為何只有碧桂園森林城市在大馬受阻？揭秘項目特殊性

　　為何只有森林城市在馬來西亞受阻，背後原因透露海外投資重要邏輯

　　來源：海外掘金

　　作者：Jay Huang

　　最近馬來西亞新總理馬哈蒂爾在接受中國媒體採訪時，再次重申了他本人對碧桂園森林城市項目的基本立場，總結下來就是三點：

• 森林城市計劃立場不變 – 反對

• 高價房地產項目下的大量移民 – 不允許

• 發放綠卡給這類人 – 不可能

　　一石激起千層浪，馬哈蒂爾的表態不僅引發了開發商碧桂園股價插水，而且在眾多已經投資和有意投資馬來西亞房地產的中國投資者心裡蒙上了一層陰影，大家用疑惑的眼光打量著這個東南亞國家：馬來西亞還能投嗎？

　　筆者前不久剛剛實地考察了馬來西亞（主要是其首都吉隆坡）的房地產市場，結合這次實地考察，發表一點對這個事件以及馬來西亞房地產投資的深度思考。

　　1馬來西亞政府和民眾對海外投資的態度

　　作為一個民選國家，當地民眾對海外投資者的態度將對政府頒布針對海外投資者的政策產生一定的影響。無論是馬哈蒂爾還是他的反對者，都不會作死到要和民眾作對。

　　舉一個例子，過去幾年由於海外投資者紛紛湧入澳大利亞房地產市場，主要是雪梨和墨爾本，炒高當地的房價，進而把當地年輕人擠出了房地產市場，惹得天怒人怨，在民眾強大的壓力下，澳大利亞各州政府被迫先後頒布了一系列針對海外投資者的限制措施，最終結果是部分海外投資者深陷其中，一部分人揮淚割肉認賠。

　　所以在做出投資決策前先搞清楚馬來西亞民眾以及政府對海外投資者的態度就顯得尤為重要了。通過一些間接證據，實地考察以及合理推斷，我們的判斷是，馬來西亞民眾和政府對海外投資應該是持一個比較正面的態度，而且在相當長一段時間內這種態度不會改變。

　　從人性的角度出發，觸動利益要比觸及靈魂還難，澳大利亞政府之所以對海外投資者痛下狠手無非就是他們動了本地人的奶酪。同樣的道理，海外投資者進入馬來西亞市場會否動到本地居民的奶酪呢？我們的推斷是不會，這是由馬來西亞現行的海外投資法決定的。

　　我們來看一下馬來西亞現行的海外投資法：

　　馬來西亞各州政府對外國人投資房地產有門檻限制，比如熱門城市吉隆坡的投資門檻是100萬馬幣，而雪州的投資門檻是200萬馬幣。

　　外國人只能購買擁有分層地契（Strata Title）的項目，最典型的就是公寓，外國人不允許購買擁有獨立地契的項目，比如獨立別墅等。

　　外國人投資房地產最多貸款額度是50%，也就是杠杆率最多用到1倍。

　　外國人買賣房地產，如果房產在五年內出售，稅率為收益的30%，六年後出售，稅率則為收益的5%，時間從簽訂購房合約日開始計算。

　　我們對馬來西亞政府對海外投資管理思路的解讀是，政府試圖在房地產市場中刻意分割出兩個獨立的市場：

　　一個是普通市場，在這個市場裡，你可以買到一些優質資產，比如可以單獨擁有土地所有權的帶獨立地契的獨立別墅及其他土地項目，同時你也可以購買到那些總價低，可負擔性強，最適合普通人日常居住的中小戶型剛需房產。

　　另一個市場是中高端市場，在這個市場裡，你可以購買那些總價比較高的大中戶型的房產。

　　前一個市場隻開放給本地居民，而後一個市場則誰都可以進場玩，主要玩家是海外買家和一部分本地高淨值人士。打個不恰當的比喻，這就相當於馬來西亞政府按照價格劃了一塊“租界”，外國買家只允許在租界裡活動，無論他們在裡面怎麽折騰，對在租界外居住的本地居民影響不大。

　　相反政府在大力引進海外資本的同時，還可以從海外投資者在“租界”裡惡意炒樓，製造泡沫中通過收取稅費的方式獲益，並通過公共福利返還本地居民。

　　和澳大利亞政府最早之前對海外投資者實現無差別對待不同，馬來西亞政府的這種有差別玩法對本地居民只有好處，沒有壞處，所以民眾對海外投資應該是非常歡迎的。

　　2碧桂園森林城市項目的不同

　　既然大方向上，政府和民眾對海外投資者的態度是積極正面的，那為何馬哈蒂爾獨獨對森林城市項目很感冒呢？答案是這個項目很特殊。

　　規模大，居民單一：整個項目佔地面積約14萬平方公里，幾近半個澳門的面積，總投資規模逾1000億美元，預計耗時20年。南華早報和路透社的報導稱，這個項目目前已售出的房產中，中國買家約佔七成。據開發商預計，項目完成之後可居住70萬人，所以屆時將會有將近50萬的中國人居住在這裡。

