白楊
今兒起床感受到絲絲暖意，一摸暖氣，熱噠？？？還沒高興一秒鐘，發現廁所天花板漏水……樓上和物業都說不是他們的責任……不知所措的我應該腫麽辦？
26分鐘前
大大，冰淇淋，泡泡糖
泡泡糖：下水管堵了，我家地板都泡發了，樓上和物業互相推脫，我就快成住在池塘裡的魚了。
冰淇淋：年年冬天供暖都要經歷一番水簾洞，物業隻負責修，這損失怎整？
珊珊：樓房漏水別擔心，關注“北京房山法院”，看普法巴士如何解決難題~
供暖將臨，房山法院普法巴士駛出第33站，載著燕山人民法庭的法官們，來到杏花東裡社區。
在這裡針對社區居民們普遍關心的樓房漏水問題，召開了涉樓房漏水糾紛典型案例新聞通報會，對近五年來審理的樓房漏水糾紛案件情況進行梳理總結並發布典型案例。
貼心的普法巴士貼心的通報會，快來一起看看樓房漏水腫麽破
通報會
通報會上，房山法院政治處主任、新聞發言人沈波發布了樓房漏水案件常見的糾紛類型：
相鄰關係糾紛、排除妨害糾紛、恢復原狀糾紛、財產損害賠償糾紛。
沈主任還通報了這些案件的特徵：
樓房漏水責任主體不明和漏水原因不明
建築工程具有隱蔽性，大部分設備在施工完成後被隱藏在牆體內部，不能直觀的看出漏水源，也就不能第一時間確定侵權主體。
漏水導致的財產損害範圍和價值不明
當事人保留證據的意識不足，被水浸泡的財產未及時取證或自行裝修，導致無法評估，實際財產損害數額難以確定。
調撤率較高，訴前調解發揮作用大
訴前調解階段，此類案件通過居委會、人民調解員做當事人工作，調撤率鋼彈77.8%。
小部分案件需司法鑒定，審理期限較長
樓房漏水發生的因果關係、損害程度、修複費用等事項，牽涉到專業知識，有些需委託專業機構進行鑒定，時間較長。
以案釋法，我們更專業，燕山人民法庭趙洪波庭長用典型案例，手把手教你解決難題~
案例一
共用管道堵塞主體不明
所有業主共擔責
案情概要
徐某是26號樓3門103號房屋的業主。
許某、董某、魏某、張某、趙某分別是26號樓3門203、303、403、503、603號房屋的業主。
26號樓3門一至六層的所有房屋共用同一個排水管主管道。
2017年11月3日下午，203號房屋衛生間出現溢水現象，汙水通過樓板縫流至103號房屋。
當天203號房屋業主自行找疏通人員維修後不再溢水。
4日，徐某找物業維修人員查找出漏水原因，在打開103號房屋衛生間內主下水管觀察口後，從中抽出一根近5米長的小型疏通機的軟鞭，此後該樓層再未發生溢水事件。
徐某認為下水道排水主管線堵塞導致溢水，樓上住戶均有責任，故起訴樓上所有住戶和物業，要求賠償臥室物品損失（含床單、被子、褥子、被罩、組合櫃）4110元、修複頂棚損失2100元、鑒定費5000元、保潔費1000元、保健費10000元。
法院經審理認為，下水道排水主管道被異物堵塞，物業取出異物後該樓層再無溢水事故發生，此事實可以確認本案涉及的排水主管道堵塞顯然與個別業主使用不當存在因果關係。
鑒於無法確定堵塞排水主管道異物的直接來源，亦無法查明造成排水主管道堵塞的具體責任人，無法確定責任比例，故物業無責任，應當由包括徐某在內的六戶共同使用管道的業主平均分擔徐某所受的財產損失。
因保潔費、保健費沒有實際發生，不予支持，臥室物品按市價估值，最終判決樓上五名住戶分別賠償徐某財產損失1350元。
法官提示
相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等問題。
共有部分應分為兩大類：
一是法定共有，即涉及物權法所規定的物業服務用房、公用設施等；
