聚焦：武漢租賃市場發展現狀及分析

“堅決遏製房價上漲”“房住不炒”猶言在耳，“房租不炒”又成為了新課題，如果說房價關係民生，那麽，房租更是民生中的民生！不過，在這一輪房租上漲聲音中，在各種機構公布的房租漲幅排行榜上，前10名甚至前20名都看不到武漢的身影。武漢租賃市場能夠保持平穩發展，背後什麽原因？未來發展又將如何？

一

武漢租賃價格保持平穩

中國指數研究院數據顯示，7月份，武漢、北京、上海等十大城市租金均較上月上漲，但同比來看，武漢等城市卻出現了不同程度的下降，這引起了市場的關注。同時，據中國社科院財經研究院統計，從全國來看，租金最高的仍是一線城市；二線城市中，除杭州、蘇州、珠海等長三角和珠三角城市外，全國大部分二線城市的單套租金水準在2000-2800元/套/月區間，其中武漢單套租金約為2800元/月，較其它中部城市稍高。

從租金變化趨勢來看，一線城市租金呈明顯增長態勢，並且在淡旺季呈現顯著的租金價格波動，而二線城市房租相對平穩。

市場化經紀機構數據顯示，武漢8月租金水準為34元/月/平方米，環比7月上漲0.3%，同比2017年8月下跌0.6%，近一年租金穩定在34元—35元/月/平方米，租金表現較平穩。

武漢房地產經紀行業協會統計，武漢租賃市場多以中低收入家庭、新就業大學生、外來務工人員等為主，租金承受能力有限，平均換房周期為8—10個月，六成以上的租戶最能接受的是900元/月。

按照統計局普查數據，武漢市租賃住房比例約佔全市家庭總數的22.5%，住房租賃人數約253萬人，套均房間量約2.06，單個房間租賃人口按照1.2計算，結合套均租金水準，武漢租賃市場年租金規模約為328億元。結合武漢租金水準，預計未來五年武漢市租金市場規模將達到478億元。

二

武漢租賃市場發展的幾個關鍵詞

近年來武漢通過公租房等保障房手段，解決了不少城市低收入人群住房問題，但大量不屬於低收入家庭的住房需求，仍需要更完善的制度來逐步滿足。

租賃試點城市：2017年7月，武漢成為全國培育和發展住房租賃市場12個試點城市之一。隨後，頒布全國最全、最多的住房租賃試點政策“黃金五十條”，全面扶持、培育住房租賃市場，並與建設銀行聯手打造“互聯網+租賃+金融”綜合平台，為住房租賃提供系統服務支撐。

租賃人群：武漢租賃住房主要包括三類：面向城市中低收入家庭、新就業大學生和外來務工人員配租的公共租賃住房，面向大學畢業生供應的大學畢業生租賃住房（與大學畢業生安居房統稱大學畢業生保障性住房）和市場租賃住房。

今年7月，《武漢市外來務工人員公租房保障暫行辦法》征求意見稿提出，符合條件的外來務工申請人每人每月可拿到240元租房補貼，領取補貼時間累積不超過36個月，每人累積補貼額度不超過8640元。

長租公寓：武漢房地產經紀行業協會報告，2017年18家代表性公寓企業實際管理的房源量約5.4萬間，佔市場租賃房源的比例約4%。目前進入租賃試點的開發企業已佔到試點企業總量的60.7%，但武漢長租公寓市場佔有率最大的仍是經紀/代理系和公寓運營系。

武漢市長租公寓租客以本科學歷居多，佔比超過一半，從業服務業的租客佔比較高。租客年齡集中於21-25歲之間，超過35歲的租客佔比很少，學生在公寓市場佔據了12.31%的比例，這一比例遠高於北京市場中4.83%。

房源籌集：通過新建、配建、改建、包租等方式，下達17個市場租賃住房建設項目，建築面積合計167.54萬平方米，房源約2.71萬套，通過二手房市場籌集各類租賃房源9.58萬套（間），武漢市場租賃住房累計達到77萬套（間）。

三

武漢租賃市場平穩發展原因

目前武漢租賃住房規模基本能滿足各類租房需求。隨著“百萬大學生留漢創業就業工程”的推進，市場需求將進一步增加。與此同時，在多種管道培育、扶持下，武漢租賃市場將迅速發展，整體規模將上一個台階，同時數量上的充足，也將對整體租金水準起到穩定作用，租購並舉將成為今後住房保障的重要制度。

1、武漢新建建案銷量連續多年居全國前三，存量房市場大，租賃房源充足。僅2014-2017年，武漢新建住房銷量就達到105萬套，其中租賃房屋的常住居民家庭佔比15.2%，即武漢常住居民家庭中，約45萬戶租房。租賃人群主要來自於外來人口，武漢要力爭用3至5年時間，將租購比從1:9提高到3:7。

2、武漢多中心發展格局，大光谷、大車都、大臨空、大臨港構建產城融合發展，兩江三鎮呈均衡發展勢頭，租賃需求不至於過度集中於某一區域，造成供求失衡，價格的區域輻射效應弱，主要是光谷、武昌、江漢等人口集聚或金融業發達的區域租金領先。

特別是隨著武漢地鐵戰略的推進，新洲、蔡甸、江夏、東西湖、黃陂等遠城區，與主城區實現30-60分鐘經濟圈，加上產業醫療教育配套跟進，新興居住區不斷崛起，有效分流人口集聚，擴大租賃可選範圍，穩定了市場價格和預期。

3、保障房政策落實好。以武漢大學生保障房政策為例：

2017年武漢實施“百萬大學生留漢創業就業工程”，在全國率先提出“讓更多留漢大學生以低於市場價20%買到安居房、以低於市場價20%租到租賃房”。事實證明，這一未雨綢繆的政策，為租賃市場的穩定發展起到壓艙石的作用。

數據統計顯示，2017年武漢大學畢業生留漢就業創業30.1萬人，新落戶14.2萬人，分別是2016年的2倍、6倍，均創歷史最高紀錄。2018上半年，留漢大學生突破25 萬人，落戶7.6 萬人；

2017年8月，武漢市大學生人才公寓首次集體交付，比如在武漢江岸區城區地段，長投漢口年華96套，丹水國際40套，月租金分別為18元／平方米，16.5元／平方米，物業管理費1.44元／平方米，月租金和物業費總計不超過800元，低於市場租金的50％以上。

2018年6月，武漢首批“市場價8折”大學生安居房——新港青年城正式對外銷售，均價6800元/平方米，約為市場價八折，並且可享受基準房貸利率。購買條件：畢業5年內的大學畢業生，擁有本市戶籍，在本市創業就業滿1年，家庭在本市無自有住房，且3年內無住房交易記錄。

目前，武漢已通過配建、包租等方式籌集大學畢業生租賃房17191套，約74萬平方米。另集中新建5個保障房項目，共2840套，26.8萬平方米。申請租房的留漢大學生超過 99% 都獲得了八折公租房，大學生在漢工作滿意度逐步提升。

根據統計，武漢市租賃住房約91萬套，其中公共租賃住房12.2萬套，大學生租賃住房1.72萬套，市場租賃住房約77萬套（間）。根據規劃，今後5年，全市新增租賃住房將達48萬套（其中新建30萬套，存量轉化18萬套），租購比將達到3：7。

正是由於市場、政策、客群、城市格局等多重因素，才使得武漢租賃市場實現了平穩健康發展，在降低新市民生活成本同時，進一步增強了武漢吸納外來人口的能力，提高了城市發展的綜合競爭力，在這一點上，武漢走出了一條創新可持續發展的路線。