■本報見習記者 劉 萌
一年多以來，房地產調控不斷更新，但仍有購房人試圖嘗試各種變形版“首付貸”。《證券日報》記者瀏覽多個房地產論壇發現，“湊首付正確的方法”、“現在能做房屋二次抵押嗎”、“求靠譜不上征信貸款管道”、“杠杆怎樣最大化”等問題依然是討論的熱門話題。
近日，《證券日報》記者以購房者身份暗訪了北京地區多家銀行、擔保融資公司、典當行等機構，了解各類資金融出機構在強監管下的業務合規性。
多家銀行不接二次抵押
對於多數購房者而言，買房都從湊首付開始。而名下有房的購房者則多了一個途徑，即“抵押貸款”。
《證券日報》記者谘詢多家銀行獲悉，目前個人客戶貸款金額100萬元以上只能申請抵押經營貸。同時，相比於去年，銀行對於客戶資質等條件的審核更加嚴格。
以某國有大行為例，貸款專員告訴記者：“目前經營貸最低利率為基準利率上浮10%，要求是持股股東，同時持股時間需要在一年以上，抵押的房屋不能有貸款。除此之外，公司經營範圍不能是金融行業，並且需要客戶經理逐一審核公司流水等材料才能知道是否符合申請條件。”
在另一家國有大行，當本報記者表示“名下有公司，但是房子還有抵押貸款沒有還清”時，貸款經理直接回答：“我行現在不做房屋二次抵押業務了，由於貸款政策經常變化，您可以在還清抵押貸款後再來谘詢。”
此外，某股份製銀行的貸款專員告訴記者：“今年為了控制風險，不接受抵押貸款沒有還清或者名下沒有公司的抵押借款申請了。”
在本報記者谘詢的多家銀行中，僅有一家股份製銀行接受房屋二次抵押申請，利率為基準利率上浮40%，貸款年限最長為10年，貸款成數最高為房屋評估值的七成，要求名下有實際經營公司，由對公账戶收款。
典當行房產抵押包裝路徑
由於銀行貸款收緊，不少購房者將眼光轉向了典當行，將名下房產典當獲取二套房的首付款或者全款，快速獲取資金。
《證券日報》記者近日暗訪了多家典當行，某連鎖典當行的工作人員表示：“選擇信託資金放款，借款100萬元以上，只能以公司經營的理由借款。房屋貸款是否還清沒有影響。”
本報記者隨後詢問“名下沒有公司是否可以”，上述工作人員表示：“可以操作，可以使用朋友的公司，只需簽署‘實際控制人’協定，提供營業執照以及採購合約即可。”同時，該工作人員還給記者看了其他客戶提供的“實際控制人”協定以及採購合約。
本報記者瀏覽採購合約發現，一份金額500萬元的採購合約僅包含了五件家具，關於家具的材質、品牌等資訊均未做描述。
這位工作人員介紹道：“一般大額流水，我們都會建議客戶將採購合約描寫為購買家具或者裝修款（用於公司翻建等）。借款的實際用途沒有機構查詢。”
融資擔保仍提供“首付貸”
除了個人申請，通過擔保公司或其他中介機構向銀行申請貸款也是途徑之一。
在某擔保中介，工作人員的表述和典當行類似，“如果名下沒有公司，通過親戚朋友的公司也可以申請經營貸款。只需要公司法定代表人和借款人簽署‘實際控制人’的協定，如果是空殼公司還可以包裝公司流水以符合條件。”
據本報記者了解，這樣的中介公司有很多，一般收取貸款金額1%-3%的服務費。有部分服務費報價低的中介，將包裝公司流水的費用拆開收取，一般每百萬元流水收取5000元-8000元的服務費。
在《證券日報》記者加入的某個信用貸款群，群主不斷打著廣告：“如果您買房缺首付款、名下信用貸款過多又怕影響房貸，我們將為您提供專業、高效的整體解決方案，利用征信報告合理規劃百萬元信貸，保值增值家庭資產。”
據群主介紹，該群的所有用戶都是在為買房湊首付甚至是湊全款，他坦言：“現在除了公司經營，突然有幾百萬元的資金需求，十個中有九個都可能是為了買房。”
由於現行政策下，各家銀行的信用貸款產品額度一般為30萬元，最多不超過50萬元，跟北京地區房價相比差距不少。同時，在一家銀行申請信用貸後很難再向另一家銀行申請成功。
據本報記者了解，近期通過信用貸湊首付的購房者一般都是聯繫相關中介，在同一天同時和多家銀行進行面簽，利用時間差在多個銀行批貸成功；每個人最多可累計獲批200萬元，夫妻雙方可累計獲批400萬元。這類信用貸的還款方式較為靈活，有等額本息，還有先息後本，有的還不用上征信。此外，各家銀行信用貸的利率並不相同，一般在6.1%-7.2%之間。
責任編輯：謝海平
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