文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 李德林
人跑得太快，大腦就會缺氧；車一路狂飆，難免螺絲松動。碧桂園一路高歌猛進，國內跑馬圈地，國外重倉馬來西亞，卻忘記了兵馬未到，糧草先行的道理，否則跑的太快，終會閃了腰。
碧桂園在馬來西亞的房子有危險了。今年以來，碧桂園已經著了三把火，塌了四處房，如今內憂未平，外患又起，93歲的新任馬來西亞總理在海外又給碧桂園點了一個炮。
8月27日，在吉隆坡舉行的城市和商業4.0會展上，馬來西亞總理馬哈蒂爾在回答記者關於森林城市規劃時回答，“有一件事是肯定的，森林城市不能出售給外國人。我們不打算為來這裡住的外國人提供簽證。我們反對，因為它是為外國人而建的，不是為馬來西亞人建造的。大多數馬來西亞人無法購買這些公寓。”
森林城市目前均價22000元/平米，一套公寓均價26萬美元，比起北上廣深算是很實惠了，但是當地人確實負擔不起，主要面向中國人銷售。
森林城市是碧桂園在海外布局的一大手筆，位於柔佛州新山地區，距離新加坡直線距離2公里，佔地約15平方公里，相當於半個澳門，能夠容納約70萬人。該項目總投資規模達2500億元，預計開發周期長達20-30年，將在四個人工島嶼上建造，或將成為中國房地產歷史上最大的單體項目，預計總銷售收入可達到1.5兆元。
楊老闆對該項目寄予厚望，森林城市是碧桂園海外開發的試金石，一旦成功，該模式將在全世界推廣，屆時碧桂園房子將在全球開花結果。楊老闆的雄心壯志自然值得欽佩，但是海外投資的政策風險是不得不防的，這不馬來西亞的這筆大買賣還未成功就差點馬失前蹄。2016年，森林城市共銷售了15000套住房，銷售額約200億。其中80%的買家來自中國，如果真的被“斷糧”，那就大大不妙了。
楊老闆是聰明人，深知政商關係的重要性，俗話說一朝天子一朝臣，森林城市項目是上任總理大力引進的，現在新總理上任，自然要去拜拜碼頭。據媒體報導，楊老闆在8月16日曾與馬哈蒂爾會面40分鐘，馬哈蒂爾強調：“歡迎能為馬來西亞帶來技術轉移，創新機會以及創造本地就業崗位的外國投資。最重要的是，本國人民要從外國投資帶來的經濟發展中獲益。”
隨後8月17日-8月21日，馬哈蒂爾開展了為期5天的訪華之旅，參觀阿里巴巴時表示，“中國發展成為世界主要的製造工廠，從一個貧弱的國家發展為繁榮國家，值得馬來西亞學習。”
沒想到馬哈蒂爾並不是很給楊老闆面子，結束訪華後僅僅不到一周時間，馬哈蒂爾又表達了反對將森林城市出售給外國人的言論，如此反覆無常，難道僅僅是偶然嗎？
冰凍三尺非一日之寒，馬哈蒂爾一直以來對森林城市項目並不感冒。據媒體報導，早在競選時，對於外國人購買森林城市建案，馬哈蒂爾就表現出不滿，曾說“這不是投資，而是殖民。”
而在今年5月的一個場合，馬哈蒂爾也曾表示，“我希望森林城市真正成為一個森林，它的居民應該是狒狒和猴子們。”
馬哈蒂爾上馬新任總理後，很快宣布重新審查許多前總理納吉布任內批準的項目，其中包括大量中國企業在當地有投資份額的項目，碧桂園森林城市正是其中的典型案例之一。除此之外，馬哈蒂爾上任後已叫停了數個中資項目，包括計劃投資200億美元的東安鐵路項目、沙巴州天然氣管道項目，以及從吉隆坡到新加坡的高速鐵路計劃。
新官上任三把火，這位93歲的老爺子真是把碧桂園嚇出了一身泠汗，差點因為一句話就讓碧桂園的海外之夢生死未卜。好在馬來西亞政府目前還沒有針對森林城市頒布任何實質的限售政策，當前還只是總理的口頭表態。
8月28日馬來西亞總理署發布官方聲明表示，馬來西亞歡迎包括中國在內的所有國家及地區的遊客，並且馬來西亞官方並沒有對滿足入境條件的外國遊客加以任何限制。聲明指出，關於外國人購買房產，無論哪國國籍，馬來西亞都會設定相關條件要求，並可通過公開管道獲取。這樣一個模棱兩可的聲明未必就能讓碧桂園的風險煙消雲散，也許恰恰是風險的開始。
德林社在之前的文章中探討過碧桂園的高周轉模式以及資金鏈的緊張，其資產負債率極高且發債受阻。人跑得太快，大腦就會缺氧；車一路狂飆，難免螺絲松動。碧桂園一路高歌猛進，國內跑馬圈地，國外重倉馬來西亞，卻忘記了兵馬未到，糧草先行的道理，否則跑的太快，終會閃了腰。
馬雲曾說，一定要在陽光燦爛的時候修理屋頂。否則風雨將至又該如何應對，且不說東南亞政局波譎雲詭，大選以及政治形勢的變化，往往給中國海外投資帶來極大的影響，就是這二三十年的開發周期也難免夜長夢多。
高周轉提高了資金的使用效率，但它不是包治百病的靈丹妙藥，如果沒有扎實的根基，靠速度衝上來的規模終將是海市蜃樓。
“十個瓶子兩個蓋，只要轉的快，瓶子都有蓋”，可是一旦轉不快可怎麽辦，如今的楊老闆是否在辦公室中踱步愁思，進退之間該如何把握呢？
(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)
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