚至，有巫統高層斥責郭鶴年為“反咬主子的狗”。
這輪攻擊持續至郭鶴年恫言，采取法律行動對付誹謗者之後才消停。
對中資及華人的種種惡意攻擊，無不預示著馬來西亞日益嚴重的種族與宗教分化現象。
不管有沒有親生經歷過，當聽到上世紀五六十年代東南亞上演的“排華騷亂”時，想必大家都還是會心有余悸的。
如今面對風險系數大幅飆升的馬來西亞，不管是做生意，還是投資買房，大家還是謹慎為上。
碧桂園號稱投資1000億美金的森林城市，何去何從？
為加強和大家的交流和互動，順便發一些比較私密的資訊，反做空研究中心在知識星球上建立了自己的互動社區，這裡有許多新老朋友，歡迎大家加入。無論您遇到什麽疑惑，或者有什麽問題，或者有什麽心得，都會得到回應。這個社區少量收費，但收費並不是目的，我們希望通過這個社區的營造，為大家提供更為優質的服務。謝謝您的參與！
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