另一部分即自然共有部分，即在司法解釋中所列舉的包括建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。
對於共有部分，相鄰各方共同使用人應當共同維護公共設施，保證公共設施的正常使用。
正常情況下，共用水管道屬於公共部位，由物業公司進行維護保養。
但該案中根據漏水原因，是個別業主不當使用通下水道工具導致的，由此免除了物業公司的責任。
從維護公共利益角度出發，共有設施在業主使用過程中出現問題而無法查明造成問題的具體責任人時，在無免責事由的情況下，共有設施各業主共同承擔賠償責任。
案例二
樓上漏水物業過錯
雙雙承擔過錯責任
案情概要
郭某是1單元402室的所有權人，陳某居住在1單元502室。
2016年9月26日郭某發現家裡衛生間房頂漏水，便急忙跑上樓告知陳某並向物業公司報修。
物業工作人員在402室檢查後認為是502室衛生間漏水，502室衛生間需要維修重新做防水層，但因陳某在外出差，沒有立即維修。
在此期間，402室的客廳衛生間牆全部被水滲透，牆皮泡起發霉，致使水延續漏往樓下，導致樓下住戶紛紛致電物業維修。
直到11月份，物業工作人員才進入502室維修，物業工作人員把502室衛生間的地面刨開了，做了新的防水措施，然後做了避水實驗之後沒有漏水，工作人員就把地面瓷磚恢復了。
結果第二天又漏水了。
郭某再次找物業維修，物業采取在402室衛生間天花板堵漏水措施，沒有真正解決漏水問題。
因物業不能提出有效的施工方案，502室住戶拒絕物業進入維修。
郭某認為漏水主因是樓上衛生間漏水，而物業在處理過程中有過失，都應對其因漏水造成的財產損失進行賠償，故訴至法院要求排除妨害，解決漏水問題並賠償損失1500元。
法院經審理認為，根據雙方陳述漏水事實及維修過程，可以推定402室衛生間房頂漏水系因502室衛生間下水管漏水所致，陳某對502室房屋負有維護管理的義務。
物業公司在維修時沒有徹底查找漏水原因，沒有采取有效維修措施根治漏水，導致損失擴大，二者對因漏水造成的郭某的財產損失，應當承擔相應的民事責任。
最終法院根據查明的事實和雙方的過錯程度判決物業和陳某各承擔50%的責任，各賠償郭某750元。
法官提示
公民的合法權益受法律保護，損壞他人財產的，應當折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人應當賠償損失。
樓上業主記憶體在防水問題（也有疏忽大意忘關水龍頭導致漏水的），漏水業主作為其房屋的所有權人及維護管理人，對於其房屋漏水給樓下業主造成的損失，理應進行賠償。
另外，《侵權責任法》第六條規定，行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。
單個業主可以委託物業公司對自己所有的小區建築物專有部分提供維修養護等服務，物業公司因在維修過程中有過錯，也應當對維修造成業主的損失進行賠償。
所以在此提醒物業公司，對於物業範圍內的業主共有部分，物業應當定期巡檢，發現問題及時維修、更換，業主委託維護的專有部分，物業公司也應積極主動維修和養護，在不是物業範圍內的工作時，積極協助解決問題。
案例三
樓上漏水致名貴茶葉浸泡
受害者索賠萬元
案情概要
趙某是燕山一家有名的飯店老闆，與王某是住在某小區4單元樓上樓下的鄰居。
2016年10月16日14時左右，王某未經物業公司同意，擅自聘用未有任何施工資格的施工隊在家中私自裝修，導致水管破裂，漏水至樓下趙某家中。
趙某得知後，立即趕往家中搶救，發成屋中三個房間的家具、電器、衣物等物品被水浸泡，水也滲進地板，導致地板發脹凹凸不平。
