房租上漲，其實是一種更無解的炒房方式！

作者：吾心生

來源：樓市微觀察（loushi666）

8月份的房地產，有兩大關鍵詞，其一是土地流拍，其二是房租上漲。這兩個話題，我在之前的推文中都有聊過。

今天就第二個話題，房租上漲，稍作回顧，提供一點新的解讀吧。

其實，甭管你怎麽約談，接下來房租還是要漲，這其實是一種更無解的炒房方式，更新版。

下面是我對房租上漲的三點解讀。

01房價不漲，房租必然上漲

這是中國樓市的特色。其特色可歸結為兩個字：異步。

所謂異步，指的是在中國樓市的發展過程中，房價和房租的漲幅相差非常大。過去年10年，不少城市的房價漲幅都達到了幾倍，但房租漲幅遠低於房價漲幅。

之所以出現這種現象，我認為是房地產發展的策略有關。

當所有資源全都集中於住房買賣市場，大家關注的自然也都是房價。所以在購房者來看，眼前最重要的是如何抓住房價的紅利期。通過杠杆來實現上車，再繼續通過杠杆來在房價上漲中實現“一套變兩套，兩套變四套……”式的資產幾何級增長。

整個市場是亢奮的，短時的，買賣房子賺差價是第一要務，人們對賺房租這種慢錢興趣不大，他們願意接受較低水準的租金。

但是，這種增長必然是不可持續的，一旦房價失速，人們就會尋找資產增值的替代方案。

所以說，當前房租上漲，很大程度上是因為房東們要維持房產所帶來的收益，隻不過過去是房價，現在是房租而已。

當房東們想賺房租這份錢的時候，自然不滿足於當前雞肋的租金收益。所謂房租的民生屬性，在大量的房東眼裡，並不十分重要。

當然，你也可以理解為，這是一種更無解的炒房方式，調控在這個新趨勢前面很無力，具體原因請看第二點。

02租房市場的結構調整非常快

過去一二十年，中國一二線城市房地產市場飛速發展，但都主要集中於買賣市場，人們在不斷改善自己的住房條件。但租房市場實際上是原地踏步的，超過99%的租賃房源都是面向低端用戶的。低端的房源匹配低端的房租水準，這還算合理。

但這裡有一個隱患，那就是當租房消費更新來臨，住房買賣市場被嚴格調控的時候，存量房源必然要進行更新。乾掉隔斷間，封掉地下室，拆除違建等等。原來純低端的租賃房源在資本介入後，要切出一部分更新為中端甚至高端房源，後者的租金必然要上漲。

互聯網時代，人們傾向於線上找尋房源，但縱觀當前主流的線上平台，主推的都是各種收購來再加以改造後的長租公寓，跟你打交道的都是管家，不再是房東。沒有一個平台會再去做傳統的那種一錘子買賣（把房東房客約出來，簽個三方協定，賺一個月的房租了事）。整個市場上，越來越多的改造後的租賃房源湧現後，人們看到的當然是房租上漲。

現在的問題是，房源更新之後，低端房源的缺口會越來越大。

眼下我們看到的是各類長租公寓的發展，但在類似公租房等低端房源供應遲遲上不來，這是房租上漲的底層壓力。可以說，約談其實是無奈之舉，不能影響房租走勢，查處一批違規的房產中介也不過是重壓之下的應付之舉。

房東和長租公寓運營企業的結合，完全是市場自發行為，並不存在普遍違規的現象。

你要穩住租金，只有兩條路可選：

其一是直接下檔案限房租，這風險很大；

其二是在低端房源上做增量，這難度很大。

03房租上漲其實是政策使然

這一點其實是最好理解的。住房租賃其實是一門相當古老的生意。這門生意的特點是細水長流，平穩發展。

但最近，杭州有家長租公寓暴雷，暴露了這一行的急功近利。

之所以會暴雷，原因在於靠房租是要虧本，慢慢收房租更是要虧本。企業就開始動其他的心思，他們要在簽約時一次性把整個租賃周期的房租全部收上來，這個時候就得引入第三方金融機構。

租房企業收到大筆房租，降低資金的時間成本，或許還投向其他管道讓資金增值。

而第三方的金融機構，則賺的是租房貸的利息。

即便如此，對租房企業來說，整個過程仍然是杠杆非常高，非常脆弱，稍稍激進，現金流不能回正，杠杆就會斷裂，問題就會爆發。

以上是台前的鏈條，而這一切，幕後則是政策的支持。

從2016年開始，租購並舉開始成為熱門詞匯，到2017年租房市場融資的加速，各類金融機構都頒布了相關支持方案，包括針對租客的貸款和針對租房運營企業的貸款。被業界認為是支持租房發展最重要的資產證券化也逐漸落地。

可以說，資本加持下的長租公寓，其迅速發展是在政策引導下的，是被默許的。

現在的政策導向是，要提速，要租房市場跨越式發展。要提速自然是要借助杠杆。

杠杆會讓你賺得盆滿缽滿，但不總是如此。

現在問題終於露出冰山一角，接下來，租房貸款會歇歇腳，但房租上漲並不會就此止步。

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