評論：“以房養老保險”可行嗎？

最近以來，“以房養老保險”這個曾經備受關注，之後又突然沉寂的“養老保險方式”再次粉墨亮相。報載：自2014年原保監會試點以房養老保險至今已有4年時間。近日，銀保監會一紙檔案，將老年人住房反向抵押養老保險（即以房養老保險）正式擴大到全國範圍展開。這使得以房養老保險再度被公眾關注。

在公眾視野，“以房養老保險”應該是個新名詞。在坊間被形象地稱為“倒抵押”。當然，在保險公司的產品目錄上，其大名一直是“老年人住房反向抵押養老保險”。但平心而論，“以房養老”，即使加上“保險”二字，其內涵應該要比“老年人住房反向抵押養老保險”或“倒抵押”大得多。

據記者報導，有關專家評論說：這些政策（指銀保監會的檔案）其實很不接地氣，以房養老保險是一個商業行為，只要有利可圖，保險公司才願意去幹，從而倒逼相關政策的落實。現在情況反過來了，是監管部門先頒布政策，但由於房價市場的不確定性、保險公司做以房養老業務盈利的不確定性，保險公司積極性也不高。

現在，我們來具體分析一下對保險公司而言這個產品有多大的承保風險。我們還是稱它為“倒抵押”比較形象，它與貸款買房、抵押還貸的“正抵押”不同，是被保險人倒過來以房換錢。即房主把住房抵押給保險公司，保險公司每月向房主給付生活費。但房主仍然擁有居住權，直到去世。

當前房地產市場的一個特點就是住房價值與其使用價值嚴重分離。如果現在要把住房的價值與使用權掛鉤作為保險產品的前提的話，“倒抵押”對保險公司顯然是不合適的。因為他們能夠拿到的僅是一紙房產證，但使用權卻仍然在老人那裡。因此，“倒抵押”必須有一個先決條件，就是房地產市場是穩定發展的、價格是可預測的。但是，現在的房地產市場人為乾預太多，從理論上說，是無法準確預測的。一個不確定的市場，怎麽做精算，怎麽做保險？

有人常常以發達國家為例來證明“以房養老保險”或“倒抵押”可行。但是，我們和大多數發達國家的土地政策是不同的。在大多數發達國家購買私房，是連帶土地一起買下的。也就是說，買下後，房主對房屋土地都擁有財產權。保險公司願意作交易，看中的不是房屋，而是房屋所在的地塊。據日本的朋友告知：他們購買的房屋，經過20年折舊，最後地面建築的價值歸零。

我們的政策不同：首先，居民住房，業主只能租用土地的使用權，最長年限是70年。因此，假設老人60歲時將住房抵押了，但仍在原地居住。如果老人85歲離世，在此25年間，實際上不可分割但又被人為分割的住房使用權和土地使用權實際上都在一天天地折舊。到保險公司最終接手時，住房的使用價值和市場價格肯定都已大打折扣。其次，房地產業內還有個說法，現在的居民住宅壽命實際是不足70年的。加上老人肯定不會買來新房就抵押出去，這麽兩頭一掐，老人身後留下的那個破舊的房子究竟還能值幾何？所以，我曾經評論說：當年的“應者寥寥”、“慘淡收官”，更主要的原因是保險公司根本不願意開展這項業務。

在本文的開頭，用了“粉墨亮相”一詞，此次媒體的報導，確實經過粉飾，比較以前已經大大降低了調門。兩年前的報導，大多是被保險者可以得到每月1萬-3萬不等的生活費。而此次，都已降低到下限，1萬。這說明，保險公司已經在試點後比較充分地考慮到本身的利益，把折舊率提高了數倍；也就是說，給付率降低了不少。

據媒體報導：杭州一對老夫妻成為浙江省內第一對吃“以房養老保險”這隻螃蟹的老年人，至於他們得到多少保險費媒體沒有披露。但媒體做了個問卷，問“60歲時拿100萬房子投保，每個月領2000多元養老金，你願意嗎”， 但即便如此，回答願意的還是不到13%。如果拿這個數字推算，要獲得10000元養老金，房子的價值必須在500萬及以上。回答願意的又有多少呢？恐怕仍然是數以百計的“小眾”。