特別是趙某珍藏的八盒珍貴茶葉遭到浸泡，茶葉呈餅狀，均被泡發，完全無法使用。
趙某立即將上述被損害的財產進行拍照。
經趙某清點，沙發、衣櫃、冷氣機等財產損失價值3.5萬元，嚴重損毀的茶葉價值8萬元，收藏價值高，無法再留存對其造成了極大的精神損害。
漏水一星期後，趙某找了施工隊將受損的廚房、窗台和地邊角進行了維修，共花費6300元。
趙某多次找王某協商賠償事宜，王某對自家裝修漏水導致趙某家財產損失的事實認可，但雙方對損害的數額和價值不能達成一致意見。
故趙某訴至法院，要求王某賠償上述財產損失。
法院在審理過程中，趙某申請對涉案房屋因漏水造成的財產損失進行評估鑒定。
涉案茶葉因無可參考，無法鑒定，門窗已維修，也無法鑒定損失，其他財產損失鑒定為13853.22元。
最後，在法院主持調解下，雙方達成調解，王某共賠償趙某2.5萬元。
法官提示
行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。
王某因自家房屋裝修改造行為導致漏水至樓下，理應進行賠償。
所以提示樓房居民，在裝修改造時要找有資質的施工隊，謹慎進行施工裝修，確保改造裝修工程品質，以免發生對自家或鄰裡財產損害的情況。
被漏水住戶也應當在第一時間對珍貴財產進行搶救，及時止損，對發生的財產損失情況做好證據保全，不要盲目的進行維修，以免擴大財產損失範圍或者導致財產損失無法確定。
原、被告作為樓上、樓下的鄰居，應本著互諒互讓的原則，包容、友善地處理鄰裡關係。
在訴訟時，被漏水一方對訴訟請求有正確的心理預期，以調解優先解決糾紛，盡早恢復入住。
案例四
供暖設備老化致漏水
供熱部門失責判賠償
案情概要
張某住27號樓201室，馬某住27號樓301室，天晟公司（化名）是該棟樓所在小區的供熱部門。
301室供熱采暖設施屬於一至四樓串聯式單循環、共同使用。
2017年11月20日，因301房屋暖氣片漏水並滲漏到樓下201房屋內，導致201房屋的部分家具及限量版球鞋等物被浸泡損壞，價值1.22萬元。
張某找馬某解決漏水事故和索要賠償，馬某說暖氣供暖系統是一至四樓共同使用，應屬於公共部分，其沒有對自家的暖氣片進行過改造。
暖氣管線漏水，系暖氣管線老化、超過使用年限，是供熱部門未進行維修更換，產生漏水責任應由供熱公司承擔。
供熱部門辯稱暖氣管線漏水部分是在用戶自用部分，自用部分應由用戶自行負責。
經法官現場勘驗後查明，漏水原因系供暖設備老化，並非人為。
故法院認為供熱部門應對供暖設備中共用供熱設施承擔管理、維護、搶修和更新改造的責任，住戶對自用供熱采暖設施承擔維護、維修和更新的責任，但本案中201室和301室適用的供熱管道是串聯式的，無法區分共用部分和自用部分，故判決供熱部門和馬某各承擔50%的責任。
法官提示
供熱管道發生漏水時，主要看該段漏水管線由誰管理，即誰管理誰維修。
對於公共部分一般供熱公司和物業公司會在供熱合約中進行約定，未作約定，一般供熱公司管理範圍是到用戶的樓頭入口裝置的第一道閥門，從閥門後開始則由物業公司管理。
在業主自己房屋內的暖氣管道屬於業主自行維護的部分，如果發生漏水則由業主自行承擔賠償責任。
因此提醒住戶、供熱公司以及物業公司，在供暖季即將來臨之際，應對供熱管道各自管理部分進行全面的檢修和謹慎改造，在供暖試行階段注意查看供暖異常，避免跑水，造成損失。
（文中部分配圖來自網絡）
供稿：房山法院 賀明星 吳明慧
編輯：王丹鳳 程穎
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