騰訊財經《樓市資本論》特約作者李鐵 （中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家）
很多人關注房地產的發展，更多地是從風險的角度來判斷。主要是基於美國和日本曾經發生的房地產泡沫帶來的金融風險。如果對美國和日本的數據與中國當下的狀況進行同期比較，中國的城鎮化率才58.53%，而美國和日本發生泡沫的時候，城市化率已經基本飽和。何況如果從戶籍人口城鎮化率上看，中國僅僅為42.35%。所謂城市化或者城鎮化，意指農民進城就業和定居，把自己的長期消費從農村轉向城鎮，對於各種流動性就業人口也就是“飄”來說，無非是在城裡有一套房子和穩定的就業機會，並可以享受到城市化的公共服務和市場化服務。
所謂定居，也就是指從傳統的居住方式向現代的居住方式轉變，自然會產生居住形態的空間大挪移。簡要來講，就是住房從農村也要相應地轉向城市。農村的房子是搬不走的，而且城市裡要提供適合他們未來定居的住房。所以也就會必然帶動房地產的發展。
目前看，近幾十年中國房地產的發展，受益者更多的是城裡的戶籍居民包括城市邊界擴展和開發影響到的失地農民，他們是買房的主要群體。而在城裡務工就業的農業轉移人口，在城裡買房的僅僅在百分之一左右。也就是說2.8億的農業轉移人口，只有幾百萬的人有條件在城裡購買住房，其他的人因為戶籍問題和公共服務的差異化問題以及生活成本問題，無法在城裡購買住房。
如果我們判斷城鎮化的發展趨勢，從提高城鎮化品質的角度來看，至少有2.8億的農業轉移人口在步入市民化進程，但是差的就是戶籍身份的條件。而且在各類城市還有7300萬的城鎮間流動人口，他們也將會隨著長期定居地點的變化，也會形成穩定的購買或者租賃住房群體。如果城鎮化水準每年繼續保持穩定增長的前提下，未來還可以有2億農村人口進入各類城鎮，他們的住房需求也會提供未來的房地產發展空間。
有了住房才可以考慮家居裝修和各類家電甚至包括汽車，有了住房，人們才可以把長期消費和投資轉向城市，才可以考慮兒女的教育問題，老人的醫療保障問題，人們的消費觀念才會發生根本的變化。可以說，近幾十年房地產的發展，同時也推動了實體經濟的發展，導致中國的工業製成品有了最好的市場。
大量的農村人口進入各類城市，也會促進城市基礎設施投資的需求，同時也在人口相對聚集的地方產生創新的需求。科技的創新必須依賴於城市，說明城市化從房地產開始到實體經濟一直到創新，都會帶動需求的變化，也會帶動投資的變化。
對於房地產企業來說，目前面臨的問題是如何把握時機，適應這種未來的城市化趨勢的變化。首先是適應房地產郊區化的變化。畢竟中國的特大城市數量太多，目前已經產生了嚴重的城市病。房價問題、土地問題、環境問題等等，大大提高了產業發展的成本和生活的成本。郊區化，意味著在都市圈地區，中小城市和小城鎮因為成本低，存在著更多的發展機會。當工業遠離城市主城區的時候，地產也要相應地配置與工業就業人口相適應的發展空間，所以地產的郊區化勢在必行。
其次，房地產要適應消費更新的變化。目前城市居民消費的逆城市化趨勢也非常明顯，消費更新促使城裡人到郊區尋求良好的生態空間和深度休閑度假空間。傳統的觀光旅遊度假已經向深度參與的養生、休閑、養老和體育運動的模式轉化。這些適應消費變化的空間肯定不是在城市的主城區，更多地與自然景觀條件較好的地方發生密切的聯繫。所以在城市的近郊區和遠郊區，適應旅遊度假休閑的特色小鎮也有著非常好的發展前景。所以地產郊區化必須要適應這種變化。也可以說對房地產企業來講是非常好的發展空間。
還有，房地產要適應都市圈特大城市功能疏解的變化。大家關注一線城市主城區房價上漲。但是主城區周邊還有各類小城市和小城鎮可以建設提供中低收入人口的低價住房空間。當前的問題是我們的政策並沒有適應空間變化的調整手段，而一旦這個手段得到充分利用，既可以緩解中低收入人口對於高價住房的關注的壓力，同時還可以釋放中小城市的活力，通過人口的空間再配置，激活內需的潛力。
特別要說明的是，房地產的發展要適應創新和科技革命的變化。我們目前面臨著資訊化、大數據、互聯網和人工智能飛速發展的時代。傳統的房地產發展模式是滿足傳統的就業和居住模式的需要。但是隨著科技革命的到來，人們就業的變化，生活方式的變化已經離不開智能和資訊。房地產如何適應這種科技創新的挑戰，既要解決地產的生存發展問題，也要解決如何通過技術和資訊手段的注入，提升房地產的科技含量，通過跨界整合的方法，使得房地產在適應城市化發展大趨勢的前提下，更好地作為科技創新的領頭羊，這對於傳統的房地產從業者是一次革命性的挑戰。
所謂房地產業的機會和利好，既有外部形勢的變化需要拉動內需、促進投資和消費增長的城市化趨勢的變化。也有房地產業自身必須要適應競爭和挑戰，主動求變，與新技術革命更好地融合在一起。只有這樣才能充分地利用城市化的大格局，引領科技革命的未來。
騰訊財經《樓市資本論》往期精彩文章：
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室