　　地理位置特殊，戰略意義重大：森林城市位於馬來西亞和新加坡之間的填海區，距離新加坡的直線距離約2公里，屬於馬來西亞的柔佛州，它距離全球最重要的貿易通道之一的馬六甲海峽僅數英裡之遙。該海峽對於中國意義重大，中國80%的石油進口都要經過這裡，可謂其咽喉要道，森林城市也是碧桂園響應政府一帶一路戰略而推出的重大建築項目。

　　有史以來，由於在區域上的壓倒性優勢，東南亞國家一直對它們的巨無霸鄰居——中國懷著一種懼怕和防備的心理，這種場景，就如同一群小人國裡，突然來了一個巨人，小人國自然要對這位巨人有點敬畏和防備之心。

　　特別是最近十幾年中國崛起和一帶一路的戰略實施，無論在政治上還是經濟上，中國對東南亞國家都產生了前所未有的巨大影響力。在這樣一個敏感時期，這樣一個敏感地理位置，出現這樣一個巨無霸項目，而且建成之後絕大多數居民都是中國人，土地所有權也歸中國人，也難怪會把馬哈蒂爾嚇得不輕，他還沒有做好把森林城市劃為“中租界”的心理準備。

　　3馬哈蒂爾的影響力

　　雖然同為民主國家，但是與歐美等國相比，東南亞國家在體制上可能略偏向中國一些，特別在個人威權方面。

　　歐美國家 長官人的個人權力和影響力實際上並沒有我們想象的那麽大，他們主要是受所在黨派以及黨派背後所代表的利益集團所控制，所以有時候即使長官人個人表達對某個項目的不支持，但這絲毫阻止不了資本對該項目的繼續追捧。

　　但是東南亞國家則有所不同，特別是還在世的上世紀政治強人，比如柬埔寨的洪森，馬來西亞的馬哈蒂爾，他們對某件事的個人態度對政府的影響力要遠遠超過歐美長官人。我們可以稱之為“政治經濟學”，這可能也是投資東南亞國家需要注意的一個特殊之處。

　　那麽馬哈蒂爾所代表的中央政府對森林城市項目的不支持真的會對該項目產生重大不利影響嗎？我們的答案是“是的”。

　　我們來看一下馬來西亞的社會制度。馬來西亞聯邦實行君主立憲製，全國共有13個州，其中有9個州擁有世襲元首，稱為蘇丹，馬來西亞貨幣上印的頭像就是蘇丹，森林城市項目所在地的柔佛州就是世襲蘇丹州之一。

　　在君主立憲製下，州內最高元首沒有實權，只是虛君，但是柔佛州的蘇丹是馬來西亞所有蘇丹中最有權勢的一個，他不僅擁有唯一屬於自己的武裝力量，而且還擁有全州的土地所有權，所以馬哈蒂爾的中央政府確實無權干涉柔佛蘇丹把土地賣給外國人。

　　但是由於馬哈蒂爾的中央政府掌管著移民和邊境的權力，土地你可以賣給外國人，但是我可以不讓外國人入境或者嚴格限制他們在馬來西亞居住的時間，這塊土地對於外國人來說相當於成了“海外飛地”。

　　4對馬來西亞其他地產項目的影響

　　馬哈蒂爾對森林城市項目的態度，並不代表他對馬來西亞國內其他有外國投資者參與的房產項目的態度。他之前不止一次在各個場合宣稱對能為馬來西亞帶來工作崗位和外來投資的項目表示歡迎，這應該不是客套話，誰會和錢過不去呢？森林城市被禁主要是因為其規模和敏感地點，而一般的房地產項目都不具備這樣的特殊性。

　　這裡又引申出來一個經常被爭論的話題，到底是選擇投資那些市場已經成熟穩定的大都市，比如吉隆坡，還是選擇投資那些有良好發展前景的新興城市，比如森林城市。大都市跑的穩，新興城市跑的快，兩者各有千秋。

　　投資者在做海外投資時，應該對這兩種城市做多維度考察，比如以本文所談到的政治因素角度看，像投資東南亞這種政治風險相對比較高的國家，大都市的確定性和安全性，要優於新興城市，但是像投資美國、英國、澳大利亞這種政治風險比較低的國家，新興城市的漲幅則或許會優於大都市。

責任編輯：李彥麗