地方政府賣地收入罕見負增長，房價真的要降了嗎？

近期有媒體報導稱，政府性基金收入和土地出讓收入開始出現負增長。數據顯示，1-2月累計，全國政府性基金預算收入9450億元，同比下降2.3%；其中國有土地使用權出讓收入8047億元，同比下降5.3%。然而去年同期和去年全年二者均實現較高的增長。這背後意味著什麽呢？

土地出讓金和政府性基金之間有什麽關係？

所謂政府性基金，是指政府在出讓土地、發行彩票等方面徵收的專項財政資金，根據新預算法規定，其資金用途劃分主要用於基建、城建、科教、社會保障等多個方面。然而，在這些專項資金當中，約90%均為土地出讓金。因此，二者同升同降也就不足為奇了。

賣地收入負增長，說明了什麽？

1、地方公共財政收入承壓。眾所周知，地方財政收入對土地出讓金的依賴程度很高。據統計，在樓市瘋狂剛剛過去的2016年，土地出讓金佔財政收入比重超過30%的省、直轄市有14個，佔全部有數據的25個省、直轄市的56%，其中土地出讓金佔比超過50%的省、直轄市有6個，佔比43%。其中重慶、江蘇和安徽甚至超過了60%。而在地級市中，政府性基金收入佔公共財政收入超過100%的更是不在少數。因此，隨著樓市的逐漸降溫和出讓金收入的減少，地方的公共財政收入將會受到巨大影響。

2、地方債務難以緩解。當下，地方性債務一直拉響警報，據財政部數據顯示，截至2017年末，中國地方政府債務達16.47兆元，而這僅是顯性債務，還有如棚改債務、地方僵屍國企債務、養老金缺口、PPP項目等各種隱性債務沒有統計到，如果加上這些的話恐怕早已超過百兆。如此之多的地方債務，對於地方財政收入來說是巨大的負擔，而財政收入中絕大多數又來自土地出讓金，因此用土地出讓金來償債成了地方政府的日常。

數據顯示，2017年，有17個省、直轄市的土地出讓金償債比重超過30%，佔比全部23個省、直轄市的74%，其中土地出讓金償債比重超過50%省、直轄市有6個，佔比26%。其中北京、天津和浙江的這一比例超過60%。因此，當土地出讓金收入減少時，對於債台高築的地方來說，並不是個好消息。

3、樓市全面降溫的前兆。雖然此輪全國性樓市調控從2016年至今已有近3年時間，但這期間樓市並沒有完全偃旗息鼓，搶房、投機、開發商囤房漲價等現象仍然時有發生。然而土地出讓金的下滑，說明樓市全面降溫的趨勢已經非常明顯了。以北京為例，在調控政策下，土地溢價率持續走低，流拍現象較為嚴重，房企越來越不願意拿地。2018年，北京市土地成交宗數同比2017年下跌29%，土地出讓金同比2017年下跌40%。全年流拍率達到10%，創2012年以來最高水準。

總之，土地出讓金這個指標對於樓市和地方來說非常關鍵。它的降低意味著房屋供應主體——開發商，不再像以前那樣瘋狂拿地，樓市將在供需不斷平衡之下趨於理性。也意味著土地出讓金背後的地價，不再水漲船高，一定程度上對實體經濟將構成長期性利好影響。

近期有報導稱，1-2月累計全國政府性基金預算收入和土地出讓金收入出現“雙降”。其實理論上說土地出讓收入的波動屬正常現象，與房地產市場波動沒有太多直接關係，但是其背後的宏觀趨勢值得我們注意：首先，地方政府對土地財政的依賴使得未來其財政收入和償債將承擔很大壓力；其次，房地產的投融資環境將不再火熱，至少不會和以前那麽瘋狂；最重要的是，隨著樓市逐漸降溫，出讓金背後的地價可能會趨於下降，而這對於整個實體經濟來說是最大的利好了。

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